小編為你解析購房全套攻略 帶你省心帶你飛

　　房子虐我千百遍，我待房子如初戀！

　　對于絕大部分人來說，買房都是新手。小編為你解析購房全套攻略購買商品房的流程解析，告訴你買房應(yīng)該準備些什么！

　　前不久，湖北省會城市武漢多次政策出臺：提高首付比例，加強限購限貸力度，使得不少在漢買房安家夢破碎。咱們仙桃暫無限購政策，只是多次買房的首付比例和利率會有所調(diào)整。當(dāng)然也要看你的銀行存款咯~

　　小編把買房分成了7個流程

　　找房→看房→合同→貸款→收房→房產(chǎn)證→落戶

（添加小編微信（xtfw123）留言“看房”）

    步驟①找房

　　找房需要考慮的要素：價位、地段、戶型等

　　一、價位：考慮到你的承受能力，定下合理的房屋總價范圍。

　　1.預(yù)備首付多少。

　　2.每個月最多能承受多少的月供。

　　3.預(yù)留部分錢用來超支。

　　4.計劃一下買房和裝修中間有多少時間，沒有足夠的時間存錢的話，那就還要預(yù)留一部分裝修的錢。

　　二、地段：最好不要固定在一個地段(要變換思路，在同等價位內(nèi)將各地段反復(fù)比較)

　　1.交通：公交站出行是否方便，如果有車，也要考慮好樓盤周邊的交通狀況;

　　2.教育：有孩子的，不能忽視孩子就學(xué)問題，孩子的教育不容小覷。當(dāng)然仙桃也不大，學(xué)校都是劃分區(qū)域的，沒必要擔(dān)心小孩沒有學(xué)上，只是方不方便罷了;

　　3.配套：商業(yè)、醫(yī)療、生活設(shè)施等配齊全且距離適中，買東西有超市，看病有醫(yī)院，銀行等也不可或缺少。(在這里也要說明一點，由于仙桃部分位置處于發(fā)展中，小區(qū)周邊設(shè)施有待健全，需在合理的時間內(nèi)完成。)

　　三、戶型：根據(jù)你的需求以及家庭成員結(jié)構(gòu)，來選擇適合的房型

　　直接打開仙桃房網(wǎng)——樓盤大全

　　http://m.jonnmyquiz.com/house/

　　《學(xué)區(qū)房系列報道：教您如何正確認識學(xué)區(qū)房》

　　《仙桃城區(qū)片區(qū)劃分 你想把家安在哪?》

　　《房價全知道 仙桃城區(qū)2月住宅成交均價一覽》

　　步驟②看房

　　看房事先咱們就在網(wǎng)上查詢好信息了，但是實際情況跟網(wǎng)上的還是有很大的出入的，所以看房就是很關(guān)鍵的一步！如果還是對仙桃樓市不熟悉，叫上小編陪購，和你一起出發(fā)~

　　1.我們看房該看什么？注意什么？

　　查看五證二書

　　1) 國有土地使用證

　　2) 建設(shè)工程規(guī)劃許可證

　　3)建筑工程用地規(guī)劃許可證

　　4) 建設(shè)工程施工許可證

　　5) 商品房預(yù)售許可證

　　可以在房產(chǎn)局官網(wǎng)查看，一般樓盤也會將證書擺放在售樓部。

　　“五證”中最重要的是土地使用證和商品房預(yù)售許可證，兩者表明所購房屋屬合法交易范疇。

　　“二書”是指《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。二書是后期交房的時候要用到的。

　　2.看戶型

　　(一)拿到一張戶型圖，首先要清楚方向

　　(二)承重墻

　　(三)看戶型圖一定不能忽視注解

　　(四)戶型圖上的符號

　　什么樣的戶型好？

　　三個基本要點就是戶型方正、南北通透、干濕分區(qū)。 (注：很多戶型衛(wèi)生間沒有窗子，就是暗衛(wèi))

　　3.問價格

　　仙桃房網(wǎng)公布的是房子的均價，這個時候你就要問一下你意向的樓層，價格是多少？房源緊俏的樓盤樓層選擇不多，就要個人意愿了。

　　4·看樣板間

　　樣板間是開發(fā)商下大工夫精雕細琢的產(chǎn)物，利用燈光等裝飾產(chǎn)生的效果給消費者營造的空間，僅作參考，不要太受誤導(dǎo)。

　　參考鏈接：

　　《生活質(zhì)量在提高 什么樣的房子才是你想要的》

　　《買房多大面積才合適?小編教你簡單計算》

　　《買房先看樣板間 仙桃高顏值樣板間樓盤盤點》

　　《買房須謹慎!有了這五證你的房子才安全》

　　步驟③合同

　　在簽合同之前，小編可沒忘了還有認購這一重要環(huán)節(jié)！我們選好樓盤選好戶型，接下來就是認購了。小編認為認購包括認籌和下定。一張簡單圖片，大家可以更清楚的明白！

　　認籌，是開盤前的行為。也就是在房子的價格都還沒出來之前，買預(yù)約一個選房的名額。認籌金是可以退的，所以小編建議要是對某樓盤很有興趣，還是參加一下認籌，這樣就會有優(yōu)先選房的資格。

　　下定，是在開盤以后的行為。這個時候房子價格已經(jīng)出來，你也選定了具體的房號，也就是相當(dāng)于是這個房子不出意外就是你的了。一般來說下定以后，你不想買了的話，錢是不會退給你的。

　　定金是不會退的，訂金是可以商討退還的。

　　一般來說，從認購到正式簽購房合同付首付，是5-7天的時間。

　　這期間，我們應(yīng)該準備好以下東西：

　　1. 首付款

　　2. 身份證原件

　　3. 戶口本原件(集體戶口需要戶口單頁的原件)

　　4. 結(jié)婚證(單身不需要)

　　5. 收入證明(這個往往置業(yè)顧問會給你準備好空白的格式，你只需要填了給單位蓋章即可。)

　　6、近6個月的銀行流水(收入要達到月供的2.5倍)

　　7. 公積金貸款除以上外，還需要提供夫妻雙方無房證明和征信報告(異地公積金還需要準備繳存證明和繳存流水兩種證明 )

　　可以要求置業(yè)顧問給你列表，一項項的去完成。

　　參考鏈接：

　　《樓市包打聽：僅花15秒就可免費辦理無房證明》

　　《社會信用體系逐步完善 個人信用影響買房》

　　簽約流程：資料核驗→資格核查→網(wǎng)上簽約→合同備案→產(chǎn)權(quán)登記等環(huán)節(jié)組成。

　　總的來說，購房合同都是標準文本。一個樓盤的合同補充條款都是差不多的，都是開發(fā)商的律師早就擬好的，會讓你簽5-6份合同。所以置業(yè)顧問們有時也很煩~

　　步驟④貸款

　　簽合同和貸款基本需要同時期完成。所需要的材料最好一次性準備到位。貸款主要是分為：商業(yè)貸款、公積金貸款。(對于大部分買房的人群還是貸款的，當(dāng)然你是土豪的話，這個環(huán)節(jié)直接是不需要的!)

　　一、購房貸款需要準備些什么？

　　1.購房合同

　　2.借款人及配偶身份證(二代身份證需復(fù)印正反兩面)

　　3.借款人及配偶戶口(戶口本首頁及有本人名字的單頁均需提供，集體戶口提供本人戶口單頁)

　　4.結(jié)婚證(單身不需要)

　　5.購房首付款發(fā)票

　　6.收入證明(已婚購房者提供夫妻雙方的)

　　7.個人銀行卡，存折明細(一般是近半年)

　　9.公積金貸款還需提供公積金卡

　　二、貸款流程

　　商業(yè)貸款：遞交申請及材料→銀行受理調(diào)查→銀行核實審批→雙方辦理相關(guān)手續(xù)→銀行發(fā)放貸款

　　公積金貸款：貸款預(yù)批→公積金管理中心審批→簽訂貸款合同→等貸款下來

　　最常見的等額本金跟等額本息的區(qū)別：

　　等額本金：每月需要還的本金一樣，由于本金逐漸減少，利息也會逐漸減少。

　　等額本息：每月的還款數(shù)額一致。一部分拿去還利息，一部分拿去還本金。

　　對于大家來說，兩種方式的不同會產(chǎn)生非常不一樣的結(jié)果。等額本金還款，可以迅速降低還款壓力，減少花在利息上的錢，但是前期的還款非常痛苦。而更多人選擇的等額本息，相對來說更有規(guī)律，等額本金的還款模式下，還款利息會比等額本息還款的利息總額少一些。

　　在這里小編要重復(fù)一下，目前在仙桃首次買住宅，商業(yè)貸款最低首付是20%，合作銀行不同，部分樓盤可能會略有上調(diào)，首付比例大概是25%-30%左右，貸款五年以上利率均為4.9。二套房的話首付比例一般為30%，也是分合作銀行，貸款利率會比原來上調(diào)10%左右。

　　如果單位給員工繳納公積金就更好，利率僅3.25。公積金貸款以家庭為單位，是首次貸房的話，個人最高貸款額度為人民幣20萬元，如果是夫妻兩人一起申請，合計不超過人民幣40萬元。但能否帶到最高額度，取決于你的公積金賬戶余額和月繳存款，計算公式為：公積金的貸款額度=賬戶余額×8+月繳存額×到退休年齡月數(shù)。且首套房首付比例不低于30%，二套房不低于50%，三套限貸。另外商業(yè)貸款可以轉(zhuǎn)公積金貸款，但是目前仙桃暫不支持組合貸款。

　　附：房貸利率和貸款公式

　　如果覺得算利率比較復(fù)雜，直接在仙桃房網(wǎng)用房貸計算器一算大致就出來了。http://m.jonnmyquiz.com/tool/

　　至于如何界定自己是否屬于首套房和二套房可以參考《不說不知道 原來首房和二套房是這樣認定的》 還是不放心直接到房產(chǎn)局查一下就可以啦！

　　參考鏈接：

　　《講真 你知道公積金貸款和商業(yè)貸款哪個好嗎?》

　　《商業(yè)性個人住房貸款如何申請轉(zhuǎn)為住房公積金貸款?》

　　《仙桃公積金期房按揭貸款辦理準備資料詳情》

　　《哪些樓盤可以用公積金貸款 一不小心省下錢》

　步驟⑤收房

　　交房前一般水電氣已經(jīng)安裝到位。收房是購房者即將成為業(yè)主前的最后一道關(guān)卡，順利完成收房，拿到鑰匙，購房者就已經(jīng)成為完全意義上的業(yè)主，從此擁有自己溫馨的家。

　　最后的驗收階段，購房者可千萬不能馬虎大意，否則，等來的也許不是美好的新一天的開始，而是糾纏在與開發(fā)商或物業(yè)的紛爭中。所以，準業(yè)主們，睜大雙眼，打起精神，體驗一次完整的收房之旅。

　　完整收房流程：

　　(1)開發(fā)商在收房前通過掛號信或媒體公告的形式通知你，告知具體收房的時間、地點及須準備的資料;(快到購房合同約定的交房時間的時候記得查收你的信件)

　　(2)樓房現(xiàn)場驗收，開發(fā)商應(yīng)出示“二書一表”原件，即《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》和《竣工驗收備案表》；

　　(3)業(yè)主領(lǐng)取房屋鑰匙，并由開發(fā)商委任的接待人員帶領(lǐng)，到所購樓房依雙方約定的交樓標準查驗樓房狀況；

　　(4)驗收完成后，業(yè)主按實際驗收情況填寫《住戶驗房交接表》，業(yè)主對驗房如有不滿意的地方，可提出意見并將意見填寫在《樓宇驗收記錄表》中，作為雙方協(xié)商解決的書面依據(jù)；

　　(5)繳費。開發(fā)商出具《實測面積測繪報告》，雙方確認面積誤差后結(jié)算剩余房款、各項費用以及延期交房違約金等；

　　(6)物業(yè)陪同業(yè)主對新房做綜合性驗收。有問題可提出整改要求，并簽書面整改協(xié)議；

　　(7)領(lǐng)取鑰匙門禁卡并簽《住宅鑰匙收到書》；

　　(8)與物業(yè)公司簽署物業(yè)協(xié)議、向物業(yè)公司交納物業(yè)費并索要發(fā)票或蓋章確認的收據(jù)；

　　(9)簽《入住交接單》，完成整個收房過程。

　　收房時不要草率簽字，因為一旦在《房屋交接驗收單》上簽字接收，則開發(fā)商即完成了交付房屋的義務(wù)。所以，購房者在房屋交接驗收中如發(fā)現(xiàn)與合同或法律法規(guī)不符的應(yīng)在《房屋交接驗收單》中予以注明，并明確開發(fā)商修復(fù)、更換時間及違約責(zé)任，直至合格再簽字收房。

　　驗房攻略與技巧

　　1.土建工程

　　(1)墻面檢查：有無超過國家規(guī)定范圍的空鼓，有無明顯裂縫，外墻是否有滲水現(xiàn)象，水泥砂漿強度是否達標，平整度，垂直度，是否做滴水線，踢腳線是否用水泥砂漿打底，外墻是否按國家環(huán)保要求做保溫。

　　(2)地面檢查：有無大面積空鼓、貫穿性裂縫、起砂現(xiàn)象，表面平整度，坡向是否正確等。

　　(3)天棚檢查：有無明顯裂縫，脫層，銹點，傾斜等。

　　2.門窗工程

　　(1)入戶門：品牌規(guī)格是否與合同約定一致，門扇有無劃痕、凹痕等破損現(xiàn)象，安裝是否周正，門框填嵌密封是否到位，開啟是否靈活、有無異響，鎖具把手是否牢固，配件安裝是否齊全如貓眼、裝飾蓋、鎖孔片、防撞條等。

　　(2)窗戶：窗扇密閉性、玻璃完好、密封膠、密封條、配件是否齊全如防脫落裝置、防碰器，壓條拼接，是否有排水孔，玻璃是否符合安全管理規(guī)定。

　　(3)門洞：門洞寬度是否達到規(guī)范要求。

　　3.給排水工程

　　(1)管道穿樓板是否設(shè)置套管，管道穿樓板處是否做好防水

　　(2)明設(shè)PVC下水管是否安裝阻火圈或消防套管。安裝是否牢固，管卡有無破損松動。

　　(3)是否安裝存水彎，管道是否暢通。

　　4.電氣工程：

　　(1)配電箱安裝高度，牢固性，安全性，外觀是否完整。

　　(2)回路設(shè)置是否合理，路數(shù)是否足夠，有無漏電保護和接地保護。

　　(3)是否通電，接線是否正確，線徑是否達標。

　　(4)室內(nèi)安防系統(tǒng)是否與合同約定一致。

　　(5)弱電是否入戶，室內(nèi)點數(shù)是否與合同約定一致。

　　5.護欄：

　　(1)是否按設(shè)計規(guī)范安裝護欄，安裝是否牢固。

　　(2)護欄高度，欄桿間距，必須符合設(shè)計要求。是否采用防攀爬構(gòu)造。

　　6.設(shè)計

　　(1)通風(fēng)采光面積是否達到設(shè)計規(guī)范要求。

　　(2)空調(diào)孔是否開設(shè)，位置是否合理，有無組織性冷凝排水管。

　　(3)煙道是否開孔，有無排風(fēng)孔位置。

　　(4)廚衛(wèi)與客廳過道有無地面落差。

　　7.滲漏

　　有防水要求的地面、墻面是否做好防水，在衛(wèi)生間做蓄水試驗，廚房做潑水試驗。

　　8.激光標線儀檢測樓板平整度，測量房間凈高。

　　核對買賣契約上注明的設(shè)施、設(shè)備等是否有遺漏、品牌、數(shù)量是否相符。在全部檢查結(jié)束后，將水表、電表和燃氣表的讀數(shù)看清楚，記錄下來，一般讀數(shù)不大，還是讓物業(yè)人員記一下的好。同時把一些驗收房子的數(shù)據(jù)和問題寫在物業(yè)公司提供的紙張上。

　　雖然看起來比較復(fù)雜，多叫些人一同陪去收房會好一些。另外還涉及到收費這一塊：依購房合同按國家政策代收代繳

　　①契稅：根據(jù)2016年最新的契稅政策，繳費按照總房款來算。首套或者二套房，90平以下按1%征收;首套面積在90平以上，按1.5%征收;二套房面積在90平以上的，按照2%征收。商鋪按總房款4%來收取。

　　②公共維修基金：公共維修基金是住宅樓房的公共部位和共用設(shè)施、設(shè)備的維修養(yǎng)護基金。還有就是只有新房才需要繳納公共維修基金。

　　③產(chǎn)權(quán)證印花：住宅5元/戶、非住宅總房款5‰

　　④登記費：

　　住宅一次性付款80元/戶

　　非住宅一次性付款：550元/戶

　　住宅按揭付款：160元/戶

　　非住宅按揭付款：1100元/戶

　?、萃恋氐怯涃M：住宅500元/戶 非住宅2000元/戶

　?、薹慨a(chǎn)證代辦費：300元/戶

　?、呶飿I(yè)管理費(每個小區(qū)物業(yè)管理費略有不同，首次入住業(yè)主需一次性支付1年的費用)

　　參考鏈接：

　　《新手買房必看之——繳費篇》

　　《交房后才知道 實際面積與購房合同不符怎么辦?》

　　步驟⑥不動產(chǎn)權(quán)證

　　不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明。我國目前全面啟用的統(tǒng)一不動產(chǎn)登記簿證樣式，包括《不動產(chǎn)登記簿》、《不動產(chǎn)權(quán)證書》、《不動產(chǎn)登記證明》等。

　　據(jù)置業(yè)顧問介紹，一般交房之后售樓部會抽出一段時間來辦理不動產(chǎn)權(quán)證，少則一個月多則一年多的時間。個別樓盤為節(jié)省人力，上繳資料要等后期開發(fā)后再一起辦理不動產(chǎn)權(quán)證，所等待的時間可能更長。但是只要項目五證齊全，不動產(chǎn)權(quán)證一般是可以辦下來的。辦理不動產(chǎn)權(quán)證僅需繳納證書工本費即可。如果實在不放心辦證流程，可以持本人身份證，購房合同到政務(wù)服務(wù)中心國土局不動產(chǎn)登記窗口了解辦證進度。

　　另外大家也可以在網(wǎng)上查詢房產(chǎn)備案信息：登錄仙桃市房地產(chǎn)信息網(wǎng)(http://www.xtsfdc.com)進入頁面中間辦公系統(tǒng)頁面的“合同備案查詢”，在“合同備案查詢”里輸入相關(guān)信息和密碼即可，密碼在簽合同時由開發(fā)商告之。

　　參考鏈接：

　　《房產(chǎn)證退出歷史舞臺 不動產(chǎn)權(quán)證即將登場》

　　《漲姿勢：買房多久能拿到房產(chǎn)證?拿不到咋辦》

　　《有關(guān)你的錢袋子!不動產(chǎn)登記這16種情形收費減免》

　　仙桃市房產(chǎn)局

　　地址：仙桃大道中段52號

　　電話：0728-8206066

　　仙桃市房產(chǎn)檔案館

　　地址：沔陽大道31號房產(chǎn)信息大樓

　　電話：0728-3230458

　　仙桃市住房公積金管理中心

　　地址：湖北省仙桃市仙桃市復(fù)州花園

　　貸款咨詢：3259039、 繳存與支取咨詢：3259953、 財務(wù)咨詢：3259661

　　步驟⑦落戶

　　部分外地在仙桃買房也有需要落戶的，這個比較麻煩，需要到當(dāng)?shù)鼐游瘯?、公安局等地一一辦理。

　　遷入原因：公民購房和自建房入戶

　　辦理部門: 遷入地戶籍派出所(干河、沙嘴、龍華山等)

　　審批部門: 市公安局

　　辦事流程：

　　1)、由申請人向入戶地派出所提出申請并提供有關(guān)申報材料，填寫《申請入戶審批表》;

　　2)、派出所核實同意后在申請表中簽署意見，并在網(wǎng)上報市公安局審批;

　　3)、市公安局根據(jù)審核材料在網(wǎng)上進行審批，并在網(wǎng)上反饋審批意見，審批通過的，批準簽發(fā)《戶口準遷證》;

　　4)、申請人持《戶口準遷證》到遷出地戶籍派出所辦理《戶口遷移證》;

　　5)、申請人持《戶口準遷證》及遷出地戶籍派出所開具的《戶口遷移證》到遷入地戶籍派出所辦理落戶手續(xù)。需準備材料：(依據(jù)遷入原因選定材料)

　　入戶分類：

　　(1)對子女投靠父母、父母投靠子女、夫妻相互投靠的戶口遷移，要求具備以下材料：①申請人房屋產(chǎn)權(quán)證明；②申請人、遷移人戶口簿或戶籍證明；③申請人、遷移人身份證；④結(jié)婚證或婚姻狀況證明書；⑥責(zé)任區(qū)民警調(diào)查簽字。其中申請人子女應(yīng)未滿18周歲，父親應(yīng)年滿60周歲，母親應(yīng)年滿55周歲。

　　(2)公民購房和自建房入戶的，要求具備以下材料：①書面申請報告；②《房屋所有權(quán)證》或《土地使用證》件；③本人及隨遷家屬原戶口所在地出具的戶籍證明；④居民身份證；⑤村居委會的落戶證明；⑥遷出村居委會的同意遷出證明。

　　(3)投資經(jīng)商、辦企業(yè)人員的戶口遷移，要求具備以下材料：①書面申請報告；②營業(yè)執(zhí)照；③驗資證明；④本人及隨遷家屬原戶口所在地出具的戶籍證明；⑤居民身份證。

　　(4)干部、職工調(diào)動或招工招干戶口遷移應(yīng)具備下列材料：①組織人事、勞動等部門批準并出具的錄用、招收、調(diào)動證明;②本人及隨遷家屬原戶口所在地出具的戶籍證明;③居民身份證;④居委會的落戶證明。

　　(5)科技人才的戶口遷移，應(yīng)當(dāng)具備以下材料：①書面申請報告，并由所在單位簽署意見；②聘用合同書；③申請人《職稱資格證書》或《資格等級證書》(由市級以上人事、勞動部門簽發(fā)的證書)或榮譽稱號、科研成果獎勵證明》；④申請人及隨同共同生活直系親屬戶籍證明、家庭關(guān)系證明；⑤居民身份證。

　　[相關(guān)說明]

　　1、18周歲以上未婚子女也可投靠父母，申請時除原有證明材料外還應(yīng)提供原戶口所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)街民政部門出具的未婚證明。遷移人系市內(nèi)的，由原戶口所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)街民政部門出具未婚證明;遷移人系市外的，由原戶口所在地縣、市(區(qū))一級民政部門出具未婚證明。

　　2、凡在我市城區(qū)、集鎮(zhèn)購買或自建房屋的，憑《房屋產(chǎn)權(quán)證》可申請本人及直系親屬在城區(qū)、集鎮(zhèn)入戶，不受房屋面積的限制。

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