上半年巨額信貸的進(jìn)入,加上大面積的樓市回暖,緩解了房地產(chǎn)企業(yè)緊繃的資金鏈,導(dǎo)致不少開發(fā)商有底氣漲價(jià);而在下半年,一旦開發(fā)商還可以通過融資獲取大量資金,沒有了資金的壓力,購房人期待降價(jià)還能是望眼欲穿。
上半年信貸猛藥是階段性政策
7.37萬億……2009年上半年的新增信貸規(guī)模被許多人冠以“井噴”字樣。根據(jù)央行統(tǒng)計(jì)數(shù)字,上半年商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額新增8826億元,同比多增4860億元;購房貸款新增4793億元,同比多增2633億元。
“金融危機(jī)拯救了中國開發(fā)商。”對于房地產(chǎn)信貸數(shù)字的意義,中原集團(tuán)董事局主席施永青在博鰲論壇上表示,中央針對金融危機(jī)的宏觀調(diào)控出來后,資金流進(jìn)了市場,“開發(fā)商成交量、資金鏈等問題,一下子都得到了解決。”
從這一政策中嘗到甜頭,加上作為房地產(chǎn)市場的基礎(chǔ)的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢尚未根本好轉(zhuǎn),而自覺不自覺地,房地產(chǎn)市場又在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇中發(fā)揮了領(lǐng)頭羊的作用,帶動(dòng)了幾十個(gè)行業(yè)的向好,包括不少開發(fā)商和經(jīng)濟(jì)學(xué)者在內(nèi)的許多人士,都呼吁接下來要保持政策的穩(wěn)定。中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長兼秘書長朱中一建議,維護(hù)回暖態(tài)勢,防止?jié)q價(jià)蔓延,“先要穩(wěn)定政策”,包括穩(wěn)定131號文件有關(guān)鼓勵(lì)自住型消費(fèi)和改善型消費(fèi)政策,也要穩(wěn)定信貸政策。
然而,針對“政策會不會調(diào)整”的問題,經(jīng)濟(jì)學(xué)家、央行貨幣政策委員會委員樊綱表達(dá)了個(gè)人的意見:宏觀政策是一個(gè)根據(jù)情況不斷變化的短期政策,逆風(fēng)調(diào)節(jié),“市場太火了,要壓一壓。市場太低了,托一托。”
而對于上半年信貸政策的可持續(xù)性,瑞士信貸波士頓董事總經(jīng)理陶冬還有另外一種擔(dān)憂:中國銀行資金、中國財(cái)富并沒有遭遇歐美那樣的重創(chuàng),“卻吃了和歐美一樣的藥。”
民間和國際資本有望“接棒”
“如果整個(gè)信貸政策收緊,可能面臨許多上半年啟動(dòng)工程爛尾的問題。”一些業(yè)內(nèi)人士表示出這樣的擔(dān)心。下半年還會不會有一個(gè)四萬億?對此,摩根大通中國投資銀行副主席龔方雄表示,“有,還不四萬億,但這四萬億不是出自政府,而是出自民間。”龔方雄認(rèn)為,中國未來經(jīng)濟(jì)增長的動(dòng)力會出現(xiàn)轉(zhuǎn)換,由政府拉動(dòng)的投資轉(zhuǎn)為由民間帶動(dòng)投資。
而在新的投資浪潮中,也將有不少房地產(chǎn)企業(yè)像北京金隅一樣選擇走出去融資。蔡洪平表示,下半年中國房地產(chǎn)業(yè)將有一個(gè)海外融資高峰,預(yù)計(jì)有80-100億的規(guī)模。“和許多國家人口、GDP都是負(fù)增長不同,中國房地產(chǎn)市場有龐大的需求,很多人還有自住或改善型需求,中國經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展能力比全球經(jīng)濟(jì)要強(qiáng)得多。”
“現(xiàn)在全球基金經(jīng)理做未來資產(chǎn)配置,增加對新興市場的股票投資,新興市場的投資重點(diǎn)是中國,中國的投資重點(diǎn)是內(nèi)需,而房地產(chǎn)、耐用消費(fèi)品、汽車是內(nèi)需的。所以房地產(chǎn)成為國際投資者青睞的投資產(chǎn)品。”龔方雄說。
穩(wěn)字當(dāng)頭,開發(fā)商不必追趕海外融資潮
“沒有準(zhǔn)備做10到15年的房地產(chǎn)企業(yè)不要上市。”了解到不少房地產(chǎn)開發(fā)商都想在未來6到12月把公司推向上市,蔡洪平如是說。
在業(yè)內(nèi)人士看來,不少房地產(chǎn)公司急于上市,都是想“趁著全球都在印錢,流動(dòng)性充足,正好融資”。對于這樣的開發(fā)商,龔方雄認(rèn)為這也屬于“驚弓之鳥”,“害怕這一波浪潮沒有了。”
蔡洪平也認(rèn)為,如果是單為了圈錢,可以有很多渠道,包括私募投資,“但上市需要有對投資者的承諾,需要上市企業(yè)經(jīng)營理念的變化。”在資本市場通常追求短期利潤的情況下,有愿意長期做下去的企業(yè)才能挺住。如此同時(shí),投資公司考察上市公司的業(yè)績,也會看長線業(yè)績,“過去三年怎么樣、未來三年怎么樣”,不會因?yàn)橐荒甑臉I(yè)績好、利潤高投資,“這需要房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)步發(fā)展,才有吸引投資的復(fù)合增長率。”