兩次投資房產(chǎn)心得：成交量下滑 炒房更謹慎

2000年來深的李先生在外企工作，現(xiàn)在是公司的一個中層管理人員。目前他買過的房已經(jīng)超過10套，其中不少是幫朋友買的。自己的房子，已經(jīng)轉(zhuǎn)手了一些，目前在手的也還有三四套。他不是專業(yè)炒房者，是想多些房子作為家業(yè)，但是他對樓市的變化信號很敏感。

　　2004年，李先生在彩田村買了套自住房，80多平方米，每平方米7000元左右。不過當時要結(jié)婚，并沒想投資，現(xiàn)在是17000元/每平米左右。因為交通便利，配套設(shè)施完善，又臨近蓮花山，直到現(xiàn)在還住著。

　　2008年底，李先生覺得當時深圳的房子成交量很低，價格也跌了很多，自己手里也積攢了一些錢，才有了投資的打算。他在蛇口買了兩套房，總面積200平方米，當時是每平方米9000多元。到6月底出手時，已經(jīng)漲了30%。當時有傳言出來，說二套房貸要收緊，樓市可能要降溫。李先生自己也感覺到，3個多月漲了30%，漲得太快，心里沒有底，盡管相信長期來看房價還會漲，但是房產(chǎn)中介統(tǒng)計的成交量已經(jīng)開始下滑。而且當時也看好了北京東三環(huán)的一處樓盤，需要用錢，正好順勢做個了結(jié)。這算是李先生的次投資，對這次投資也沒太用心沒想到掙錢這么快，出乎自己的預料。

　　可是二次當李先生準備用心做投資，把房產(chǎn)當成投資產(chǎn)品，作為錢生錢的媒介時，事情發(fā)展得不太順利了。北京的那個房子從5月份說要開盤，當時是不少外企人士也看好那里?？墒情_發(fā)商遲遲不開盤，到了現(xiàn)在也沒開盤。房價從當時的每平方米1.5萬漲到現(xiàn)在的3萬元。定金都押了幾個月，拿不回來。

　　李先生的幾條投資理念

　　1 要買核心區(qū)域的重點樓盤，交通要方便。目前被市場看好的房子，將來可能更具價值。

　　2 主要關(guān)注成交量變化，在地量可以買入，大家都不看好的時候房子很可能被低估。在天量時基本可以出手了，國家的政策隨時有可能調(diào)控。相對成交量來說，房價的參考價值較小。

　　3 房子的總體趨勢是要上漲的。因為宏觀經(jīng)濟要向前發(fā)展，什么都要漲價。土地資源越來越，新一輪的地會催生新一輪的漲價潮。城市人口越來越多，也會造成供不應求狀態(tài)，政府經(jīng)濟適用房是遠遠落后于形式的發(fā)展。

　　4 房價往往是從一線城市開始上漲，然后二線城市漲價，接著三線城市漲價，后全國都漲。這是一波資本逐利的過程，精明的人能夠把握節(jié)奏，在一線城市賺了錢，還能抓住二線城市漲價的機會。

　　5 現(xiàn)在成交量下滑，因為進入樓市的資金開始謹慎;去年跌的快，今年漲的快，現(xiàn)在開始進入平衡期。房價可能會微調(diào)，但總體上還會小幅上揚。

　　6 未來的商品房可能更多的體現(xiàn)投資價值，居住功能降到次要位置。有中上層階層才能買得起，住得起。下層人士能靠政府經(jīng)濟適用房。