房價年內(nèi)或微調(diào)下半年還買房嗎？

　　陳曉的煩惱給了姐姐陳純很大的啟示，她還在猶豫著下半年要不要下手買房，“這樣看來，買對房子更重要，對居住環(huán)境的影響是長遠的。”

　　房價年內(nèi)或微調(diào)

　　在二套房貸收緊、業(yè)主跳價、可售房源等幾個因素共同作用下，七月份上漲的房價依然沒有剎住車，再創(chuàng)新高。然而無論是一手還是二手住宅，成交量卻略顯疲態(tài)呈現(xiàn)出下行趨勢，市場觀望情緒明顯。

　　佑威房地產(chǎn)研究副主任陸騎麟指出，“7月均價創(chuàng)出一年來的新高后，成交面積卻出現(xiàn)了09年以來的次下跌，可見目前的房價已超過了購房者的承受能力，并且新增供應(yīng)的相對不足，從而導(dǎo)致開發(fā)商捂盤惜售，也是促使成交量減少的一個原因。因此后期如果房價持續(xù)快速上漲的話，成交量有可能出現(xiàn)大幅的萎縮。”

　　同時，上海二手房在經(jīng)過上半年的集中放量后，成交量在7月份也步入年內(nèi)的次調(diào)整;成交均價則連續(xù)九個月上揚，但環(huán)比漲幅呈回落態(tài)勢。21世紀不動產(chǎn)指出：7月二手成交均價在6月高點的基礎(chǔ)上再度上揚2.83%，達12760元/平方米，其環(huán)比漲幅卻較6月回落2%，房價漲勢趨于緩和。

　　“中高端需求群體能否順利接過市場主導(dǎo)權(quán)，是下半年二手住宅市場行情能否延續(xù)的關(guān)鍵。”易居臣信研究楊晨青指出，“根據(jù)我們對高端住宅集中區(qū)域的調(diào)查顯示，7月份至今總價500萬以上的豪宅掛牌量較前期明顯下滑，而即便是已經(jīng)掛牌出售的業(yè)主，其賣房誠意也已大不如前，頻繁的抬價或跳價令成交周期大幅拉長。”

　　21世紀中國不動產(chǎn)副總裁張衛(wèi)平認為，房貸政策往往是市場行情的晴雨表，二套房貸的收緊對需求釋放的抑制作用已有體現(xiàn)。房價上升，尤其在一些熱點板塊的過度上漲導(dǎo)致買賣雙方對后市看法漸行漸遠、價格預(yù)期差擴大將使得博弈氣氛有所加劇，未來數(shù)月的交易量或持續(xù)處于較低水平。 上述人士同時表示，8、9、10三個月份很可能是樓市上沖的末尾階段。隨著高端樓盤儲備存量逐漸去化和市場觀望情緒的增加;以及央行房貸政策的收緊，四季度房地產(chǎn)市場漲勢會有所緩和。上周舉行的屆中國高端地產(chǎn)峰會上，多數(shù)業(yè)內(nèi)人士預(yù)測樓市調(diào)控政策將限于微調(diào)，對樓市進行全面調(diào)整的可能性很小。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長丁祖昱表示，“由于外部與內(nèi)部環(huán)境均未完全回暖，我們預(yù)測房地產(chǎn)政策可能限于對某些領(lǐng)域和區(qū)域的微調(diào)，不可能全面調(diào)整。”

　　自住不要選錯房

　　對于像陳純姐妹倆一樣有剛性需求的自住客而言，選房是個大工程。對于選擇自住用房，尤其是選擇老公房，房屋中介提醒，看房不但要白天看，晚上也要看;不晴天看，雨天也要看。

　　平時看房要仔細查看各房間的墻面、地面是否平整光潔。雨天看房可以直接檢查房屋門窗、墻壁、屋頂?shù)扔袩o進水、滲漏跡象。如果是連續(xù)幾天下雨后看房，再好的偽裝也會暴露無遺。與其忙著淘個低價房，還不如老老實實掌握看房策略，淘個舒適好房。

　　對于看房選房要注意哪些事項，信義房屋分析人士指出，天氣炎熱很多看房者選擇在晚間看房，但是晚上看房，房屋的一些缺點可能易被掩蓋， 因此她提醒看房者：夜間看房更要留意細節(jié)問題。

　　日照采光是否充足

　　晚上看房后，好白天再去看一次，觀察一下房間的日照采光。好選一個晴天，在早上9點以前和傍晚各去看一次房，“如果9點前太陽光能灑滿房間，說明該套房子的日照不錯，而傍晚則是判斷一套房子的西曬情況是否嚴重的好時機。”

　　生活垃圾是否污染嚴重

　　夏天是判斷一套房子各種污染是否嚴重的好季節(jié)。由于一般社區(qū)的生活垃圾在早上10點之前都會一次清理，因而，白天看房一般都不會注意該問題。而晚上，生活垃圾相對多起來，這時看房，可以看看房子附近有沒有垃圾回收點，是否靠近排放污水較嚴重的河流等。這些地方在高溫下都是滋生蚊蟲、散發(fā)難聞氣味的源頭。

　　有無噪音污染

　　夏天的晚上，有些小區(qū)周圍是夜排檔、小吃店應(yīng)有盡有，人聲鼎沸。有些小區(qū)靠近某條交通主干道，白天混凝土等大型卡車禁行，可一到晚上車流量很大。種種噪音，惹人心煩。晚上去小區(qū)附近轉(zhuǎn)一轉(zhuǎn)，可以感受一下周遭的居住氛圍是否清凈，對于這方面有要求的人可謹慎斟酌。

　　物業(yè)安保是否到位

　　小區(qū)物業(yè)管理一直是選房考量因素的重中之重。物業(yè)管理對日后的生活影響至深，晚上看房可以考察一下小區(qū)是否重視安全方面的保衛(wèi)，有無保安定時巡邏，安全防范措施是否周全到位等等。

　　房屋細節(jié)是否滿意

　　晚上看房很容易出現(xiàn)盲點。即使是在燈光相對明亮的室內(nèi)，一些小細節(jié)如墻壁裂縫、地板變色等也很容易被忽略掉。更不用說燈光相對昏暗的衛(wèi)生間、廚房，像地面、墻面有無滲水現(xiàn)象、廚房柜體有無變形等等，都要仔細察看。

　　社區(qū)生活配套設(shè)施包括衣食住行四個方面

　　不要看自己的房子，還要看小區(qū)的綠化和小區(qū)環(huán)境的美觀舒適，還要向樓層管理、保安人員及周圍住戶了解房屋周邊環(huán)境的管理、治安情況、文化氛圍、居民結(jié)構(gòu)等狀況。除此之外，也需了解附近有沒有公園、銀行、醫(yī)院、幼兒園、學(xué)校等。

　　附近有沒有公共汽車站、軌道交通，了解附近軌道及公交車線路情況。小區(qū)內(nèi)部的停車情況也是考慮因素之一，車輛的行駛和廢氣非常影響居住區(qū)舒適度、安全度。有車一族還要別關(guān)注小區(qū)內(nèi)停車位的布局安排，以及附近有沒有加油站、機動車修理店等;

　　包括服裝店、裁縫店、洗衣店等。

　　包括便利店、超市、菜市場、面包店、飲食店等。

　　其它還包括健身、休閑、文化、娛樂等設(shè)施。

　　墻面，墻角。

　　墻面是否平整，可大致看出建筑安裝質(zhì)量水平的高低，從而判斷整體建筑質(zhì)量。墻角必須方正，因為墻角承受的是房體結(jié)構(gòu)上下左右的力量，同時對房屋裝修也很重要。

　　做工。

　　尤其是注意接角、窗沿、墻角、天花板等做工處理是否細致精巧。

　　電路布置。

　　要檢查電路布置、電線粗細及插座、開關(guān)安置是否科學(xué)合理，以及計算機網(wǎng)絡(luò)布線和接口設(shè)置是否方便實用。這些線路布置是否留有余地。

　　廚房及廁所的設(shè)備安裝情況需要仔細考察。

　　因為房里的水、電、氣等都集中在此，容易出現(xiàn)堵、漏等問題，不可大意而留下后患。

　　另外，電梯、樓梯也是需要考察的重要因素。電梯方便與質(zhì)量好壞是日常生活的重要保證。萬一發(fā)生意外，樓梯是的逃生之路。要注意樓道是否暢通，是否有雜物堆放不便通行的現(xiàn)象。這些細節(jié)也間接考察物業(yè)管理的水平如何。

　　買房有時會出現(xiàn)這種情況：簽訂買賣合同時，業(yè)主向購房人口頭保證裝修質(zhì)量絕無問題，另外將隨房屋贈送家電設(shè)備。結(jié)果到實際交房時，卻發(fā)現(xiàn)天花板漏水、地板變形等諸多問題，而原來承諾贈送的家電更是不見蹤影，或是業(yè)主要求折價賣給購房人。

　　21世紀不動產(chǎn)指出，不論是室內(nèi)裝修情況或附屬設(shè)施、設(shè)備的贈送，都應(yīng)以書面形式確定下來，并將其作為買賣合同的附件。同時可約定在出現(xiàn)實際交付狀態(tài)與約定不符時，業(yè)主應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任。也可通過保留5%-10%的尾款在交房時支付來確保自己的權(quán)利。

　　房屋功能的有效發(fā)揮有賴于格局的設(shè)計是否合理周全。理想的住房格局應(yīng)該是：打開房門進入客廳(小戶型即起居室)、餐廳、廚房，而臥室不正對客廳，房間的活動區(qū)與休息區(qū)分隔合理。

　　看房先要丈量房間的高度。房子空間太低，容易給人造成壓抑的感覺。通常，合理的房間高度為2.7米以上。

　　起居室

　　宜寬敞、明亮、通風(fēng)、有較好的朝向和視野，采光口和地面比例不應(yīng)小于1/7。廳中的門應(yīng)盡可能減少，留出足夠擺放家具的穩(wěn)定空間。宜做成長方形，其寬度不應(yīng)小于3.3米，深寬比不宜大于2米。若入戶為起居廳時，宜在入口處設(shè)一過渡空間，以增加戶內(nèi)的私密性和滿足使用功能的需要。

　　臥室

　　主臥室好有好的朝向，寬度不宜小于3米，面積大于12平方米。大面積戶型的主臥室應(yīng)帶一個專用衛(wèi)生間。如戶內(nèi)設(shè)一個衛(wèi)生間，那么衛(wèi)生間應(yīng)放在主臥室附近。次臥室的面積宜大于10平方米。

　　餐廳

　　和起居廳空間宜相對獨立，既有關(guān)系又有分隔。餐廳如獨立設(shè)計，凈寬度不宜小于2.4米。

　　廚房

　　應(yīng)與餐廳密切聯(lián)系，直接對外采光通風(fēng)。凈寬度不應(yīng)小于1.5米。廚具按洗、切、燒的順序合理布置。廚房宜帶一服務(wù)陽臺佳。

　　衛(wèi)生間

　　帶浴缸的衛(wèi)生間凈寬度不得小于1.6米，如為淋浴則凈寬度不得小于1.2米。對著起居室的衛(wèi)生間應(yīng)設(shè)前室，衛(wèi)生間的大小應(yīng)與整幢戶型的面積標準相一致。

　　陽臺

　　為了保證起居廳有良好的視野和采光，陽臺欄桿高1.1米，但其實體的欄板應(yīng)降至850至900毫米下。

　　儲藏間

　　可不對外采光通風(fēng)。對于面積標準較高的戶型應(yīng)配有儲藏空間。