第一批買房人告訴你怎樣買房？

　　1998年我國正式取消福利分房之前，商品房市場一直處于發(fā)展非常緩慢的階段。

　　上世紀90年代，在杭州大多數(shù)人的觀念里，房子是應該由單位分的，雖然市場上已經(jīng)有了少量的商品房在出售，但商品房概念還沒有深入人心，愿意去買房的人寥寥無幾。

　　當時30歲的沈鑫，是杭州批商品房購房者之一。他買的套房子在湖畔花園，像許多在這個時候去買房的人一樣，買房賺了沈鑫人生的桶金。

　　見到沈鑫的時候，他穿著寶藍色的T恤，身材高大魁梧，精神抖擻，說話語速快，要跟上他的跳躍思維有點吃力。

　　次買房得益于偶然的機會

　　沈鑫說自己“天生對新事物敏感”，他從事投資工作，具備一個投資者的嫻熟思維，買房是他的副業(yè)。1993年，從機關(guān)單位出來，他放棄了當時單位正在分配的集資房，進了一家期貨公司。研究股票、期貨，是他每天都要做的功課，而在投資市場的沉浮也給了他很多經(jīng)驗和教訓，訓練了他作為一個職業(yè)投資者對市場的敏感度。

　　1995年，沈鑫遇到了一個好機會，單位有一項福利，可以借錢給職工買商品房，解決住房問題。

　　“當時是湖畔花園。”杭州批商品房的代表區(qū)塊是城西，湖畔花園則是城西早開發(fā)的一個樓盤。他說自己看中的房子，單價是每平方米2100多元，面積107平方米，3房2廳，總房款20多萬元，“這個樓盤是個漂亮的別墅區(qū)，有數(shù)十幢別墅、排屋，環(huán)境很好，公寓有五六幢?？梢哉f是公寓價格，別墅環(huán)境。當時真沒什么錢，還好單位可以借款。”沈鑫說他決心買這套房子還有一個更重要的原因，是他認為住房制度改革的一定會成為必然，“分配是計劃經(jīng)濟，如果分配一旦取消，房子變成商品的話，那價格肯定是會漲上去的。”

　　每天看十幾份報紙 迄今買了12套房

　　在購買了湖畔花園后，沈鑫的買房之路才剛剛起步。

　　1997年，他又買了一套九溪的房子，西湖花園。購買的理由也很簡單：“城西的配套將來會有一些問題，增值潛力不是大。我喜歡九溪的房子，環(huán)境好。”這套房子148平方米，單價每平方米3800多元，總價超過50萬元。“我當時手頭可以用的現(xiàn)金也有5萬元，付了5萬元訂金，還定了一個有產(chǎn)權(quán)的車庫，房子過了一年才去付錢，因為當時開發(fā)商的房子根本賣不掉，我和他們也熟悉，約好一年后辦按揭手續(xù)。”

　　2000年，浙大玉泉校區(qū)邊上一個樓盤開盤了，這個房子是現(xiàn)在在豪宅市場上鼎鼎有名的綠城綠園。均價8000元/平方米，算是當時杭州貴的房子。但從小住在黃龍洞附近的沈鑫對這個地段的“含金量”太清楚了，他覺得這個樓盤無論在地段、景觀、周邊配套、品牌等方面都非常不錯，稱得上是“全能型”的好公寓。

　　沈鑫這次買的是一套125平方米的公寓，在這個主打大戶型的樓盤中，是小的戶型。支付了兩成的按揭付20萬元。等到2003年房子交付的時候，想把家里老人接來一起住，覺得房子好像買小了，有兩房兩廳，正好朋友在綠園有套200平方米的房子要賣。這套房子單價比較便宜，每平方米1.2萬元，但是總價還是讓他覺得很有壓力，后相當于賣掉125平方米的房子買了大房子。

　　按照現(xiàn)在的市場價，這套公寓已經(jīng)是千萬豪宅了。當初買的時候，他花了現(xiàn)金20萬元。

　　迄今為止，沈鑫買進賣出的房子，已經(jīng)有12套，7個車庫和車位，估計賺了1000多萬元。新盤或二手房，市的單身公寓、濱江的高性價比公寓，都是他下單的目標。

　　“有很長一段時間，我基本上每天要看15的二手房廣告，直接估算市場價格，在單位要看十幾份報紙，自己做剪報，堆積的報紙鋪滿地。”在1993年，他根據(jù)自己從報紙了解的信息，建議朋友的商業(yè)樓項目投資到剛剛建設(shè)的寧波保稅區(qū)，結(jié)果朋友賺了數(shù)千萬元。他買房子有許多具體的操作技巧：比如買房子要以：“可住、可租、可賣”為標準;以投資的眼光買房，以自住的要求選房;地段選擇以：“老區(qū)看積累，新區(qū)看投入”為判斷依據(jù);開發(fā)商品牌價值直接以同比二手房差價作為品牌價值市場定價;買進一個低估的資產(chǎn)，賣出一個高估或者正常價格的資產(chǎn)等等。

　　經(jīng)驗：要學會管理自己的資產(chǎn)

　　沈鑫是一個職業(yè)投資人，也是中國早的股票投資者之一，在股票還在用黑板報價的時候，他已經(jīng)在炒股了。他說：“早投資股票的結(jié)果是不斷虧錢，雖然有幾千元，一兩萬元，但已經(jīng)是我的全部身家，足以讓我感受到失敗的巨大痛苦。”但他認為這恰恰是他的幸運，在還沒有很多錢的時候，犯了大部分該犯的錯誤。

　　沈鑫說永遠不要以為機會已經(jīng)過去，任何時候都有機會來。要學會管理自己的資產(chǎn)。有的人不敢買房子，但其實錢是資產(chǎn)，房子也是資產(chǎn)，不過房子是固定資產(chǎn)，現(xiàn)金是流動資產(chǎn)。通過貸款等方式，還是可以把房子再互換回現(xiàn)金。要學會利用各種金融工具，去設(shè)計這種自己可以用的金融產(chǎn)品，比如前段時間，他通過銀行轉(zhuǎn)按揭、存貸通等工具，竟然把自己的貸款利息降到了0.84%，并且是按照活期存款使用。

　　他提出的通用貸款方案：控制總量，高比例，長時間的按揭。他說這是一個配置了復制政治、社會、經(jīng)濟、金融工具的可以簡單操作的產(chǎn)品。通貨膨脹是必然趨勢，錢會貶值，長期概率是實際通脹率高于貸款利息，貸款實際還能得到補貼。同時，這個產(chǎn)品保證了購房者的現(xiàn)金流，哪怕房價下跌，即使是負資產(chǎn)了，還可以保證正的現(xiàn)金流。借銀行的錢，30年還，怕什么?這個產(chǎn)品還可以保證到未來的低點，還可以有現(xiàn)金去買別的資產(chǎn)。

　　不過他現(xiàn)在已經(jīng)開始賣掉一些房子，他認為，現(xiàn)在房價的大幅上漲是貨幣大量發(fā)行的一個表現(xiàn)，而真正支撐房價上漲的許多實際因素已經(jīng)開始減弱，貨幣是一個隨時可以變動的參數(shù)。一旦房子跌，很難變現(xiàn)。房子不是對抗通脹的好工具。