做低房價避稅案頻發(fā) 上海檢察院邀專家出策

做低房價避稅不但有可能在交易時被評估公司發(fā)現(xiàn)而“退回”補繳稅款，還會因此帶來買賣雙方因不履行合約產(chǎn)生的法律糾紛。

上海樓市的再度、房價加速上漲導致二手房交易過程中毀約情況頻繁出現(xiàn)。賣家發(fā)現(xiàn)房價上漲后，認為房子“賣便宜了”而提出毀約，買家一紙訴狀遞到法院要求履約或賠償。此時，雙方前期約定的做低房價合約往往會成為毀約方的好理由，并依此要求判定做低房價的合同無效。

隨著類似案件不斷增加，8月18日，上海市人民檢察院分院組織相關(guān)各方進行一場關(guān)于房屋買賣糾紛中因做低房價等因素引發(fā)的“同案不同判”專題討論。三個做低房價合同毀約案的不同判決意見引起各方熱議，當天的討論會上，專業(yè)人士指出，房價上漲過快實際上是類似糾紛的主因。而在整個規(guī)范交易的過程中，由于尚缺乏對中介行業(yè)出現(xiàn)做低房價行為的具體處罰手段，因此對其行為規(guī)范應(yīng)該提上議事日程。

針對交易雙方將裝修款剔除出交易總房價的行為，與會人士也建議，不妨將裝修款項與原房產(chǎn)價格分離。

此外，二手房交易過程中做低房價避稅行為如何監(jiān)管，買賣雙方及中介公司應(yīng)該各自承擔何種法律責任?發(fā)現(xiàn)做低房價的行為后，相關(guān)部門有否行政處罰權(quán)，若有的話該作出何種處罰決定，若沒有又該如何在制度建設(shè)上對政策法規(guī)予以完善補充?在18日的研討會上，與會的法院、檢察院、市住房保障和房屋管理局、市房地產(chǎn)交易、稅務(wù)局及法律專家們也各抒己見發(fā)表各自看法。

毀約起因

房價上漲過快

明明簽訂了房屋買賣合同，但由于房價上漲，房屋買賣的賣家出現(xiàn)毀約現(xiàn)象，不愿繼續(xù)履行原合同，拒絕辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)等，由此引發(fā)買賣雙方的糾紛近期頻頻出現(xiàn)。以南匯為例，原南匯區(qū)法院受理的房屋買賣糾紛類案件大幅增長，近兩個月來，該院已經(jīng)受理此類案件36件，同比增加近2倍。

上海市房地產(chǎn)交易副主任陳澗波表示，造成類似要求申請合同無效案件的主要原因在于樓市的過快上漲。由于二手房交易從合同訂立到完成過戶需要一個多月甚至更長時間，短期內(nèi)房價的迅速變化會導致賣家出于自身利益考慮毀約，從而造成糾紛。

2009年上半年，上海樓市在經(jīng)歷了1、2月的低迷，3、4月的略有回暖后，在5、6月開始進入瘋狂。6月上海樓市周成交均價創(chuàng)下了自去年7月份以來的53周新高,離歷史高房價相差380元/平方米。經(jīng)過7月的小幅調(diào)整，上海樓市實際成交價在8月中旬突破了歷史高均價。據(jù)佑威樓市通系統(tǒng)提供的數(shù)據(jù)顯示：8月10日至8月16日，上海商品房成交面積46.98萬平方米，環(huán)比前周增加6%;成交均價為20563元/平方米，環(huán)比上漲14%。其中，商品住宅成交面積39.09萬平方米，環(huán)比增加13%;成交均價為19991元/平方米，環(huán)比上漲17%。

雙重標準

非普通房技術(shù)性做低

陳澗波表示，產(chǎn)生做低房價案例的背景原因在于，由于目前政府出于調(diào)控以及鼓勵普通住房消費的目的，出臺優(yōu)惠政策對商品房進行臺階收費標準，普通房和非普通房的納稅標準差異較大。對于很多購房者來說，非普通住房如果全額納稅，則各種稅額將達到房屋交易總價的10%以上。

因此，這部分房源在交易過程中會出現(xiàn)故意采取一些技術(shù)性處理的手段，將房價報低滿足普通住房的標準，從而達到降低交易成本的目的。

由此產(chǎn)生的現(xiàn)象是，很多房產(chǎn)交易過程中，交易價格和后的納稅申報價格之間會存在一定差異。陳澗波透露，按照交易的統(tǒng)計顯示，目前全部交易中70%的住房屬于普通商品房，其中應(yīng)該有相當一部分原本剛剛進入非普通房范疇的房源在經(jīng)過技術(shù)性處理之后，重新成為普通房進行交易。

其實，在國家出臺優(yōu)惠稅收政策之前，二手房交易過程中的做低房價現(xiàn)象也屢見不鮮，其中大部分是在豪宅交易中做手腳，達到逃稅的目的。記者所了解，北京、上海等大城市的中介都會和買賣雙方串通，一套高價房的價格做低幅度甚至可達20%左右。

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征稅管理

采取高不低原則

上海市地稅局政策法規(guī)處水啟裕表示，目前房地產(chǎn)稅收采取的是“先稅后證”的操作方式，也是說，交易雙方必須在完稅之后才能夠辦理房地產(chǎn)權(quán)使用證。

陳澗波指出，在實際操作過程中，稅務(wù)部門已經(jīng)解決了交易價格和納稅申報價格之間的問題。

據(jù)悉，稅務(wù)部門有一套根據(jù)市場以及周邊房產(chǎn)交易價格確定的內(nèi)控價格標準，也是繳稅標準，另外的價格標準則是交易合同的價格，目前房地產(chǎn)交易稅費一般采取高不低的原則。

也是說，如果交易合同價格過低，稅務(wù)部門也會要求你采用稅務(wù)內(nèi)控價格標準來進行繳稅，如果購房者存在異議，則可以提出由評估公司對房產(chǎn)進行評估。

實際上，今年以來，隨著交易量上升，各地房地產(chǎn)交易已經(jīng)有指定評估機構(gòu)進駐。而類似評估機構(gòu)也負責對于房產(chǎn)交易價格的認定。相關(guān)評估機構(gòu)內(nèi)部都有一套來自財稅部門的房源成交價格記錄系統(tǒng)，一周更新一次，滬上各小區(qū)房源的新成交價格都記錄在系統(tǒng)內(nèi)，這也是評估機構(gòu)對二手房成交價進行評估的數(shù)據(jù)來源。

裝修款項

目前計入房屋總價中

在討論如何判定做低房價的實際情況時，大部分專家認為，考慮到二手房交易實際情況，相關(guān)部門應(yīng)該將裝修款和裸房價分離。

上海市住房保障和房屋管理局法規(guī)處李國華表示，一般認為，二手房買賣屬于自由合同，原則上需要符合雙方真實意思的描述，雙方約定的房價取決于很多因素，房管局方面很難對房價部分進行審查。

與此同時，李國華表示，在房價內(nèi)容方面，分解是否違法也是一個需要討論的內(nèi)容。

記者了解到，現(xiàn)在法律對于房價的內(nèi)容沒有明確規(guī)定。但是在具體稅收操作上，卻是有著明文的規(guī)定。2007年6月，上海發(fā)布“關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)《國家稅務(wù)總局關(guān)于承受裝修房屋契稅計稅價格問題的批復》的通知”顯示，房屋買賣的契稅計稅價格為房屋買賣合同的總價款，買賣裝修的房屋，裝修費用應(yīng)包括在內(nèi)。

按照國外的標準，將房價部分拆解成裝修款以及原房產(chǎn)價格兩部分，分別訂立合同計算價格是屬于合理避稅的一種行為。

在當天討論會上，多名與會者都對于裝修款是否計入總房價提出疑問，多數(shù)專家建議，將裝修部分和裸房價進行分離，不成為計稅的基數(shù)。分離的目的是以免造成稅額過高，增加購房者的買房負擔，影響政府促進交易的本意，但也應(yīng)該掌握一個核定比例。

典型案例:

案例一：按合同中高價交易

基本案情：買家曹某與賣方陸某于2007年8月10日簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，約定：2007年9月15日之前共同向房地產(chǎn)交易申請辦理轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù);曹某負責支付政策規(guī)定雙方應(yīng)付的稅費;房屋成交價為75萬元。同日，雙方簽訂協(xié)議，約定房屋的實際成交價為106萬元，雙方同意以75萬元向房地產(chǎn)交易過戶交易。2007年9月12日，陸某稱雙方房屋簽訂的合同及協(xié)議違反了國家有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，要求撤銷合同。曹某表示不同意，要求陸某與其辦理過戶手續(xù)，逾期應(yīng)支付違約金。曹某訴至法院，請求法院判令陸某繼續(xù)履行合同，辦理房屋的產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)并支付逾期交房違約金以及逾期辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的違約金。陸某辯稱，曹某存在逃避國家稅收的行為，雙方簽訂的合同違反國家的有關(guān)規(guī)定，應(yīng)為無效。

法院認為：一、當事人訂立、履行合同，應(yīng)當遵守法律、行政法規(guī)，尊重社會公德，不得擾亂社會經(jīng)濟秩序，損害社會公共利益。當事人以合法形式掩蓋非法目的合同條款無效，合同部分無效，不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效。房屋買賣雙方關(guān)于房價的真實意思表示為106萬元，依法有效，雙方約定的交易合同價75萬元為虛假價格，具有非法目的，不受法律保護，該條款無效;協(xié)議及合同的其余條款符合法律規(guī)定，依法有效。二、曹某要求陸某繼續(xù)履行合同，辦理房屋的產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的訴訟請求，符合法律規(guī)定，應(yīng)予支持。鑒于雙方在合同中約定了虛假房價，導致陸某此后對此虛假房價提出異議，并影響了合同的繼續(xù)履行，對此雙方均有過錯，應(yīng)各自承擔過錯責任，曹某要求陸某支付逾期交房違約金及逾期辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記違約金的訴訟請求，依據(jù)不足，不予支持。判決：陸某繼續(xù)履行合同，辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù);駁回曹某其他訴訟請求。

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案例二：做低房價合同無效

基本案情：許某與張某簽訂了一份定金協(xié)議，約定張某向許某轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，所有的交易稅費均由許某承擔，合同價做58萬元，另支付15萬元的裝修補償款;定金協(xié)議簽訂后15日內(nèi)雙方需要簽訂正式的買賣合同。定金協(xié)議簽訂后至雙方該房產(chǎn)簽訂買賣合同前，如張某違約，則雙倍返還定金;如許某違約，則無權(quán)要求返還定金。同日，許某向張某支付定金2萬元。但此后，張某未能在約定期限內(nèi)與許某簽訂房屋買賣合同。許某以張某違約為由，訴至法院，要求張某雙倍返還定金，共計4萬元。張某抗辯，其發(fā)現(xiàn)定金協(xié)議中的約定是故意做低房價，逃避國家稅收，不愿再與許某簽訂房地產(chǎn)買賣合同。

法院認為：定金合同約定做低房價，導致國家稅費流失，損害了國家利益。判決：定金合同無效，張某應(yīng)將2萬元定金返還給許某。

案例三：賣方被判雙倍返定金

基本案情：嚴某與錢某簽訂了《房地產(chǎn)買賣居間合同》，約定嚴某向錢某購買本市某房地產(chǎn)，房價為348.7萬元，實際成交價為542.3萬元，差額部分為裝修、設(shè)備補償金;同時雙方約定在本協(xié)議簽訂后10日內(nèi)簽訂買賣合同，如嚴某未能履行本合同的，則已支付的定金不予返還;如錢某未能履行本合同的，則雙倍返還定金。嚴某在支付定金后，因雙方發(fā)生議未能簽訂買賣合同。嚴某提起訴訟要求錢某雙倍返還定金38萬元。錢某的抗辯理由是，本案是做低房價逃避國家稅收的行為，該居間合同應(yīng)無效，不應(yīng)雙倍返還定金。

法院認為：雙方的合同系真實意思表示，《居間協(xié)議》合法有效，該協(xié)議明確約定雙方應(yīng)在簽署本協(xié)議后10天內(nèi)簽訂買賣合同或類似合同，如未能履行本條所述事項，則應(yīng)雙倍返還定金?，F(xiàn)錢某行為違約，亦未能舉證證明是因為不可歸責于雙方的法定事由造成其未簽房屋買賣合同，故對錢某的抗辯理由不予采納，判決：《居間協(xié)議》有效，錢某雙倍返還定金。

(注：以上案例均由上海市人民檢察院分院提供)

各方聲音

裝修款是否計入房價無規(guī)定

上海市中級法院 審監(jiān)庭庭長 盛煥煒

在三個案例中，交易雙方均屬于做低房價簽訂房屋買賣合同或者居間協(xié)議，產(chǎn)生糾紛后原告方均以合同或者居間協(xié)議違反國家規(guī)定為由上訴，主張的權(quán)益是訂金或者違約金。但是法官給出的判決有合同有效、合同無效、合同部分有效三種。

上海市中級法院審監(jiān)庭庭長盛煥煒認為，不能簡單認為這是“同案不同判”，因為法院在判決此類案件時應(yīng)該考慮各種因素，除了公平原則、利益不偏原則，還要考慮社情民意、社會接受程度以及判決結(jié)果對社會行為的引導作用。

另外，盛煥煒還認為，目前二手房價應(yīng)不應(yīng)包含裝修、設(shè)備費用，相關(guān)法律條款及法律解釋對此沒有比較明確的規(guī)定，這也給法院判決造成一定困擾。

合同無效判決能維護誠信環(huán)境

長寧區(qū)人民檢察院 民檢科科長 郭晶

長寧區(qū)檢察院民檢科科長郭晶認為，從實際承辦案件來看，此類二手房“做低”房價的行為是買賣雙方均有明確意思表示的，目的是為了逃避部分稅收。這跟把裝修費單列出來不征收房產(chǎn)稅無關(guān)。

在做低房價逃稅的前提條件下，房屋買賣合同是有效還是無效?存在一個悖論，如果認為此合同有效，則是支持買賣雙方共同違背他們國家稅收的誠信;如果認為此合同無效，則支持了不履行合同的一方對另一方的不誠信。所以郭晶認為，針對此類案件，法院應(yīng)該有個大的指導方向，不能單純個案判個案。

郭晶進一步分析說，基于我國法律的統(tǒng)一精神，公民有義務(wù)如實申報繳稅，如果這個做不到，落實到具體案例中也是買賣房屋的雙方做低房價簽協(xié)議或者合同，應(yīng)該判定該協(xié)議或者合同無效。這樣在短期內(nèi)可能會造成為數(shù)不少的交易毀約現(xiàn)象，但是“吃虧”的一方有吃了虧有了沉痛的教訓才真正能有所警醒，在今后的交易中不再走這種老路。這種合同無效判決對于其他的交易方也起到警示作用，從長遠來看更能維護交易誠信的環(huán)境。

補充規(guī)定加強對中介處罰

上海市住房保障和房屋管理局 法規(guī)處 李國華

上海市住房保障和房屋管理局法規(guī)處李國華表示，上海地產(chǎn)中介目前的一個管理辦法是《上海市經(jīng)紀人條例》，但是在這份條例中，卻沒有明文規(guī)定對中介協(xié)助客戶做低房價的處罰規(guī)定，這導致了地產(chǎn)中介為了促成交易常常主動提出進行類似操作。李國華稱，有必要對目前的《上海市經(jīng)紀人條例》進行修改，加入有關(guān)合同中修改房價、將房價做低等事項的具體處罰條例。

上海市地稅局政策法規(guī)處水啟裕表示，對稅務(wù)部門來說，真正的難點在于如何認定價格是否做低。一旦認定做低房價的行為，則按照《稅收征管法》，對于偷稅漏稅等行為都有明確的處罰規(guī)定。但是這一處罰必須是在交易完成之后才能認定是否具有逃稅漏稅的行為，如果住房買賣合同出于居間合同或者是定金合同的階段，稅務(wù)部門一般沒有執(zhí)法的權(quán)限。