中國(guó)2018年度經(jīng)濟(jì)盤(pán)點(diǎn): 十大房產(chǎn)行業(yè)新聞

　　剛剛過(guò)去的2018年似乎是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生質(zhì)變的一年，在多城多輪累計(jì)450次調(diào)控下，“房住不炒”深入人心，房地產(chǎn)行業(yè)逐步趨穩(wěn)。這一年，上半年“搶人大戰(zhàn)”“搖號(hào)搶房”熱熱鬧鬧，下半年“土地流拍”、“活下去”冷冷清清，租購(gòu)并舉在這一年逐步落地，隨之而來(lái)的是亟待破解的行業(yè)癥結(jié)。2018年留給我們很多問(wèn)題，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制的構(gòu)建，“房主不炒”“因城施策”“分類(lèi)指導(dǎo)”的貫徹執(zhí)行，我們終將迎來(lái)穩(wěn)定發(fā)展的市場(chǎng)、完善的住房保障體系。

　　新年伊始,編者對(duì)過(guò)去一年來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展做一系統(tǒng)回顧，本期推出十大房產(chǎn)行業(yè)新聞。

　　▊1、二三線城市上演“搶人大戰(zhàn)”致房?jī)r(jià)上漲

　　2018年，多個(gè)二三線城市突然涌現(xiàn)“搶人”潮，西安、成都、天津等地接連出現(xiàn)放寬人才落戶(hù)的政策。據(jù)中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)，自2017年到2018年6月，全國(guó)已有超50個(gè)城市發(fā)布了“人才落戶(hù)”政策。一方面，北京、上海等一線城市向高精尖產(chǎn)業(yè)的高端人才拋出“橄欖枝”；另一方面，山東臨沂等三四線城市人才政策也全面開(kāi)花。

　　“搶人”大戰(zhàn)的背后，是這些城市正在通往產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和城市量級(jí)躍升的路上，但短時(shí)間內(nèi)大量的遷入人口也導(dǎo)致了當(dāng)?shù)貥鞘泄┙o緊張、房?jī)r(jià)水漲船高。隨后，住建部約談12個(gè)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲城市，其中大部分城市落戶(hù)政策寬松。

　　▊2、多個(gè)一二線城市開(kāi)啟“搖號(hào)買(mǎi)房”模式

　　2018年以來(lái)，上海、南京、長(zhǎng)沙、成都、武漢、杭州、西安、深圳等城市進(jìn)入“搖號(hào)買(mǎi)房”模式。買(mǎi)房搖號(hào)政策主要是在一些房產(chǎn)銷(xiāo)售比較熱門(mén)的一線二線城市實(shí)施的，也并不是所有的房子都需要搖號(hào)才能購(gòu)買(mǎi)，買(mǎi)房搖號(hào)政策的目的是緩解新房與可售房源，及開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售房源供應(yīng)不平衡的狀態(tài)。

　　“搖號(hào)買(mǎi)房”在一定程度上可以暫時(shí)性起到控制供需關(guān)系矛盾惡化，防止出現(xiàn)瘋狂搶房或者深夜排隊(duì)買(mǎi)房，或者是房企花錢(qián)請(qǐng)人或找托排隊(duì)買(mǎi)房的火爆假象。但也產(chǎn)生了一些不良影響，如深圳出現(xiàn)繳納500萬(wàn)誠(chéng)意金才能搖號(hào)，杭州出現(xiàn)萬(wàn)人搖號(hào)搶購(gòu)百余套房，西安爆出“融創(chuàng)天朗61南長(zhǎng)安街壹號(hào)”為關(guān)系戶(hù)內(nèi)定房源，后相關(guān)人員被依法處理。

　　▊3、海南實(shí)施全域限購(gòu)抑制投機(jī)

　　2018年3月30日，海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳等6部門(mén)聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于做好穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)工作的通知》，政策規(guī)定新購(gòu)買(mǎi)的住房，取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證之日起5年內(nèi)禁止轉(zhuǎn)讓。4月22日，海南宣布房地產(chǎn)調(diào)控升級(jí)，自當(dāng)晚起實(shí)施全域限購(gòu)。

　　在2018年4月海南獲批建設(shè)全島自貿(mào)區(qū)以及探索建設(shè)自由港的大背景下，出臺(tái)穩(wěn)定樓市的政策措施具有極強(qiáng)的信號(hào)意義。從樓市角度看，海南此類(lèi)政策的落實(shí)，提高了購(gòu)房的門(mén)檻，有效地抑制了投資投機(jī)需求，同時(shí)也有利于自住需求者從容購(gòu)房。從經(jīng)濟(jì)發(fā)展角度看，海南拿出“斷臂”精神，力圖減少對(duì)于房地產(chǎn)的依賴(lài)度（全國(guó)房地產(chǎn)依賴(lài)度最高的省份），有利于經(jīng)濟(jì)發(fā)展與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化。隨著此類(lèi)政策效應(yīng)的顯現(xiàn)，海南樓市將不斷回歸平穩(wěn)狀態(tài)。

　　▊4、棚改貨幣化安置政策全面收緊

　　2018年6月下旬，市場(chǎng)上出現(xiàn)了“國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行收緊棚改融資政策”的傳聞。7月份，住建部稱(chēng)，因地制宜推進(jìn)棚改貨幣化安置，商品住房庫(kù)存不足、房?jī)r(jià)上漲壓力較大的地方，應(yīng)有針對(duì)性地及時(shí)調(diào)整棚改安置政策，更多采取新建安置房的方式；商品住房庫(kù)存量較大的地方，可以繼續(xù)推進(jìn)棚改貨幣化安置。進(jìn)一步合理界定和把握棚改的范圍和標(biāo)準(zhǔn)，不搞一刀切、不層層下指標(biāo)、不盲目舉債鋪攤子。10月8日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議部署推進(jìn)棚戶(hù)區(qū)改造工作，會(huì)議要求，嚴(yán)格把好棚改范圍和標(biāo)準(zhǔn)，堅(jiān)持將老城區(qū)內(nèi)臟亂差的棚戶(hù)區(qū)和國(guó)有工礦區(qū)、林區(qū)、墾區(qū)棚戶(hù)區(qū)作為改造重點(diǎn)。因地制宜調(diào)整完善棚改貨幣化安置政策，商品住房庫(kù)存不足、房?jī)r(jià)上漲壓力大的市縣要盡快取消貨幣化安置優(yōu)惠政策。

　　2015年4季度國(guó)家提出房地產(chǎn)去庫(kù)存的工作目標(biāo)后，各地棚改加速，一方面，有力推進(jìn)了房地產(chǎn)去庫(kù)存；但另一方面，也在一定程度上推高了房?jī)r(jià)。隨著庫(kù)存減少，取消貨幣化安置優(yōu)惠政策、下調(diào)貨幣化安置比例，有助于穩(wěn)定房?jī)r(jià)。

　　▊5、七部委開(kāi)展治理房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)

　　2018年6月底，住建部、公安部等七部委聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于在部分城市先行開(kāi)展打擊侵害群眾利益違法違規(guī)行為治理房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)的通知》，決定于2018年7月初至12月底，在北京、上海、廈門(mén)等30個(gè)城市先行開(kāi)展治理房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)。本次專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)整治重點(diǎn)為：投機(jī)炒房行為、房地產(chǎn)“黑中介”違法違規(guī)行為、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)違法違規(guī)行為和虛假房地產(chǎn)廣告等四個(gè)方面。

　　2018年以來(lái)，全國(guó)多地房地產(chǎn)市場(chǎng)存在違規(guī)違法等亂象，擾亂了正常的市場(chǎng)交易秩序，不利于行業(yè)健康發(fā)展。于是，一系列會(huì)議召開(kāi)和政策文件發(fā)布、對(duì)地方政府的約談、督察組全國(guó)市場(chǎng)督查等工作，尤其是七部委新政，罕見(jiàn)的出現(xiàn)了中宣部、公安部、司法部這三個(gè)特殊部門(mén)，說(shuō)明國(guó)家非常重視此次整治市場(chǎng)秩序的行動(dòng)，嚴(yán)打各種違規(guī)違法行為。

　　▊6、萬(wàn)科高喊“活下去” 房企謀求多元化發(fā)展

　　2018年9月30日，一張滿(mǎn)場(chǎng)打出鮮紅宣傳標(biāo)語(yǔ)“活下去”的萬(wàn)科秋季例會(huì)現(xiàn)場(chǎng)照片被各大媒體廣泛傳播，萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮在會(huì)上進(jìn)行了戰(zhàn)略檢討，認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)折已經(jīng)到來(lái)，“收斂”和“聚焦”是應(yīng)對(duì)轉(zhuǎn)折點(diǎn)和不確定情況的最好辦法。郁亮表示，3年事業(yè)計(jì)劃書(shū)的制定是把“活下去”作為基本要求，公司戰(zhàn)略也將圍繞“活下去”而展開(kāi), 所有行為都“收斂聚焦”到保證萬(wàn)科活下去。

　　龍頭房企們也有著同樣的認(rèn)識(shí)，多元化發(fā)展已經(jīng)成為了他們的必選項(xiàng)。碧桂園12月份管理會(huì)議上，集團(tuán)董事會(huì)主席楊國(guó)強(qiáng)曾做了一番講話，關(guān)于機(jī)器人的內(nèi)容就占了1/3。2018年年初，許家印也提出了“新恒大”戰(zhàn)略，以形成一基兩翼一龍頭的產(chǎn)業(yè)格局，即民生地產(chǎn)為基礎(chǔ)，文化旅游、健康養(yǎng)生為兩翼，高科技產(chǎn)業(yè)為龍頭的發(fā)展策略。天風(fēng)證券的研究報(bào)告便指出，國(guó)內(nèi)30強(qiáng)房企在長(zhǎng)租公寓、特色小鎮(zhèn)、聯(lián)合辦公等空間類(lèi)產(chǎn)品的介入度已經(jīng)非常高。

　　▊7、多家內(nèi)地房企赴港上市 拓寬融資渠道

　　在資金吃緊的大環(huán)境下，通過(guò)上市拓寬融資途徑成為不少房企的發(fā)展之道。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2018年已有12家內(nèi)地房企先后赴港IPO。其中，正榮地產(chǎn)、弘陽(yáng)地產(chǎn)、大發(fā)地產(chǎn)、美的置業(yè)、恒達(dá)集團(tuán)已先行完成上市，銀城國(guó)際、德信中國(guó)、萬(wàn)城控股、萬(wàn)創(chuàng)國(guó)際、海倫堡、中梁地產(chǎn)、奧山控股尚在排隊(duì)中。其中，除正榮地產(chǎn)、中梁地產(chǎn)及美的置業(yè)外，其他多為區(qū)域型房企，布局城市有限且銷(xiāo)售規(guī)模較小。

　　負(fù)債率高或是這些中小型房企急于上市的原因之一，不少中小房企在招股書(shū)中坦言，上市籌得資金將用于清償借款。然而，融資情況并不盡如人意，許多上市房企已經(jīng)出現(xiàn)認(rèn)購(gòu)不足或股價(jià)在上市當(dāng)天破發(fā)的情況。

　　▊8、土地流拍頻現(xiàn) 房企預(yù)期趨謹(jǐn)慎

　　2018年的地王減少，流拍增多。據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)，截至2018年10月，全國(guó)土地流拍數(shù)量達(dá)到758宗，其中7月、9月和10月是流拍最嚴(yán)重的月份，流拍土地均超過(guò)100宗，其中10月更是達(dá)到峰值，158宗土地流拍。下半年以來(lái)，上海、杭州、天津、蘇州、合肥等熱點(diǎn)一二線城市出現(xiàn)多幅土地流拍的現(xiàn)象，并向三四線城市蔓延。易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測(cè)的40城土地成交溢價(jià)率也持續(xù)下行，11月為10.2%，已下滑至2011年以來(lái)的歷史低點(diǎn)附近。

　　2018年3季度以來(lái)，房市快速降溫，房企對(duì)后市預(yù)期轉(zhuǎn)差，金融監(jiān)管趨嚴(yán)，償債高峰期來(lái)臨，熱點(diǎn)城市限地價(jià)、限房?jī)r(jià)、競(jìng)自持、競(jìng)配建等政策帶來(lái)房企盈利、周轉(zhuǎn)壓力等，都是造成土地流拍情況更加嚴(yán)重的原因。

　　▊9、長(zhǎng)租公寓頻“爆雷”敲響警鐘

　　長(zhǎng)租公寓是房企拓展自身業(yè)務(wù)的一個(gè)重要領(lǐng)域，但2018年長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)“潮起潮落”。在租購(gòu)并舉機(jī)制下，長(zhǎng)租領(lǐng)域出臺(tái)不少利好政策，萬(wàn)科、碧桂園、龍湖、旭輝等眾多知名房企紛紛試水，搶灘并瓜分長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)。然而在急速發(fā)展過(guò)程中，各類(lèi)問(wèn)題也開(kāi)始凸顯，“爆雷”不斷。2018年8月起，不斷有媒體曝出各地長(zhǎng)租公寓哄抬租金、搶占囤積房源。同月，“甲醛超標(biāo)”事件被推上風(fēng)口浪尖。10月，某長(zhǎng)租公寓被曝資金鏈斷裂，股權(quán)已全部質(zhì)押給銀行，導(dǎo)致業(yè)主收不到租金，租戶(hù)被強(qiáng)行退租后銀行仍自動(dòng)扣款，長(zhǎng)租公寓背后風(fēng)險(xiǎn)受到業(yè)界關(guān)注。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2018年已有至少10家初具規(guī)模的長(zhǎng)租公寓商因資金鏈斷裂宣告破產(chǎn)。

　　一批“暴雷”事件過(guò)后，長(zhǎng)租公寓行業(yè)得到洗牌，許多中小型的長(zhǎng)租公寓平臺(tái)黯然離場(chǎng)。長(zhǎng)租公寓這個(gè)此前被普遍看好的“紅海”市場(chǎng)顯現(xiàn)出的風(fēng)險(xiǎn)，得到相關(guān)部門(mén)的重視，行業(yè)逐漸走向更加規(guī)范的發(fā)展路徑。

　　▊10、開(kāi)發(fā)商規(guī)模增速不減 “千億軍團(tuán)”擴(kuò)容加速

　　據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，2018年前11個(gè)月，已有25家房企的銷(xiāo)售規(guī)模突破千億元。這個(gè)數(shù)字超過(guò)以往任何一個(gè)年份，2015年僅有7家房企實(shí)現(xiàn)千億元銷(xiāo)售規(guī)模。2010年，萬(wàn)科率先跨入“千億聚樂(lè)部”，那天在此之前，萬(wàn)科用了數(shù)十年時(shí)間都未完成“千億夢(mèng)想”。但近幾年來(lái)，中型房企跨越“千億門(mén)檻”，僅用3年時(shí)間的卻不少。

　　“千億軍團(tuán)”成員不斷擴(kuò)容，與近年來(lái)增量市場(chǎng)蛋糕擴(kuò)大有關(guān)。2010年，全國(guó)商品房銷(xiāo)售額為1萬(wàn)億元，到2017年已達(dá)到13萬(wàn)億元，7年時(shí)間增長(zhǎng)了13倍。

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