上半年樓市政策盤(pán)點(diǎn)：小產(chǎn)權(quán)房處理是個(gè)大難題

2009年，對(duì)于全國(guó)的房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，在取得銷(xiāo)售佳績(jī)的同時(shí)，也伴隨著很多迷霧和不解，有小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題，有房子70年后的產(chǎn)權(quán)歸屬問(wèn)題，也有90/70政策開(kāi)始松動(dòng)的問(wèn)題，還有物業(yè)稅何時(shí)開(kāi)征的問(wèn)題，而這些政策樁樁關(guān)乎民生，讓購(gòu)房者非常關(guān)注。

　　小產(chǎn)權(quán)房仍屬違法建筑如何處理是個(gè)大難題

　　針對(duì)一個(gè)時(shí)期以來(lái)社會(huì)上關(guān)于“深圳市‘小產(chǎn)權(quán)房’將拿全國(guó)準(zhǔn)生證”傳聞，6月9日下午，國(guó)土資源部組織會(huì)議后認(rèn)為，深圳市人大《關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》處理的是國(guó)有土地上的違法建筑，與在農(nóng)民集體土地上違規(guī)違法建設(shè)、向社會(huì)公眾租售的“小產(chǎn)權(quán)房”有本質(zhì)區(qū)別。

　　針對(duì)社會(huì)上關(guān)注的“小產(chǎn)權(quán)房”問(wèn)題，國(guó)土資源部有關(guān)負(fù)責(zé)人指出，“小產(chǎn)權(quán)房”是一個(gè)模糊的、不準(zhǔn)確的概念，實(shí)質(zhì)是違法建筑無(wú)產(chǎn)權(quán)，它不違反土地管理法律，違反城鄉(xiāng)規(guī)劃、建設(shè)管理的法律，也是違反相關(guān)政策的。

　　針對(duì)各地出現(xiàn)“小產(chǎn)權(quán)房”問(wèn)題，從1999年到2008年，黨中央、國(guó)務(wù)院三令五申，明確規(guī)定，集體土地不得用于商品住宅開(kāi)發(fā)，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”，并要求各地堅(jiān)決制止、依法嚴(yán)肅查處。

　　點(diǎn)評(píng)：小產(chǎn)權(quán)房因?yàn)榇罅康拇嬖?，其何日轉(zhuǎn)正也成了一個(gè)關(guān)注的話題。對(duì)此，一位國(guó)土研究者表示，小產(chǎn)權(quán)房是一個(gè)很復(fù)雜的問(wèn)題，如果不進(jìn)行管理的話會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成影響，也會(huì)對(duì)現(xiàn)行城市土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度帶來(lái)沖擊。對(duì)已經(jīng)建起出售、并已入住的房子強(qiáng)拆，可能會(huì)引發(fā)社會(huì)矛盾。應(yīng)該規(guī)定一個(gè)合理的期限，在這個(gè)期限后建的小產(chǎn)權(quán)房要進(jìn)行嚴(yán)厲處罰。而之前已經(jīng)建好的房子，需要分類(lèi)對(duì)待，符合條件的進(jìn)行逐步規(guī)范化。

　　70年后房子產(chǎn)權(quán)成疑問(wèn)土地不該是獲利主要途徑

　　前一段時(shí)間有媒體報(bào)道說(shuō)，在《土地管理法》征求意見(jiàn)稿中，以前規(guī)定住宅用地70年使用權(quán)到期之后自動(dòng)無(wú)償續(xù)期的條款，被“按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定自動(dòng)續(xù)期”替換。

　　有專(zhuān)家因此認(rèn)為意見(jiàn)稿中刪除“無(wú)償”，可能帶來(lái)“有償續(xù)期”，這一下引發(fā)了很多議。不過(guò)隨后，國(guó)土資源部官員對(duì)此回應(yīng)說(shuō)，住宅滿70年是否有償續(xù)期并無(wú)定論，“有償續(xù)期”的推測(cè)，也與制定《土地管理法》征求意見(jiàn)稿相關(guān)條款的初衷不一致，是不負(fù)責(zé)任的。

　　這位官員還表示，征求意見(jiàn)稿是面向內(nèi)部征求意見(jiàn)，甚至還不是向社會(huì)的公開(kāi)征求意見(jiàn)稿，論的意義不大。不過(guò)，真理不辯不明，既然是征求意見(jiàn)稿，無(wú)論內(nèi)部還是外部，有人來(lái)討論總是好事。

　　點(diǎn)評(píng)：對(duì)此，有專(zhuān)家表示，居民在購(gòu)買(mǎi)商品房的過(guò)程中，同時(shí)購(gòu)買(mǎi)了七十年土地使用權(quán)，相當(dāng)于已經(jīng)支付了土地成本，也是說(shuō)購(gòu)房者不曾無(wú)償使用過(guò)土地。土地使用權(quán)到期后續(xù)期不該收費(fèi)。因?yàn)橥恋厥褂脵?quán)本來(lái)不應(yīng)收錢(qián)。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，百姓與政府應(yīng)該是稅收關(guān)系，而不應(yīng)是買(mǎi)賣(mài)關(guān)系。地方政府不應(yīng)變成“土地財(cái)政”，不應(yīng)把土地變?yōu)楂@利的主要途徑。

　　物業(yè)稅開(kāi)征再成開(kāi)征抑制房?jī)r(jià)快速上漲

　　5月25日，中國(guó)政府網(wǎng)公布了《國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)展改革委關(guān)于2009年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作意見(jiàn)的通知》，同時(shí)公布了發(fā)改委《關(guān)于2009年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作的意見(jiàn)》 ，其中，“開(kāi)征物業(yè)稅”再次納入。

　　近年來(lái)，國(guó)務(wù)院每年轉(zhuǎn)發(fā)的該文件均提到物業(yè)稅。《意見(jiàn)》明確提出，今年研究開(kāi)征物業(yè)稅，該項(xiàng)工作將由財(cái)政部、國(guó)稅總局、發(fā)改委、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部共同負(fù)責(zé)。

　　點(diǎn)評(píng)：專(zhuān)家認(rèn)為，盡管波折不斷，但物業(yè)稅開(kāi)征是早晚的事。因?yàn)槭袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)的原則是“有資產(chǎn)要征稅”。但是，物業(yè)稅開(kāi)征，絕非一個(gè)簡(jiǎn)單的房地產(chǎn)領(lǐng)域的稅費(fèi)合并過(guò)程，而直接決定著諸多現(xiàn)實(shí)狀況的變革。專(zhuān)家認(rèn)為，物業(yè)稅實(shí)轉(zhuǎn)總體的發(fā)展趨勢(shì)是漸進(jìn)的，但是應(yīng)該盡可能把漸進(jìn)過(guò)程推快一點(diǎn)。

　　物業(yè)稅是新增的一種新稅，在沒(méi)有減少其他稅的前提下征收，或者納稅人缺乏為財(cái)產(chǎn)納稅的文化傳統(tǒng)與思想準(zhǔn)備的情況下，不應(yīng)倉(cāng)促出臺(tái)物業(yè)稅，否則可能出現(xiàn)大面積欠稅。有財(cái)稅專(zhuān)家預(yù)測(cè)，真正開(kāi)征房地產(chǎn)物業(yè)稅至少還要一段時(shí)間，而且不會(huì)完全照搬國(guó)外的模式，征收額度不會(huì)太大。他們認(rèn)為，物業(yè)稅應(yīng)該承擔(dān)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控功能，一旦推出，要對(duì)全國(guó)過(guò)快上漲的房?jī)r(jià)起到抑制作用。

　　“90/70”政策開(kāi)始松動(dòng)改善新需求將被釋放

　　2006年5月，建設(shè)部等九部委聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》中提出的，要求新建住宅項(xiàng)目，套型建筑面積90平方米以下的戶(hù)型必須占到整個(gè)項(xiàng)目的70%以上。

　　在樓市交易低迷的情況下，從去年年底開(kāi)始，包括南京、杭州、蘭州等地區(qū)已開(kāi)始為“90/70”政策松綁。而今年1月份北京出臺(tái)暖市15條政策，其中提出對(duì)90/70政策進(jìn)行“總量平衡”“適度調(diào)整”。

　　點(diǎn)評(píng)：一位業(yè)內(nèi)人士表示，“90/70”政策是在樓市時(shí)候出臺(tái)的，面臨的是供不應(yīng)求和中小戶(hù)型住房比例偏低的問(wèn)題，而隨著樓市一年多的調(diào)整，供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生反轉(zhuǎn)，由于受到戶(hù)型的限制，大量的改善型住宅的需求在該政策出臺(tái)之后也受到大的打擊，這個(gè)政策的松綁，是樓市的重大利好。

　　目前除初次置業(yè)者購(gòu)買(mǎi)中小戶(hù)型外，還有改善性住房需求——這些人更關(guān)注120至130平方米的房產(chǎn)。在現(xiàn)有市場(chǎng)和政策利好條件下，改善性住房需求將被釋放，成為購(gòu)房群體中的主力軍。當(dāng)然，政策松動(dòng)后，那些本來(lái)在90/70政策時(shí)代的大戶(hù)型產(chǎn)品的命運(yùn)也許將面臨變數(shù)。