央行研討改善型住房 二套房未完全排除在外

　　央行高層上周曾召集各大部委相關(guān)人士及部分業(yè)內(nèi)人士召開了一次非正式的座談會。會議討論的重點便是對“房貸新政”相關(guān)細則做具體界定，其中涉及到“改善型自住房”的定義。值得注意的是，在這次討論當中，二套住房并未完全被排除在外。

　　事實上，在10月22日央行發(fā)布“房貸新政”時便稱，金融機構(gòu)將在10月27日前完成實施細則的擬定。到11月1日，有農(nóng)業(yè)銀行、光大銀行以及建設(shè)銀行相繼出臺了房貸細則，且內(nèi)容仍具模糊空間。據(jù)記者獲悉，目前相關(guān)部委正在聯(lián)合擬定一個對各行實施細則的指導(dǎo)意見，但對于“改善性自住房”等具體定義尚存較大分歧。

　　議“改善型自住房”

　　《中國房地產(chǎn)報》報道，在上述非正式座談會上，各方人士“改善型自住房”提出了3條建議：一是以購買時間為限制，在購買套住房若干年之后購買的二套住房，可以界定為改善性自住房;二是對套住房所計算出來的家庭人均住房面積進行規(guī)定;三是對二套住房的面積進行限定，依然執(zhí)行90平方米以下的中小戶型標準。

　　而這也意味著，目前對二套房貸松動的可能性依然存在。據(jù)消息人士透露，央行相關(guān)負責(zé)人在座談會上表示，會再針對“改善性自住房”等具體定義進行研究，出臺一個對各行具有指導(dǎo)意義的明確意見。

　　頗具戲劇性的是，10月28日晚，作為家出臺房貸細則的農(nóng)業(yè)銀行，將細則掛到官方網(wǎng)站后不到便突然撤下。

　　“農(nóng)業(yè)銀行的細則是被銀監(jiān)會叫停的。銀監(jiān)會認為，目前對于一些概念的定義還沒有形成統(tǒng)一的意見，各大行的細則出臺可能會導(dǎo)致惡性競，或間接對投機行為有所放松。”一位消息人士透露。

　　該人士表示，原本考慮到各大銀行信貸結(jié)構(gòu)及客戶風(fēng)險評估都有所不同，所以在房貸新政中做了原則性規(guī)定，具體實施細則交由各大行自行決策。但是，新政出臺后，各方對于當中的理解分歧較大，一些商業(yè)銀行認為對細則沒有足夠的把握去擬定，希望能夠出臺統(tǒng)一的指導(dǎo)意見。

　　蹊蹺的是，10月30日下午，農(nóng)行又在其官方網(wǎng)站重新發(fā)布了細則，其內(nèi)容基本沒有變化：對居民次購買普通自住房和改善型普通自住房貸款，在貸款利率和付款比例上按優(yōu)惠條件給予積支持，低付款比例為20%;貸款低執(zhí)行利率調(diào)整為同期同檔次基準利率的0.7倍。然而，對于改善型普通自住房，細則中仍未有詳細定義。

　　在各大商業(yè)銀行的實施細則難產(chǎn)之時，銀監(jiān)會卻下達了一紙通知，規(guī)定除次利用貸款購買自住房外，其他繼續(xù)嚴格執(zhí)行此前的規(guī)定?？梢?，銀監(jiān)會將“次利用貸款購買自住房”列入享受20%付款及貸款利率優(yōu)惠的適用范圍。

　　“對于房貸政策的適用范圍，央行的意見是納入改善型自住房，但銀監(jiān)會的意見限于套住房。這讓商業(yè)銀行比較為難。”民生銀行負責(zé)個貸按揭的相關(guān)負責(zé)人表示。

　　“利率倒掛是暫時”

　　“房貸新政”細則難產(chǎn)的背后，其實是商業(yè)銀行在“保增長”與“保利潤、避風(fēng)險”之間的權(quán)衡。其中，5年期存貸款利率倒掛直接導(dǎo)致商業(yè)銀行對房貸新政實施缺乏動力。

　　10月30日，央行宣布降息，暫時收窄了倒掛空間。本次調(diào)整后，5年期貸款利率為7.20%，5年期存款利率5.13%，大優(yōu)惠房貸利率為5.04%，比5年期存款利息低0.09個百分點。

　　“此前各銀行遲遲不出細則，利差倒掛可能帶來的虧損是很重要的原因。如今降息后，這個顧慮小了很多，各大行應(yīng)該會加快出臺細則的步伐。”某股份制商業(yè)銀行房貸負責(zé)人表示。

　　“利率的倒掛是暫時的，預(yù)計在明年1月1日前還會降息，終補上這個倒掛的漏洞。”某相關(guān)部委官員表示。

　　該官員表示，利率倒掛可能導(dǎo)致銀行積性不高，但如果促使樓市回暖，銀行算大賬的話未必沒有好處。“現(xiàn)在個人住房貸款都是和開發(fā)商捆綁的，商業(yè)銀行如果從穩(wěn)定和擴大客戶群方面考慮，并不會計較暫時的倒掛。”

　　對于風(fēng)險和收益的控制正是商業(yè)銀行斟酌再三的原因。農(nóng)業(yè)銀行在修訂后的房貸細則中，便要求申請次購房貸款的客戶簽訂保證書，以誠信來擔(dān)保次購房貸款的真實性。

　　但個人貸款按揭仍然是商業(yè)銀行認為可控的金融品種。據(jù)民生銀行房貸相關(guān)負責(zé)人表示：“利率倒掛使得商業(yè)銀行的房貸收益變成微利品種，但在目前經(jīng)濟形勢下行周期內(nèi)，房貸在金融貸款里無論如何仍然是風(fēng)險系數(shù)小的。”