武漢樓市兩張臉:大企業(yè)降價跑路小企業(yè)不差錢

大開發(fā)商依舊堅持降價、大量拋盤；小開發(fā)商卻捏著“房價”，慢慢悠悠地賣樓。隨著樓市回暖，開發(fā)商對未來市場的趨勢判斷卻出現(xiàn)了明顯分化。本以為樓市調(diào)整，小企業(yè)生存困難，但近階段，樓市卻意外呈現(xiàn)大企業(yè)降價“跑路”、小企業(yè)“不差錢”的反態(tài)。

大公司積讓利促銷

    此前的2008年樓市遭遇拐點(diǎn)，很多分析人士斷言中小公司會陷入資金困局，房地產(chǎn)整合趨勢將會越來越明顯。然而事實(shí)卻并非如此，大多數(shù)中小企業(yè)活得很滋潤，相反，倒是一些大公司的房子率先促銷打破僵局，讓人大跌眼鏡。

    “的確，這是房地產(chǎn)行業(yè)的一個獨(dú)現(xiàn)象，這與企業(yè)規(guī)模和房地產(chǎn)的開發(fā)模式有關(guān)。很多跨區(qū)域的全國性企業(yè)，尤其是上市公司，前兩年拿了不少高價地，現(xiàn)在開發(fā)壓力非常大，去年全國銷售都不好，回款大幅減少，加上銀行收縮房貸，資金流動一旦出現(xiàn)問題會影響后續(xù)的滾動開發(fā)，所以現(xiàn)在加快銷售回籠資金成為當(dāng)務(wù)之急。”中國指數(shù)研究華中分院席分析師李國政表示。

    截至3月10日，滬深25家公布年報的房企2008年年末存貨合計2070.8億元，如何提高存貨周轉(zhuǎn)率，將項(xiàng)目變?yōu)楝F(xiàn)金已迫在眉睫，“高庫存”壓力已經(jīng)成為中國樓市的隱憂之一。從已經(jīng)發(fā)布年報的房地產(chǎn)公司看，大多數(shù)企業(yè)的現(xiàn)金流為負(fù)，不少企業(yè)為當(dāng)初大舉拿地付出代價。雖然很多地方政府或明或暗放寬了土地開發(fā)年限，企業(yè)短期內(nèi)不必?fù)?dān)心土地被當(dāng)作閑置用地?zé)o償回收，但長期擱置占用的資金成本也不小。

    循此思路，可以理解萬科、恒大、沿海等全國百強(qiáng)企業(yè)在武漢的營銷策略，對他們來說，攤子大、用錢多，降價變現(xiàn)才是當(dāng)務(wù)之急。在降價的刺激下，2008年萬科銷售總額達(dá)478.7億元，遙遙其他房企，而恒大地產(chǎn)通過“成本價”方式大規(guī)模促銷，　2008年實(shí)現(xiàn)銷售118億元，頭一次躋身地產(chǎn)界“百億軍團(tuán)”行列。突飛猛進(jìn)的銷售數(shù)字，正是不少大公司降價“不含糊”的根本原因。

 小公司“不差錢”

    去年底，政府開始鼓勵開發(fā)企業(yè)以合理的價格促銷商品房，讓很多買房人歡欣鼓舞。但有形的手并不能解決全部問題，在“無形的手”－市場面前，買房人面對的依然是漲跌互現(xiàn)的局面，降價，并不是所有人的選擇。

    相對于那些巨無霸，不少扎根本土的中小企業(yè)擁有的資源要多一些，別是拿地方式很有優(yōu)勢，在樓市瘋狂的2007年并沒有高價搶地，現(xiàn)在反而是“無地一身輕”，前幾年武漢樓市的競不像這么激烈，這些企業(yè)賺得盆滿缽滿，實(shí)力增強(qiáng)了，也都具有一定的抵御風(fēng)險能力。別是很多本土企業(yè)開發(fā)用地具備地段、環(huán)境的優(yōu)勢，如武昌、漢口城區(qū)的樓盤，交通生活配套比較好，要價格有所下降，投資和自住的買房人依然門庭若市，這也是很多買房人覺得城區(qū)房子難買的原因，甚至有的樓盤賣得好立馬調(diào)價。

    一位買房人告訴記者，因?yàn)楣ぷ髟颍朐诖髺|門附近買房，但那附近在售的新房是不降價，去年差不多是7000元/㎡，后來聽說降了點(diǎn)賣得很火，價格很快又調(diào)到6600元/㎡左右，而她的期望值是6000元/平方米以下。記者了解到，雖然該項(xiàng)目銷售速度不是很快，但平均每個月10套沒問題，加上開發(fā)商近期沒有新的開發(fā)計劃，并不缺錢，項(xiàng)目地段和環(huán)境不錯，還是被不少買房人看好。

    “現(xiàn)在的情況有點(diǎn)像大學(xué)生的業(yè)形勢，雖然國家總體業(yè)不好，但根據(jù)各自的家境不同也會有所區(qū)別，而家境不好的學(xué)生壓力要大得多，開發(fā)商也是如此，樓市回暖但企業(yè)境況迥異，反應(yīng)自然不同。”一位堅稱不會降價的項(xiàng)目營銷經(jīng)理總結(jié)。

    ◆　記者有話說

    其實(shí)誰都難得高枕無憂

    大企業(yè)降價賣得快，小企業(yè)按兵不動甚至密謀漲價。你降你的，我賣我的，不會跟風(fēng)降價。別在一些土地供應(yīng)很少的地段，未來的上漲空間顯而易見，沒有資金壓力、沒有土地包袱的小企業(yè)小項(xiàng)目守著風(fēng)水寶地邊賣邊捂。

從武漢市3月統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，項(xiàng)目主要集中在南湖、光谷、徐東中北路、后湖等片區(qū)，通過大幅降價，房價普調(diào)500—1000元／㎡，許多購買房者踴躍出手。如百步亭花園·現(xiàn)代城、錦繡龍城、同安花園、沿海·賽洛城、保利·心語都賣了100套以上。但市場回暖，并不是所有人都感受到了這股暖意。在其他一些片區(qū)，銷售并沒有太大增長。即便在的同一區(qū)域，也是冰火兩重天，遭遇不盡相同，如金銀湖板塊，沿海·賽洛城銷售套數(shù)差不多是整個片區(qū)銷售套數(shù)的四成，其他項(xiàng)目有的一個月能賣幾套。

    顯然，對于大多數(shù)項(xiàng)目而言，市場何時實(shí)現(xiàn)反轉(zhuǎn)并不能確定，這也迫使他們在營銷策略方面“見風(fēng)使舵”，針對市場變化采用更為靈活的營銷方針。于是，眼花繚亂的營銷手法輪番上陣，試探買房人的底線，賣得好漲一點(diǎn)，賣得不少降一點(diǎn)，或者取消項(xiàng)目精裝修，砍掉成本降低售價，要是不幸碰到周邊樓盤“超低價”開盤，干脆封盤不賣。還有一些開發(fā)商，把手頭的商品房清倉后，盯上了經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目，相對于商品房價格下跌和銷售困難的壓力，政府減免經(jīng)濟(jì)房相關(guān)稅費(fèi)，營銷支出少，風(fēng)險要低得多。

    3月初，建設(shè)部在全國進(jìn)行調(diào)研后判斷，2008年下半年連續(xù)出臺的刺激政策已經(jīng)開始顯現(xiàn)成效。由此，未來一段時間住建部對房地產(chǎn)市場定位于觀察期，相關(guān)政策不會有大的調(diào)整。但從成交量回暖到房價反彈，則需要一個相當(dāng)長的過程，其中的一個階段是成交量增長而房價下跌，也是說，目前救市是救成交量，而不是房價。這段時期對于開發(fā)商來說，壓力巨大。

    所以，購房者現(xiàn)在也已經(jīng)沒有擔(dān)心的必要了。要漲的、要捂的，大可不必去理會了，因?yàn)槲覀冞€有更多的選擇。