解讀天津物業(yè)管理?xiàng)l例 公共部位停車(chē)業(yè)主說(shuō)算

解讀系列之一《天津市物業(yè)管理?xiàng)l例》

公共部位停車(chē)業(yè)主說(shuō)了算

新修訂的《天津市物業(yè)管理?xiàng)l例》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)新《條例》)將于12月1日起正式實(shí)施。對(duì)于目前商品房小區(qū)物業(yè)管理中存在的物業(yè)收費(fèi)、機(jī)動(dòng)車(chē)位分配和使用、業(yè)主大會(huì)管理等熱點(diǎn)、難點(diǎn)問(wèn)題，新《條例》均從法規(guī)層面進(jìn)行了完善。日前，本市物業(yè)管理行政主管部門(mén)聯(lián)合法律專(zhuān)業(yè)人士詳細(xì)解讀了新《條例》，如何運(yùn)用新《條例》指導(dǎo)解決物業(yè)管理中遇到的實(shí)際問(wèn)題發(fā)表了意見(jiàn)。

機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位矛盾是目前本市大多數(shù)商品房小區(qū)存在的共性問(wèn)題。在即將施行的新《條例》中，對(duì)于商品房小區(qū)占用共有道路設(shè)置的停車(chē)位是否該收費(fèi)以及收費(fèi)車(chē)位的收入該如何使用等問(wèn)題都進(jìn)行了具體規(guī)定，為解決商品房小區(qū)的機(jī)動(dòng)車(chē)位管理問(wèn)題提供了法規(guī)依據(jù)。

車(chē)位收費(fèi)具體問(wèn)題具體分析

近年來(lái)，本市很多新建商品房小區(qū)都相繼出現(xiàn)了原有規(guī)劃車(chē)位不足、一部分業(yè)主私家車(chē)被阻止進(jìn)入小區(qū)、業(yè)主不認(rèn)可小區(qū)停車(chē)位收費(fèi)或其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)有議等諸多問(wèn)題。此次本市物業(yè)管理行政主管部門(mén)聯(lián)合法律專(zhuān)業(yè)人士對(duì)新《條例》進(jìn)行解讀的同時(shí)，也對(duì)停車(chē)位糾紛這一熱點(diǎn)、難點(diǎn)問(wèn)題進(jìn)行了重點(diǎn)分析。

本市依法律師事務(wù)所副主任、天津市物業(yè)管理協(xié)會(huì)咨詢(xún)委員會(huì)委員秋惠表示，每個(gè)小區(qū)的具體情況不盡相同，機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位是否應(yīng)當(dāng)收費(fèi)還需要具體問(wèn)題具體分析：小區(qū)內(nèi)的車(chē)位分為規(guī)劃內(nèi)車(chē)位和規(guī)劃外車(chē)位。_ueditor_page_break_tag_副標(biāo)題

如果是規(guī)劃內(nèi)的車(chē)位(包括停車(chē)樓、車(chē)庫(kù)以及地上停車(chē)位)，則所有權(quán)人有權(quán)決定是否收費(fèi)以及收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)。如果是規(guī)劃外的車(chē)位(即利用小區(qū)公用道路、場(chǎng)地而新設(shè)置的車(chē)位)，則應(yīng)當(dāng)由小區(qū)全體業(yè)主共同決定是否收費(fèi)及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn);規(guī)劃外車(chē)位實(shí)行收費(fèi)制度的，則物業(yè)公司可以在車(chē)位使用費(fèi)中扣除相應(yīng)管理成本，剩余車(chē)位收益(而非全部收入)由小區(qū)全體業(yè)主共同受益。

公共部位停車(chē)需業(yè)主決議

目前很多商品房小區(qū)在房屋銷(xiāo)售合同或前期物業(yè)合同等協(xié)議中都沒(méi)有針對(duì)地上停車(chē)位如何使用等問(wèn)題進(jìn)行明確約定，這也是造成入住后業(yè)主與物業(yè)公司之間糾紛不斷的重要原因之一。即將于下月開(kāi)始實(shí)施的新《條例》51條規(guī)定，“占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地停放機(jī)動(dòng)車(chē)輛的，應(yīng)當(dāng)確保消防通道和道路暢通，并征得業(yè)主大會(huì)同意。”同時(shí)明確規(guī)定，“占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地停放機(jī)動(dòng)車(chē)輛的車(chē)位，應(yīng)當(dāng)交納場(chǎng)地占用費(fèi)。場(chǎng)地占用費(fèi)主要用于養(yǎng)護(hù)維修小區(qū)道路和停車(chē)設(shè)施、改善共用設(shè)施設(shè)備等。場(chǎng)地占用費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)和使用辦法，由業(yè)主大會(huì)或者開(kāi)發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。場(chǎng)地占用費(fèi)收取和使用情況應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公示。”

針對(duì)有的小區(qū)發(fā)生業(yè)主機(jī)動(dòng)車(chē)輛被劃或失竊等問(wèn)題后追究物業(yè)公司責(zé)任而引發(fā)的糾紛，新《條例》中規(guī)定的“業(yè)主對(duì)機(jī)動(dòng)車(chē)輛有保管要求的，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂機(jī)動(dòng)車(chē)輛保管合同”條款也給出了相對(duì)明確的預(yù)防方案。

同時(shí)，新《條例》還明確，“機(jī)動(dòng)車(chē)輛和非機(jī)動(dòng)車(chē)輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)行駛、停放的具體管理辦法，由業(yè)主大會(huì)決定并公示。未成立業(yè)主大會(huì)的，按照前期物業(yè)管理服務(wù)合同的約定執(zhí)行。”該規(guī)定也提醒購(gòu)房者應(yīng)提高對(duì)于前期物業(yè)服務(wù)合同相關(guān)條款的關(guān)注，以及對(duì)于小區(qū)及時(shí)有效成立業(yè)主大會(huì)等機(jī)構(gòu)也應(yīng)更加重視。_ueditor_page_break_tag_副標(biāo)題

車(chē)位不足業(yè)主協(xié)商解決

因?yàn)樾^(qū)規(guī)劃車(chē)位難以滿(mǎn)足私家車(chē)快速發(fā)展的需要，分配不到車(chē)位的業(yè)主私家車(chē)不能進(jìn)入小區(qū)或進(jìn)入小區(qū)無(wú)處停放等問(wèn)題也是眼下很多商品房小區(qū)普遍存在的難點(diǎn)問(wèn)題。據(jù)了解，一些業(yè)主因?yàn)榉峙洳坏杰?chē)位向物業(yè)公司發(fā)泄不滿(mǎn)情緒，有的業(yè)主以此為由拒交物業(yè)費(fèi)，有的業(yè)主不服從管理與物業(yè)公司相關(guān)人員發(fā)生執(zhí)，還有的業(yè)主不能理性地認(rèn)識(shí)和處理這一問(wèn)題，采取堵門(mén)等過(guò)激行為，影響了其他業(yè)主的正常生活。

面對(duì)車(chē)多位少的現(xiàn)實(shí)矛盾，一些商品房小區(qū)所嘗試的解決辦法也可以作為參考。例如，有的小區(qū)通過(guò)業(yè)主籌集資金購(gòu)置立體停車(chē)設(shè)施，有的小區(qū)業(yè)主委員會(huì)積協(xié)調(diào)小區(qū)周?chē)鷪?chǎng)地來(lái)解決無(wú)停車(chē)位業(yè)主的車(chē)輛停放問(wèn)題，有的小區(qū)采取適當(dāng)提高機(jī)動(dòng)車(chē)場(chǎng)地占用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)調(diào)節(jié)車(chē)位分配矛盾，還有的小區(qū)對(duì)停車(chē)位的分配采取定期輪換的方法，以示公正等等。