物業(yè)管理：小區(qū)車位歸屬不應(yīng)強(qiáng)者定 其產(chǎn)權(quán)應(yīng)屬業(yè)主

在昨天下午召開的《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》立法聽證會上，小區(qū)車位的歸屬和“是否該全面禁止住改商”及“街道、居委會是否該插手小區(qū)物管”等問題一起成為出席聽證會的200多名代表關(guān)注的和熱點(diǎn)。別是小區(qū)車庫車位如何租售的問題，代表們從車位權(quán)屬、優(yōu)先權(quán)等多個角度提出了意見和建議。多數(shù)代表認(rèn)為，車位是作為公共配套設(shè)施規(guī)劃建設(shè)的，其產(chǎn)權(quán)應(yīng)該屬于全體業(yè)主。

車位問題由來已久，即使物權(quán)法已經(jīng)實(shí)施的，關(guān)于其歸屬依然沒有明確說法。當(dāng)前流行的說法有四種：“業(yè)主共有說”、“開發(fā)商所有說”、“雙方約定說”、“成本決定說”。“業(yè)主共有說”認(rèn)為，小區(qū)車位、車庫是小區(qū)土地上的不動產(chǎn)，而小區(qū)土地使用權(quán)屬于業(yè)主，因此小區(qū)車庫、車位應(yīng)當(dāng)屬于業(yè)主共有。“開發(fā)商所有說”則認(rèn)為，小區(qū)的車庫、車位與房屋一樣，都是開發(fā)商投資建設(shè)的，又是相互獨(dú)立的不動產(chǎn)，也能夠成為經(jīng)濟(jì)交易的客體。“雙方約定說”認(rèn)為，小區(qū)車位、車庫的歸屬由業(yè)主與開發(fā)商協(xié)商約定。“成本決定說”認(rèn)為，如果房屋售價(jià)中已分?jǐn)傑囄?，則應(yīng)屬全體業(yè)主，未分?jǐn)偅瑒t屬開發(fā)商。

在上述四種說法中，哪種說法更加公道合理，這是一個考量立法者智慧的問題。鑒于物權(quán)法的模糊和回避，人們希望在地方立法中能夠彌補(bǔ)這一缺憾。在這個過程中，聽取民意是為重要的決策參考。民意的指向，縱然不是理性、縝密，卻是內(nèi)涵樸素、本真的正義要求。

由是反觀上述四種說法，“開發(fā)商所有說”經(jīng)不起推敲。無論在規(guī)劃的意義上說，還是對于未來的銷售，房子必須配套完善才好賣。在當(dāng)今這個年代，我想沒有哪個開發(fā)商敢于嘗試去開發(fā)沒有車位的小區(qū)。如同賣衣服要帶扣子，賣鞋子要帶鞋帶一樣，作為必須配套的車位(大多數(shù)車位還是人防規(guī)劃的一部分，開發(fā)商必須依法建設(shè))，不可能適用“誰建設(shè)、誰所有”的原則。“雙方約定說”也同樣經(jīng)不起實(shí)踐的推敲，在一般情況下，銷售合同是格式合同，開發(fā)商居于優(yōu)勢地位，購房者難以提出任何更改，在這樣的情況下，“約定所有”幾乎還是等于開發(fā)商所有。再說，買房者都是一個個的人，而車位是整體的，開發(fā)商不可能與單個的購房人約定整個小區(qū)的車位歸屬，除非是大規(guī)模團(tuán)購，而這種情況當(dāng)今已經(jīng)少出現(xiàn)。再看“成本決定說”，一方面，定價(jià)權(quán)在開發(fā)商一方，消費(fèi)者永遠(yuǎn)不知道房價(jià)中有沒有分?jǐn)傑囄弧Q個角度說，現(xiàn)實(shí)中，恐怕沒有一個開發(fā)商在銷售中不把建設(shè)成本分?jǐn)傔M(jìn)房價(jià)的。掌握著定價(jià)權(quán)的開發(fā)商可能在分?jǐn)偼晁薪ㄔO(shè)成本的前提下把價(jià)格往高處定，而不是往低處定。因此，這三種說法，不但都缺乏法理的支撐，也都無法在強(qiáng)弱懸殊的實(shí)踐中輕易獲得公平公正的結(jié)果。

毫無疑問，根據(jù)房地不分的法理，“業(yè)主共有說”更為接近正義。有人擔(dān)心這樣會導(dǎo)致開發(fā)商失去建設(shè)車位的動力，其實(shí)這正是立法需要進(jìn)一步明確權(quán)利(業(yè)主所有)和義務(wù)(開發(fā)商配套)的地方。原則上，作為公共配套的車位，是租是售，車位收益如何分配，在業(yè)主自治的原則下，都應(yīng)經(jīng)由全體業(yè)主協(xié)商決定，如此，方能創(chuàng)造更為和諧的社區(qū)生活氛圍。當(dāng)然，強(qiáng)大的業(yè)主委員會也同樣有賴正在修訂的物管條例的強(qiáng)力支持。

有車的人和現(xiàn)在沒車將來會有車的人都翹以待。