廣東物業(yè)管理條例立法聽證激辯房中房問題

聽證會每人發(fā)言限時3。一位群眾代表發(fā)言超時，工作人員亮出“時間到”提醒牌。喬軍偉攝

旁聽者搶話筒激辯“封殺住改商”

本報訊 (記者文遠(yuǎn)竹 實(shí)習(xí)生甘瓊芳 通訊員任宣) 小區(qū)車位產(chǎn)權(quán)由業(yè)主公攤還是歸開發(fā)商所有?是否全面禁止“住改商”、“房中房”?昨日下午,19名聽證陳述人和100多名群眾代表在廣東省人大常委會會議廳召開的《廣東省物業(yè)管理條例(修訂草案)》立法聽證會上這些話題展開唇槍舌劍。

參與昨日聽證會的除了遴選出的19位聽證陳述人之外，還有100多名省人大常委會立法顧問、省人大代表、律師、專家學(xué)者、高校師生和普通市民。

據(jù)悉，這是廣東人大歷史上的三次立法聽證?！稄V東省物業(yè)管理條例》修訂自2006年啟動以來，廣東省人大常委會已先后兩次公開草案征求意見，分別召開業(yè)主代表、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、基層組織座談會。而此次聽證，重點(diǎn)圍繞行政權(quán)能否介入業(yè)委會、車位如何優(yōu)先、是否應(yīng)該禁止“住改商”、“房中房”等問題。_ueditor_page_break_tag_副標(biāo)題

聽證會陳述人名單

業(yè)主代表：

黃日靈 廣州市荔灣區(qū)康商業(yè)城業(yè)主

錢東奇 棠德花園業(yè)主代表大會代表

物業(yè)管理企業(yè)代表：

張朝德 廣東宏德科技物業(yè)有限公司總經(jīng)理

溫必潛 廣州粵華物業(yè)公司行政人事處總監(jiān)

馬悅 新世界物業(yè)公司總經(jīng)理

物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會代表：

李卓章 廣州市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會會長

雷華 廣州市物業(yè)管理研究會副秘書長

譚婕 江門市物業(yè)管理協(xié)會會長

鹿欽連 深圳市物業(yè)管理協(xié)會

業(yè)委會成員代表：

梁勝廣 廣州市荔灣區(qū)港豐大廈業(yè)主委員會主任

伍嘉穗 海珠區(qū)雅景苑二屆業(yè)主委員會籌備組

鄒家健 深圳市福田區(qū)景洲大廈業(yè)主委員會主任

夏林 廣州市番禺區(qū)市橋江南新村業(yè)主委員會

習(xí)建華 廣州奧林匹克花園業(yè)主委員會委員

法律界代表：

丁劍清 廣東圣和勝律師事務(wù)所律師

趙紹華 廣東格林律師事務(wù)所律師

莊偉燕 廣東省人大常委會立法顧問

開發(fā)商代表：

顏雪明 萬科公司風(fēng)險管理部總經(jīng)理

宋紅成 美林基業(yè)集團(tuán)風(fēng)險管理總監(jiān)

應(yīng)該直選，而且應(yīng)該兩個選一個，增加差額比例，體現(xiàn)民意。_ueditor_page_break_tag_副標(biāo)題

——省人大代表朱列玉認(rèn)為，草案規(guī)定不少于20%的比例差額選舉業(yè)委會成員不太妥當(dāng)。

事多的小區(qū)才會成立業(yè)委會，這是當(dāng)前的客觀事實(shí)。但是有一部分‘仁義之士’卻說成立了業(yè)委會的小區(qū)事才多，這能是別有用心的瞎話。因為事實(shí)很簡單，絕大部分小區(qū)公共物業(yè)收益不在業(yè)主手中掌握，業(yè)委會成員在小區(qū)一不拿工資，二沒有權(quán)，反之要貼錢貼大量的時間，肯站出來為廣大業(yè)主無私奉獻(xiàn)的業(yè)委會成員絕大部分是社會精英。

——海珠區(qū)雅景苑二屆業(yè)主委員會籌備組主任伍嘉穗

封殺住改商房中房 公說公理婆說婆理

草案相關(guān)條文：

五十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：

(二)擅自改變房屋用途，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房

(三)將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的臥室、起居室(廳)、書房和廚房的上方。

名詞解釋

房中房：房主擅自將一套房屋裝修分割成多套出租，每套單位都有獨(dú)立的廚房與廁所。

住改商：創(chuàng)業(yè)者將家庭住所、租借房等住宅性質(zhì)的場所作為商業(yè)性質(zhì)場所,進(jìn)行經(jīng)營活動。

贊成

住改商“借雞生蛋”

侵犯他人合法權(quán)益

陳述人之一、廣東省人大立法顧問莊偉燕認(rèn)為，“住改商”確實(shí)帶來諸多問題，影響其他居民的正常生活，破壞小區(qū)的安定，增加了小區(qū)的眾多不安全的因素。目前，全國各地因為“住改商”而導(dǎo)致鄰里或物業(yè)管理公司之間發(fā)生權(quán)益糾紛直至對簿公堂的事件不少。住宅小區(qū)有很多共用和共有部分，用戶將住房改成商用后，無形之中侵犯別人的利益，而且從中獲利，這種借雞生蛋的做法，會侵犯別人的合法權(quán)益。營業(yè)具有公開性，而在法理上，居住私密性是應(yīng)當(dāng)給予優(yōu)先保護(hù)的社會價值。而“房中房”擅自改變住房用途，不危及房屋安全，還常常引發(fā)鄰里糾紛。_ueditor_page_break_tag_副標(biāo)題

反對

禁止“房中房”是侵犯業(yè)主住房權(quán)利

征得鄰居和業(yè)委會同意可住改商

一位姓羅的廣州市民站起來發(fā)言說，不應(yīng)對“住改商”、“房中房”一刀切。“住改商”為低收入群眾提供了業(yè)的機(jī)會，為政府帶來了稅收。政府應(yīng)本著以人為本的原則，在征得與“住改商”有利害關(guān)系的業(yè)主同意后，對其噪音、油煙進(jìn)行規(guī)范控制的前提下，適當(dāng)允許“住改商”的存在。而“房中房”一定程度上解決了困難戶的住房問題。

陳述人之一、棠德花園業(yè)主代表錢東奇也認(rèn)為，對“住改商”、“房中房”不能簡單地一律封殺，否則有違背物權(quán)法精神、侵害私權(quán)利的嫌疑?！段餀?quán)法》77條規(guī)定，要業(yè)主遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，并經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，業(yè)主是可以將住宅改為經(jīng)營性用房的。

旁聽的一位廣東商學(xué)院法學(xué)院的女生站起來說：“法律禁止‘房中房’，是侵犯業(yè)主的住房權(quán)利。”她還支招說，可對“房中房”采取一些防范措施，如改前應(yīng)向業(yè)委會或房地產(chǎn)管理部門申請、自費(fèi)做好防水措施、由有合法資質(zhì)的單位進(jìn)行鑒定和驗收等。這位女學(xué)生的勇敢贏得一片掌聲。

陳述人之一、江門市物業(yè)管理協(xié)會會長譚婕建議在《條例》中增加：“改變住房使用性質(zhì)或外觀，必須征得相鄰業(yè)主和業(yè)主委員會的書面同意，并報有關(guān)部門審批。”

代表建議

小區(qū)車位產(chǎn)權(quán)歸屬

以物權(quán)法出臺為界

草案相關(guān)條文

五十三條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫，建設(shè)單位出售、出租時，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先出售、出租給本區(qū)域業(yè)主。

陳述人之一、來自廣州粵華物業(yè)有限公司的溫必潛認(rèn)為，條例應(yīng)當(dāng)先明確小區(qū)車位、車庫的權(quán)屬，應(yīng)將“土地面積是否分?jǐn)?、建筑面積是否分?jǐn)傄约敖ㄖ杀臼欠穹謹(jǐn)?rdquo;這三個分?jǐn)傋鳛檐噹臁④囄粰?quán)利歸屬的依據(jù)。由于小業(yè)主和開發(fā)商在信息上的嚴(yán)重不對稱，使得業(yè)主無從掌握“三個分?jǐn)?rdquo;的準(zhǔn)確信息，因此，應(yīng)該把舉證責(zé)任交給開發(fā)商。

來自深圳的業(yè)委會代表鄒家健認(rèn)為，在《物權(quán)法》實(shí)施前，小區(qū)車位是作為公共配套設(shè)施來建設(shè)的，小區(qū)停車場用地同主體房屋建筑是一個整體，車位隨著房屋的出售而自然轉(zhuǎn)移，理應(yīng)屬全體業(yè)主所有。但《物權(quán)法》實(shí)施后，規(guī)定了“誰投資誰受益”的原則，在車庫沒有公攤記錄時，其所有權(quán)屬于開發(fā)商。

廣州市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會會長李卓章則認(rèn)為，草案規(guī)定車位、車庫優(yōu)先租售給本區(qū)域業(yè)主使用，但也要規(guī)定一個優(yōu)先的期限，比如“四年”。否則一旦業(yè)主不租售，難道車位幾十年閑置?