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土地管理法二次修訂完成 小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正破滅

2009年03月22日 17:11     小編:     未知|0     點擊:1781

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  作為對中國土地管理的高法,《土地管理法》的二次修訂已經(jīng)全部完成。雖然新修訂的法案沒有預(yù)想中的巨大突破,但人們對中國土地制度改革的諸多猜測和討論也終于有了答案。

  消息人士透露,這部備受關(guān)注的新法案目前正在經(jīng)由國務(wù)院法制辦及國土資源部進行內(nèi)部意見征求,不日將向社會公開征求意見,隨后該法案將遞交全國人大進行審議。按照全國人大的立法計劃,新修訂的《土地管理法》將在今年年內(nèi)正式出臺。

  “新法案在農(nóng)用地‘確權(quán)’方面有了較大突破,但在農(nóng)村建設(shè)用地流轉(zhuǎn)方面還是有所保留,采取了一種積穩(wěn)妥的推進方式。”一位看過該法案的法律專家透露,新的《土地管理法》明確表明,今后將施行嚴(yán)格的耕地保護制度和嚴(yán)格的節(jié)約用地制度。

  次“確權(quán)”銜接《物權(quán)法》

  《華夏時報》記者了解到,《土地管理法》本次作了大幅度修改,刪減近百處,新增50多條內(nèi)容。其中,對于人們普遍關(guān)心的土地承包期限、農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)及小產(chǎn)權(quán)房等問題,該法案都予以明確界定。

  上述專家表示,“確權(quán)”是此次修訂后的《土地管理法》的大亮點。

  該法案次明確提出,土地權(quán)利人的合法權(quán)益受法律保護,任何單位和個人不得侵犯。同時,在對原有土地權(quán)利界定的基礎(chǔ)上,該法案的十條提出,土地權(quán)利包括國家土地所有權(quán)、集體土地所有權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)、農(nóng)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、地役權(quán)、土地抵押權(quán)等。

  另外,對于受法律保護的土地權(quán)利種類,法案規(guī)定,國家土地所有權(quán)人和集體土地所有權(quán)人對自己的土地依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利;建設(shè)用地使用權(quán)人、土地承包經(jīng)營權(quán)人、農(nóng)用地使用權(quán)人和宅基地使用權(quán)人,對其依法取得的土地,享有占有、使用和收益的權(quán)利;土地抵押權(quán)人依照法律規(guī)定享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利;地役權(quán)人依照地役權(quán)合同享有相應(yīng)的權(quán)利;任何單位和個人不得設(shè)立法律未規(guī)定的土地權(quán)利。

  “這是真正尊重物權(quán)的做法,也是與此前出臺的《物權(quán)法》的銜接,”一位土地專家說,“比如土地承包經(jīng)營權(quán),既然作為了物權(quán),不能再像以前由別人投票來決定是否進行調(diào)換和調(diào)整。”

  據(jù)了解,在本法案中,土地承包經(jīng)營30年期限的表述以及土地承包經(jīng)營者調(diào)整權(quán)利的程序性限制已經(jīng)被刪除,取而代之的是“土地承包關(guān)系保持穩(wěn)定并長久不變。農(nóng)民的土地承包經(jīng)營權(quán)受法律保護”。

  同時,對于集體土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)方面,法案明確規(guī)定,土地承包經(jīng)營人可以依法以轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓、股份合作等方式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán),但是不得改變土地所有權(quán)性質(zhì)及土地用途,不得損害土地承包經(jīng)營權(quán)人的權(quán)益。

  新法案規(guī)定,縣級以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場。今后,國有建設(shè)用地使用權(quán)和集體建設(shè)用地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓和租賃,必須通過統(tǒng)一的土地市場以公開的方式進行。

  “土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)也將納入城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場。這都是讓農(nóng)民安心,切實保護土地承包經(jīng)營權(quán)人土地權(quán)利的重大體現(xiàn)。”該專家表示,“另外,城市房地產(chǎn)市場并沒有受到?jīng)_擊,開發(fā)商拿地基本沒有什么變化,土地有償使用將更加推廣。”

  上述法律專家對記者表示:“新版修訂還是有一些擔(dān)心,一旦農(nóng)民的土地市場化,勢必引起大量資本進入農(nóng)村土地市場,這當(dāng)然是目前政府愿意看到的,但會引起更加復(fù)雜的農(nóng)村問題。”

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  “小產(chǎn)權(quán)”合法化成泡影

  一直以來,農(nóng)村建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)都是一個問題。在新法案里,雖然取消了對農(nóng)民集體所有土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓或出租的限制,但對農(nóng)村集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)仍然沒有完全放開。

  新法案規(guī)定,依法取得的農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán),經(jīng)所在地縣級人民政府批準(zhǔn),可以出讓、租賃、入股、作價出資等方式,用于非公益性項目,但土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍內(nèi)的農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán),非因企業(yè)破產(chǎn)、兼并等情形不得轉(zhuǎn)讓。

  此前,對農(nóng)村集體建設(shè)土地的合法流轉(zhuǎn)的猜測,許多人認(rèn)為城市居民和農(nóng)民將享受同等的權(quán)利,城市居民不可以購買宅基地自己建房,而且這些土地的使用權(quán)可以抵押以獲得金融支持和擴大發(fā)展。但這樣的想法并未實現(xiàn)。

  “承包權(quán)的流轉(zhuǎn)已經(jīng)完全放開,城市居民可以到農(nóng)村進行大農(nóng)業(yè)生產(chǎn),但流轉(zhuǎn)的并不是地權(quán)和抵押權(quán),也不能變現(xiàn)。”一位法律專家表示。

  按照新法案,農(nóng)村集體建設(shè)用地要有條件流轉(zhuǎn),不得改變土地用途。例如,宅基地使用權(quán)人經(jīng)本集體組織同意,在保障基本居住條件的前提下,可將其宅基地向符合宅基地申請條件的人轉(zhuǎn)讓、贈與或者出租。農(nóng)村村民轉(zhuǎn)讓、贈與或者出租宅基地后,再申請宅基地的不予批準(zhǔn)。

  這樣的規(guī)定也讓此前對“小產(chǎn)權(quán)房”合法化的想象化為泡影。“新法案中明確指出,商品住宅建設(shè)應(yīng)當(dāng)使用國有建設(shè)用地,小產(chǎn)權(quán)的問題沒有放松。”上述專家說,“向符合宅基地申請條件的人轉(zhuǎn)讓,是一種有條件的流轉(zhuǎn)。”

  同時,該法案規(guī)定,集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、租賃的收益歸擁有集體土地所有權(quán)的農(nóng)民集體所有;集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和轉(zhuǎn)租的收益,歸原集體建設(shè)用地使用權(quán)人;出讓、租賃合同另有約定的,依照約定。

  另外,集體建設(shè)用地有償使用收益中集體所有部分的使用方向、用途以及使用收益分配,將由集體成員約定,使用情況應(yīng)當(dāng)向集體成員公開。

  “法案很明確,中國的土地不會‘私有化’。”上述專家表示。

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  將設(shè)土地調(diào)查制度監(jiān)督

  針對地方政府一些不規(guī)范土地交易行為,新修訂的《土地管理法》將從制度設(shè)置角度,加強中央對地方的監(jiān)督。

  按照新的法案,國家實行土地督察制度,對省、自治區(qū)、直轄市人民政府和計劃單列市人民政府的土地利用和管理情況進行監(jiān)督檢查。督察內(nèi)容主要包括,耕地保護責(zé)任目標(biāo)的落實情況、土地執(zhí)法情況、土地管理審批事項和土地管理法定職責(zé)履行情況等。

  消息人士透露,法案新增加了對縣級以上地方政府主要負(fù)責(zé)人違規(guī)行為的處罰意見。

  新法案同時規(guī)定,國家將建立土地調(diào)查制度、統(tǒng)一的土地登記系統(tǒng),而且土地登記資料也可以依法進行公開查詢。

  另外,國家實行耕地保護補貼制度,設(shè)立耕地保護基金,根據(jù)各地區(qū)耕地保護數(shù)量、質(zhì)量以及耕作狀況,給予補貼,補貼應(yīng)當(dāng)使耕地承包經(jīng)營權(quán)人受益。補貼辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定。補貼費用由市、縣人民政府從土地出讓收入、耕地占用稅以及相關(guān)稅費中提取。

  據(jù)了解,2007年6月,成都市被批準(zhǔn)為國家統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)。隨后,成都決定設(shè)立耕地保護基金,從土地出讓收入中籌集資金,通過財政轉(zhuǎn)移支付方式,主要用于耕地流轉(zhuǎn)擔(dān)保、農(nóng)業(yè)保險補貼、承擔(dān)耕地保護責(zé)任農(nóng)戶養(yǎng)老保險補貼和承擔(dān)耕地保護責(zé)任集體經(jīng)濟組織現(xiàn)金補貼的專項基金。

  “顯然,這些規(guī)定是一個引子,如何具體操作監(jiān)督檢查程序,本法實施后應(yīng)該有相應(yīng)的實施細(xì)則出臺。”一位北京的分析人士表示。

 

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