二手房貸款解惑 借款人如何能多貸點(diǎn)也有學(xué)問

 二手房中哪些房屋類型可以辦理貸款？

    銀行貸款難易程度 ★★★★★

    理財(cái)師解惑：二手房在上市交易時(shí)受政策限制較少，所以銀行更愿意接受這類房產(chǎn)貸款。

    不過需要注意的是如借款人有再次置業(yè)的愿望且付資金不足，可以將套住房抵押給銀行申請(qǐng)貸款，不過所抵押的房屋產(chǎn)權(quán)必須在沒有貸款的情況下才可以。另外，對(duì)于處于按揭中的房產(chǎn)急需出手套現(xiàn)的，也需要銀行同意辦理轉(zhuǎn)按揭的情況下才能夠正常辦理。

    政策性保障住房

    銀行貸款難易程度 ★★★★☆

    理財(cái)師解惑：政策性保障住房在辦理貸款時(shí)，銀行一般審核會(huì)比較嚴(yán)格。目前建委對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的政策是未滿五年不允許上市交易，所以借款人在購買時(shí)一定要弄清楚所購買的房產(chǎn)是否已滿五年。另外新推出的兩限房或是其他類似的保障性住房，在出售時(shí)也都有一定的限制條件。另外，值得注意的是一些殊性質(zhì)的房產(chǎn)是不能或直接上市交易的，比如：軍產(chǎn)的房、校產(chǎn)、鄉(xiāng)產(chǎn)、小產(chǎn)權(quán)以及標(biāo)準(zhǔn)價(jià)出售的已購公房等等。

    已購公房

    銀行貸款難易程度 ★★★☆☆

    理財(cái)師解惑：已購公房在進(jìn)行交易時(shí)涉及很多限制條件，先需征得原房產(chǎn)單位同意后，購房人方可上市出售；其次，上市前需按規(guī)定補(bǔ)足成本價(jià)（優(yōu)惠價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)出售的住宅）才可上市交易；三，銀行在辦理這類房產(chǎn)貸款時(shí)一般會(huì)比經(jīng)濟(jì)適用房更為嚴(yán)格，除需滿足基本要求取得房產(chǎn)證后，另外還需要貸款的房產(chǎn)不在抵押狀態(tài)中，這樣銀行才可以為借款人辦理相關(guān)貸款手續(xù)。

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    二手房貸款借款人必須是年滿18周歲，男方不超過65周歲，女方不超過60周歲，有城鎮(zhèn)戶口的居民，本市、外地均可，并且能夠提供穩(wěn)定的收入證明，個(gè)人征信紀(jì)錄良好等。

    理財(cái)師提醒：借款人一定要注重個(gè)人良好信用的保持，在信用卡還款和水電煤汽的繳費(fèi)等生活小事中，都要維護(hù)好自己的信用紀(jì)錄，一次的逾期可能使借款人的信用掛上了污點(diǎn)，這些都會(huì)對(duì)其日后的貸款造成負(fù)面影響。

    購買二手房借款人能夠貸多少錢？

    二手房貸款額是房產(chǎn)評(píng)估值和房產(chǎn)成交價(jià)取低原則來決定的，評(píng)估值一般低于評(píng)估價(jià)。貸款成數(shù)則根據(jù)房產(chǎn)性質(zhì)、房齡、借款人綜合條件等而定。例如：某商品房成交價(jià)為120萬元，評(píng)估公司評(píng)估值為100萬元，貸款成數(shù)為8成，則貸款額為100萬*0.8=80萬，借款需要交40萬的付，而不是像一手房那樣需交24萬的付（120*0.2）。

    許多購房者會(huì)忽略了二手房評(píng)估值的影響，因此，建議廣大購房者好先向?qū)I(yè)的貸款機(jī)構(gòu)咨詢，對(duì)借款人意向購買的房產(chǎn)做評(píng)估，綜合評(píng)估借款人能夠貸多少款？有多少錢是可以付付的？這樣可以避免借款人陷入不必要的窘境。

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理財(cái)師解惑：以上是銀行需要的基本的資料，在實(shí)際操作中還有一些殊情況，需要借款人提供額外的資料，在借款人配合的情況才能夠快速批貸、放貸，達(dá)成購房意愿。

    具體貸款操作流程是什么？

    簡單來說：“雙方簽訂買賣合同→收齊基本資料→房產(chǎn)實(shí)地評(píng)估→銀行筆錄、面簽、交付款→批準(zhǔn)貸款→過戶→放款→領(lǐng)新房本→抵押登記”（說明：此步擔(dān)保公司提供階段性擔(dān)保）

    理財(cái)師提醒：看似復(fù)雜的流程，如果通過擔(dān)保公司來辦理，實(shí)際上借款人需在銀行面簽、過戶、領(lǐng)房本和抵押登記配合辦理可以了，如果借款人在材料準(zhǔn)備和辦理過程中配合的話，一般快則三個(gè)工作日，慢則七至十五個(gè)工作日即可放款。

    因?yàn)檗k理貸款時(shí)涉及到銀行、建委、房地局等多個(gè)部門，借款人好找一家專業(yè)的貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu)，幫助借款人來選擇合適的銀行與貸款產(chǎn)品，在省錢的同時(shí)得到更細(xì)致、周到的貸款服務(wù)。

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 小鏈接：

    置業(yè)升級(jí)貸款時(shí)需要注意什么問題？

    我想咨詢一下，如果考慮貸款購買二套住房，需要注意哪些問題？專家能否給些意見？

    理財(cái)師解惑：點(diǎn)，注意自掏付的部分會(huì)高些。二套房貸款付四成“雷打不動(dòng)”，如果借款人購買二手房，貸款是按80%的評(píng)估價(jià)計(jì)算的，那么付會(huì)增加到六成，借款人需要考慮清楚貸款的前期壓力，尋找適合自己的貸款方案、貸款產(chǎn)品及貸款方式。

    二點(diǎn)，借款人信用成為二套房貸款的關(guān)鍵。不論借款人購買二套房，還是申請(qǐng)二套房以上貸款，需要保持個(gè)人良好的信用記錄，因?yàn)榕c借款人的貸款成數(shù)及利率有直接關(guān)聯(lián)，因此借款人要注意個(gè)人信用的保養(yǎng)與維護(hù)。

    三點(diǎn)，各家銀行二套房貸政策不明，借款人需提前考察。雖然北京銀監(jiān)會(huì)將二套房貸政策大方向確定下來，但各家銀行仍未出二套房貸政策的細(xì)則，從現(xiàn)在來看各家銀行對(duì)二套房的利率執(zhí)行各不相同，借款人貸款前需提前考察清楚，確保省錢貸款。

    偉嘉安捷投資擔(dān)保有限公司供稿