典型案例
丁先生看中了羅湖一個(gè)二室一廳總價(jià)60萬(wàn)的新套房，計(jì)劃以按揭方式購(gòu)買，在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)，交納了5000元定金。一個(gè)月后，丁先生前往該房地產(chǎn)公司交納期款，簽訂正式購(gòu)房合同。
在銀行辦理按揭時(shí)，銀行以該樓盤(pán)房地產(chǎn)公司曾涉嫌一房多買不予抵押所購(gòu)樓房且丁先生沒(méi)有其他可供抵押房產(chǎn)為由，拒絕提供按揭，丁先生又跑了幾家銀行申請(qǐng)，結(jié)果都是如此。于是丁先生找到該地產(chǎn)商要求退定金和期購(gòu)房款，而地產(chǎn)商給退期款，并翻出丁先生簽的購(gòu)房合同，指出合同附件五，這是地產(chǎn)商自己加的一個(gè)條款（字體又小又密，每個(gè)條文之間不分行、不分段，用放大鏡才能看清），其內(nèi)容為“當(dāng)買方選擇銀行按揭方式支付購(gòu)房款時(shí)，由于買方原因?qū)е沦I方按揭貸款申請(qǐng)不為按揭銀行所接受，買方必須采用一次性付款方式支付購(gòu)房款。否則賣方有權(quán)終止本合同，買方已付定金不予退還”，據(jù)此，地產(chǎn)公司堅(jiān)持說(shuō)其他業(yè)主都能貸到款，丁先生貸不到是買方自己的原因，拒不退還定金，丁先生于是投訴到市消委會(huì)。
律師點(diǎn)評(píng)
《合同法》39條規(guī)定：“采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提請(qǐng)對(duì)方注意免除或者限制其責(zé)任的條款，按照對(duì)方的要求，對(duì)該條款予以說(shuō)明。”
此外，根據(jù)建設(shè)部、國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家工商總局于2006年7月6日聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知》六條規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在制定商品房銷售合同格式條款時(shí)，不得免除自己責(zé)任、加重購(gòu)房人責(zé)任，或排除購(gòu)房人合法權(quán)利。商品房預(yù)（銷）售合同示范文本及格式條款應(yīng)在訂立合同前向購(gòu)房人明示。”
實(shí)踐中，多數(shù)開(kāi)發(fā)商并沒(méi)有將房地產(chǎn)買賣合同及格式條款預(yù)先在售樓大堂公布或以其他方式讓讓消費(fèi)者知悉。買方通常是在交付完購(gòu)樓定金后才能看到商品房預(yù)（銷）售合同示范文本及附件五的約定，此時(shí)一旦發(fā)現(xiàn)合同條款不符合自己的意愿或確實(shí)發(fā)生了某方面的困難（例如貸款申請(qǐng)不獲銀行批準(zhǔn)）而無(wú)法訂立房地產(chǎn)買賣合同，出賣人卻不予退還定金，這對(duì)買方不公平。
此時(shí)應(yīng)按《高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》四條“因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人”來(lái)處理。相反，如果上述附件五的約定是在買方交付定金之前告知買方，那么買方自應(yīng)承擔(dān)由于自身原因未能訂立商品房買賣合同而被沒(méi)收定金的后果。
合同應(yīng)是雙方的合意，開(kāi)發(fā)商未將合同條款在訂立合同前向購(gòu)房人明示，別是將不利于購(gòu)房人的條款擅自寫(xiě)入附件，將單方面的意思表示強(qiáng)加給消費(fèi)者，違反了對(duì)消費(fèi)者的告知義務(wù)，形成新的“霸條款”，也有違推廣實(shí)施買賣合同示范文本的初衷。
工商局、消委會(huì)提示
消費(fèi)者在購(gòu)買商品房時(shí)要仔細(xì)閱讀所有需要簽署的合同條款，弄明白條款的法律意義，對(duì)于定金的法律性質(zhì)要了解清楚。同時(shí)也要認(rèn)真評(píng)估自己的資金狀況，如果要采用按揭方式，要事先認(rèn)真了解銀行放貸的程序和要求，避免因?yàn)闊o(wú)法獲得銀行貸款而不能簽署購(gòu)房合同而被發(fā)展商吃掉定金的情況。
