你的房貸7折了嗎 教您房貸轉(zhuǎn)按揭的8個(gè)妙招

　　“你的房貸7折了嗎?”這是當(dāng)前“房奴”們流行的問(wèn)候語(yǔ)。存量房貸利率7折優(yōu)惠政策推出至今，實(shí)施起來(lái)讓很多“房奴”倍感不痛快。從獲知消息到申請(qǐng)利率浮動(dòng)，到后真正享受優(yōu)惠，消費(fèi)者要面對(duì)銀行的重重障礙，房貸新政成了“水中月、鏡中花”，更是“房奴”的一塊心病。

　　不給7折優(yōu)惠轉(zhuǎn)按揭有效

　　典型個(gè)案：東2006年買了一套商品住房，因?yàn)楫?dāng)時(shí)公積金貸款高能貸40萬(wàn)，由于他湊更多的付困難，用商業(yè)貸款貸了50萬(wàn)元。去年10月27日，政府推出了鼓勵(lì)自住型購(gòu)房貸款的房貸新政，將商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍。聽(tīng)到這一消息東興奮不已，密切關(guān)注其貸款銀行這一利率下調(diào)的細(xì)則出臺(tái)。

　　直到去年12月19日，銀行才短信通知“根據(jù)人民銀行房貸新政策，對(duì)于符合我行利用貸款購(gòu)買普通自住房客戶，可到貸款經(jīng)辦行進(jìn)行利率浮動(dòng)幅度下調(diào)的申請(qǐng)，詳洽貸款經(jīng)辦行”。收到短信的當(dāng)天東去該行申請(qǐng)利率下調(diào)，然而快一個(gè)月過(guò)去了，東的利率7折優(yōu)惠什么時(shí)候能辦下來(lái)，銀行是答復(fù)讓他等電話，完全沒(méi)有時(shí)間表。

　　理財(cái)支招：東打聽(tīng)過(guò)周圍的鄰居、朋友，居然還沒(méi)有一個(gè)享受到房貸利率7折優(yōu)惠的政策，1月20日又到了東每月的還款日，他能按原來(lái)的還款數(shù)額往還款卡里面存錢了，因?yàn)槭裁磿r(shí)候才能辦下貸款利率的折扣他完全不知道。

　　與東有同樣經(jīng)歷的朱曉雷對(duì)銀行的一再拖延，且不給個(gè)準(zhǔn)確的時(shí)間，非常不滿意。他決定聯(lián)系能馬上執(zhí)行貸款利率7折優(yōu)惠的銀行進(jìn)行轉(zhuǎn)按揭，他咨詢了民生銀行的一位信貸經(jīng)理，對(duì)方表示依據(jù)他的條件完全可以辦理轉(zhuǎn)按揭，而且轉(zhuǎn)的下個(gè)月能享受優(yōu)惠利率。朱曉雷把這一消息轉(zhuǎn)告原銀行的房貸經(jīng)理時(shí)，房貸經(jīng)理答復(fù)他在他1月份的還款日之前一定會(huì)給答復(fù)。

　　夫妻二套房也有可能享優(yōu)惠

　　典型個(gè)案：2006年還未結(jié)婚的鄭先生購(gòu)買了一套80平米的商品房，商業(yè)貸款45萬(wàn)元。2008年結(jié)婚后，夫妻兩人收入都比較可觀，在北京一樓盤出現(xiàn)較大購(gòu)房?jī)?yōu)惠的情況下“抄底”購(gòu)買了一套100平米的商品房，該房是夫妻共同出資以愛(ài)人女士的名義用公積金貸款購(gòu)買的。鄭先生想把自己名下的套房申請(qǐng)貸款利率7折優(yōu)惠，但向銀行咨詢后得知，他不在優(yōu)惠條件允許的范圍內(nèi)。

　　理財(cái)支招：鄭先生后來(lái)咨詢了一位在銀行工作的朋友，該朋友告訴他有些銀行并沒(méi)有嚴(yán)格要求夫妻名下?lián)碛袃商追康模咨唐贩抠J款不能申請(qǐng)利率優(yōu)惠。因此鄭先生可以咨詢其他銀行，在得到確切答復(fù)后可以申請(qǐng)轉(zhuǎn)按揭，從而享受到7折利率的優(yōu)惠政策。

　　鄭先生的情況比較殊，套房是以自己的名義買的，二套則完全是愛(ài)人名義買的，因此在銀行系統(tǒng)里很有可能查不到婚姻記錄，所以鄭先生家庭即便有兩套房也是可以申請(qǐng)利率優(yōu)惠的。

　　剩余未還貸款少則不宜轉(zhuǎn)按揭

　　典型個(gè)案：周偉2003年購(gòu)買了套自住商品房，建筑面積98平米的，當(dāng)時(shí)貸款40萬(wàn)元，經(jīng)過(guò)了5年還款過(guò)程，目前還有18萬(wàn)元的本金未還完，但他所貸款的銀行還遲遲未公布貸款利率7折優(yōu)惠的細(xì)則，他想轉(zhuǎn)按揭到其他銀行享受利率優(yōu)惠。

　　理財(cái)支招：銀行理財(cái)分析師提醒客戶，不是所有房貸客戶轉(zhuǎn)按揭都劃算。因?yàn)檗D(zhuǎn)按揭不但需要重新辦理兩證，還需要繳納違約費(fèi)和評(píng)估費(fèi)。如果18萬(wàn)元的貸款申請(qǐng)轉(zhuǎn)按揭的話，加上1%-2%的按揭費(fèi)、擔(dān)保費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、抵押登記手續(xù)費(fèi)等費(fèi)用,累計(jì)支出可能在5000-6000元。

　　銀行理財(cái)分析師粗略計(jì)算，貸款18萬(wàn)元，這些費(fèi)用達(dá)到了6000元左右?？梢?jiàn)，貸款金額20萬(wàn)以下，期限10年以內(nèi)的，沒(méi)有太大必要轉(zhuǎn)按揭。而貸款金額較大的，轉(zhuǎn)按揭比較劃算了。同時(shí)周先生所貸款的銀行是目前細(xì)則沒(méi)有完全出臺(tái)，并不代表將來(lái)不執(zhí)行貸款7折利率優(yōu)惠，建議等等銀行的政策出臺(tái)，不必急于這一點(diǎn)時(shí)間。如果周先生想提前還款的話將來(lái)辦理7折優(yōu)惠時(shí)，一定要問(wèn)清楚提前還款有沒(méi)有違約金。

　　■記者觀察

　　房貸新政房奴心病

　　銀行對(duì)房貸推出的貸款利率7折優(yōu)惠政策，讓眾多“房奴”大為高興，因?yàn)樗麄儗闹惺芤妫蠖鄶?shù)人每月貸款可少還幾百元的利息。然而新政推出至今，真正享受到這一實(shí)惠的購(gòu)房者卻是少之又少，房貸新政本意雖好，但實(shí)行起來(lái)卻讓人不那么痛快。各銀行對(duì)于自己的細(xì)則有不同的解釋，高門檻則是各個(gè)銀行審核符合優(yōu)惠條件客戶的共同點(diǎn)，可謂障礙重重。這給剛看到希望的“房奴”又澆了一盆冷水，即便有能滿足各種條件的房貸者，也是遲遲不能與貸款銀行辦理相關(guān)的手續(xù)，銀行是能拖拖，能不給優(yōu)惠不優(yōu)惠，消費(fèi)者能坐等銀行電話。

　　銀行這邊怕丟了客戶，那邊又怕少了利潤(rùn)，因此會(huì)出現(xiàn)有優(yōu)惠政策出臺(tái)，但又設(shè)立高門檻，讓消費(fèi)者有希望但又難以企及。購(gòu)房者還必須向銀行提出申請(qǐng)，有人指出銀行為什么不能自動(dòng)享受優(yōu)惠利率，為什么還要費(fèi)事費(fèi)力地去走個(gè)“申請(qǐng)”程序呢?各房地產(chǎn)論壇、眾多的QQ群談?wù)摱嗟亩际琴J款利率7折優(yōu)惠的事情，眾“房奴”日盼夜顧地希望優(yōu)惠早日落實(shí)到位。

　　■房貸轉(zhuǎn)按揭小貼士

　　1.找到新銀行，尋找一家可以為房貸給出更大利率優(yōu)惠的接收銀行。

　　2.帶齊申請(qǐng)材料，包括原來(lái)的借款合同、購(gòu)房合同、房產(chǎn)證復(fù)印件(無(wú)復(fù)印件也可)、身份證原件、收入證明、還款記錄(一般是供銀行扣月供的存折復(fù)印件)，到接收銀行網(wǎng)點(diǎn)填寫“轉(zhuǎn)按揭”申請(qǐng)表。

　　3.信用查詢，申請(qǐng)后，欲“轉(zhuǎn)按揭”者須授權(quán)接收銀行進(jìn)行“個(gè)人信用檔案”查詢。

　　4.記錄要良好，若申請(qǐng)者個(gè)人信用記錄中沒(méi)有惡意拖欠貸款的記錄，接收銀行一般會(huì)在7個(gè)工作日內(nèi)作出受理“轉(zhuǎn)按揭”的決定，同時(shí)會(huì)電話通知申請(qǐng)人;若個(gè)人信用記錄中有拖欠貸款或刷爆信用卡的記錄，接收銀行可能會(huì)拒絕接收“轉(zhuǎn)按揭”。

　　5.提前還完款，獲得接收銀行認(rèn)可后，向原來(lái)的貸款發(fā)放銀行申請(qǐng)?zhí)崆叭~還貸。由于許多銀行要求“提前全額還貸”須提前一個(gè)星期申請(qǐng)，所以此過(guò)程大約需要半個(gè)月。

　　6.簽訂新合同，向原貸款發(fā)放銀行提前全額還貸并拿回抵押的房產(chǎn)證后，到接收銀行網(wǎng)點(diǎn)簽訂新的個(gè)人房屋抵押貸款合同。

　　7.重新辦抵押，拿著房產(chǎn)證、全額還款證明(由原貸款銀行出具)、與接收銀行簽訂的個(gè)人房屋抵押貸款合同，到各房屋所在地房屋抵押登記部門(一般在房交所)，先辦理解押手續(xù)，后辦理新的抵押手續(xù)。

　　8.手續(xù)交銀行，將房產(chǎn)證、解押手續(xù)、抵押手續(xù)交給接收銀行。