2019年上半年政策推出情況穩(wěn)定？仙桃房價不得而知

      仙桃樓市半年回顧匯總：

      政策篇：2019年上半年政策推出情況穩(wěn)定？仙桃房價不得而知

      營銷篇：仙桃樓市2019年上半年樓市半年報總結(jié)-營銷篇

      新增房源篇：共5493套！仙桃2019上半年領(lǐng)出預(yù)售證21張！

　　土拍篇：2019年仙桃土拍半年報：48幅地塊攬金近9億

　　開盤篇：預(yù)計17盤加推 超6500套房源入市！

　　成交篇：2019上半年仙桃商品房銷售6986套 均價5682元/㎡

      樓市回歸正常，一直在觀望的購房者要不要買呢？我們可以看到，國家已經(jīng)陸續(xù)出臺了不少政策，一方面讓房子回歸居住屬性，另一方面也加強了住房供應(yīng)?，F(xiàn)在大部分的年輕人都會選擇新的住房方式，那就是先租房作為解決居住的現(xiàn)實問題。那么就會出現(xiàn)一些不會那么著急去買房子了，也就不會出現(xiàn)一些緊張的問題。

       全國篇：

       2019年房地產(chǎn)政策可能結(jié)構(gòu)化調(diào)整，一線、二線城市行政管制適度松動，融資環(huán)境邊際改善。商品房銷售面積趨勢性下行。土地市場成交面積較上年減少，新開工增速可能緩降；開發(fā)投資增速或小幅回落，全年增速約3%-5%。

       1、兩天內(nèi)無理由退房

       東莞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局在其官網(wǎng)上正式發(fā)布了《關(guān)于推廣使用〈東莞市商品房認(rèn)購書(范本)〉的通知》。通知中最受關(guān)注的一點是，買家在樓盤認(rèn)購后，"兩天內(nèi)可無理由退定"。該規(guī)定將從今年3月1日起正式實施。東莞也是國內(nèi)目前唯一出臺"無理由退房"政策的城市。

       解讀：考慮到購房者的負(fù)債能力。經(jīng)濟(jì)增速放緩，加上現(xiàn)在生活條件的提高，很多一部分上班族只能供應(yīng)家庭的生活開支，如果再加上一部分的費用，可能會導(dǎo)致生活水平的下降。而且現(xiàn)在買房都是首付制度的，很少有人去全款購房，那么接下來就是房貸的問題了，何況這不是短期債務(wù)，五年十年之后誰也看不了那么遠(yuǎn)。

       2、多地出臺政策限制企業(yè)購房

       海口市政府下發(fā)通知，暫停向企事業(yè)單位、社會組織及個體工商戶出售商品住宅(經(jīng)批準(zhǔn)的企業(yè)人才周轉(zhuǎn)房除外)。同時，進(jìn)一步加強商業(yè)、辦公類建設(shè)項目管理，嚴(yán)格按照土地用途和規(guī)劃性質(zhì)審批，嚴(yán)禁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)變相改變建筑用途，不能按住宅戶型設(shè)計改造。此前，已經(jīng)有不少市出臺了禁止或者限制向企業(yè)售房的政策。

       解讀：進(jìn)一步加強商業(yè)、辦公類建設(shè)項目管理，規(guī)劃部門在審批新建的商業(yè)、辦公類項目規(guī)劃報建時必須嚴(yán)格按照土地用途和規(guī)劃性質(zhì)審批。對已取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，但未取得建設(shè)工程施工許可證的商業(yè)、辦公類項目也必須嚴(yán)格按照土地用途和規(guī)劃性質(zhì)由規(guī)劃部門重新審核。

       3、個貸余額增速連續(xù)兩年回落

       在房地產(chǎn)市場"嚴(yán)控"的背景下，房地產(chǎn)信貸情況是市場的焦點之一。中國人民銀行調(diào)查統(tǒng)計司司長阮健弘在15日的2018年金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)發(fā)布會上回應(yīng)新京報記者提問時指出，2018年房地產(chǎn)貸款增速出現(xiàn)平穩(wěn)回落。

       解讀：要構(gòu)建房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機制，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分類指導(dǎo)，夯實城市政府主體責(zé)任，完善住房市場體系和住房保障體系?！?/p>

       4、央行2019首度降準(zhǔn)

       1月初，央行發(fā)布重磅消息！為進(jìn)一步支持實體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，優(yōu)化流動性結(jié)構(gòu)，降低融資成本，中國人民銀行決定下調(diào)金融機構(gòu)存款準(zhǔn)備金率1個百分點，其中，2019年1月15日和1月25日分別下調(diào)0.5個百分點。同時，2019年一季度到期的中期借貸便利（MLF）不再續(xù)做。

       解讀：往年降準(zhǔn)之前通常要醞釀很久，但此次在年初直接發(fā)布降準(zhǔn)公告，釋放出了堅定解決中國經(jīng)濟(jì)突出問題的信號，為企業(yè)注入信心，也為2019年中國經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運行奠定了基礎(chǔ)。

       5、多地公積金政策調(diào)整

       近來，多地調(diào)整了公積金提取政策。如北京、銀川簡化了公積金提取手續(xù)；福州調(diào)高了提取額度、廣州放寬了異地購房提取。與此同時，長沙、汕頭則收緊提取政策，對繳存時限、異地購房和個人征信等規(guī)定更為嚴(yán)格。

       解讀：這也意味著，樓市調(diào)控已經(jīng)取得了階段性成果，只要不違背“房住不炒”的定位，確保房價不再快速上漲，各地可依據(jù)本地實際，對樓市政策適當(dāng)調(diào)整。調(diào)整公積金政策，無疑是地方政府能夠采用的一種手段，也不容易對樓市形成大的沖擊。從“分類調(diào)控”到“分類指導(dǎo)”，中央在樓市問題上進(jìn)一步給地方放權(quán)、把樓市穩(wěn)定的保障權(quán)交給地方，增強了地方在樓市問題上的主體責(zé)任，責(zé)任和權(quán)力更加對等。

       6、各地樓市政策微調(diào) “一城一策”成樓市調(diào)控主基調(diào)

       各地情況不同，地方政府根據(jù)具體情況微調(diào)房地產(chǎn)政策，屬于履行城市的主體責(zé)任，不應(yīng)輕易將某一城市的政策變動，解讀為全國樓市調(diào)控政策要從嚴(yán)，或者要放松。從近日陸續(xù)舉行的地方"兩會"上也能看出，"一城一策"，將是2019年房地產(chǎn)市場調(diào)控的主基調(diào)。

       解讀：2019年各地在房地產(chǎn)市場調(diào)控中應(yīng)保持政策的連續(xù)性，要科學(xué)分析、比較評價，在穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的基礎(chǔ)上實施，防止投資投機“卷土重來”。

       7、住房政策：落實地方政府主體責(zé)任，改革完善住房市場體系和保障體系

       更好解決群眾住房問題，落實城市主體責(zé)任，改革完善住房市場體系和保障體系，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。繼續(xù)推進(jìn)保障性住房建設(shè)和城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造，保障困難群體基本居住需求。

       解讀：2019年樓市調(diào)控的主基調(diào)仍然是“堅持住房居住屬性”。在大的政策方向引導(dǎo)下，住房回歸居住屬性的進(jìn)程不會停止，這將會長期堅持。要確保房屋的居住屬性，短期仍將堅持穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預(yù)期，長期將加大力度推進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機制的建設(shè)。

       8、稅收政策：繼續(xù)加大減稅降費，穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法

       實施更大規(guī)模的減稅……確保所有行業(yè)稅負(fù)只減不增。這次減稅，著眼“放水養(yǎng)魚”、增強發(fā)展后勁并考慮財政可持續(xù)，是減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)、激發(fā)市場活力的重大舉措，是完善稅制、優(yōu)化收入分配格局的重要改革，是宏觀政策支持穩(wěn)增長、保就業(yè)、調(diào)結(jié)構(gòu)的重大抉擇。

       解讀：實施大規(guī)模減稅的同時，地方稅體系也將加速構(gòu)建。目前，我國的地方稅體系存在收入規(guī)模偏小、稅種結(jié)構(gòu)不合理、稅權(quán)配置不健全等問題，并且部分城市“土地財政”依賴度較高，因此亟需從中長期考慮增加合理穩(wěn)定的稅種。從國際上看，房地產(chǎn)稅具有天然的優(yōu)勢。房地產(chǎn)稅法一方面可以完善地方稅體系，另一方面還將加速房地產(chǎn)市場長效機制的落地進(jìn)程，對抑制投機型需求以及穩(wěn)定全國房地產(chǎn)市場起到積極的作用。

       9、金融政策：繼續(xù)強化防風(fēng)險，不讓資金空轉(zhuǎn)或脫實向虛

       防范化解重大風(fēng)險要強化底線思維，堅持結(jié)構(gòu)性去杠桿，防范金融市場異常波動，穩(wěn)妥處理地方政府債務(wù)風(fēng)險，防控輸入性風(fēng)險。改革完善貨幣信貸投放機制，適時運用存款準(zhǔn)備金率、利率等數(shù)量和價格手段，引導(dǎo)金融機構(gòu)擴(kuò)大信貸投放、降低貸款成本，精準(zhǔn)有效支持實體經(jīng)濟(jì)，不能讓資金空轉(zhuǎn)或脫實向虛。加強金融風(fēng)險監(jiān)測預(yù)警和化解處置。我國財政金融體系總體穩(wěn)健，可運用的政策工具多，我們有能力守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險的底線。

       解讀：從金融政策基調(diào)看，將繼續(xù)緊盯房地產(chǎn)金融風(fēng)險，加強房地產(chǎn)金融審慎管理。風(fēng)險管控年一般都不會是繼續(xù)加杠桿的時期，居民購房繼續(xù)加杠桿的空間有限，2019年整體還是處于穩(wěn)居民杠桿的過程。相應(yīng)地，在穩(wěn)杠桿的階段，居民購房消費的能力釋放與2018年并不會發(fā)生太大的變化。

       10、城鎮(zhèn)化政策：熱點區(qū)域聯(lián)動發(fā)展，經(jīng)濟(jì)資源將進(jìn)一步向優(yōu)勢區(qū)域聚集

       落實和完善促進(jìn)東北全面振興、中部地區(qū)崛起、東部率先發(fā)展的改革創(chuàng)新舉措。京津冀協(xié)同發(fā)展重在疏解北京非首都功能，高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)雄安新區(qū)。落實粵港澳大灣區(qū)建設(shè)規(guī)劃，促進(jìn)規(guī)則銜接，推動生產(chǎn)要素流動和人員往來便利化。將長三角區(qū)域一體化發(fā)展上升為國家戰(zhàn)略，編制實施發(fā)展規(guī)劃綱要。長江經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展要堅持上中下游協(xié)同，加強生態(tài)保護(hù)修復(fù)和綜合交通運輸體系建設(shè)，打造高質(zhì)量發(fā)展經(jīng)濟(jì)帶。支持資源型地區(qū)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型。

       解讀：從發(fā)展階段看，我國城鎮(zhèn)化真正進(jìn)入到追求質(zhì)量的階段。一是由單城發(fā)展進(jìn)入到多城協(xié)同，二是大城城市更新興起，三是各城市積極擴(kuò)大要素流動通道，擴(kuò)大人力資本存量。區(qū)域協(xié)同發(fā)展背景下，城與城的競爭力比拼轉(zhuǎn)變?yōu)閰^(qū)域與區(qū)域之間的比拼，經(jīng)濟(jì)資源將進(jìn)一步向優(yōu)勢區(qū)域聚集。未來京津冀、粵港澳大灣區(qū)、長三角區(qū)域仍將是三大資源要素聚集區(qū)。

       湖北篇：

       2019年，湖北全省房地產(chǎn)市場監(jiān)管工作要堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，完善住房供給體系，加強需求側(cè)管理，提升監(jiān)管服務(wù)水平，促進(jìn)房地產(chǎn)市場逐步走向“價格合理、供求平衡、風(fēng)險可控、預(yù)期平穩(wěn)”的健康發(fā)展?fàn)顟B(tài)。

       1、關(guān)于減征增值稅小規(guī)模納稅人相關(guān)稅費的通知

       2019年2月3日，湖北省財政廳、湖北省稅務(wù)局聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于減征增值稅小規(guī)模納稅人相關(guān)稅費的通知》，根據(jù)財政部、國家稅務(wù)總局財稅〔2019〕13號文件，對增值稅小規(guī)模納稅人按50%的稅額幅度減征資源稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅、耕地占用稅和教育費附加、地方教育附加。

（以上圖片源于官網(wǎng)截圖）

       解讀：整體來說，在實施增值稅附加稅減半期間內(nèi)，所有二手房交易均有受惠。雖然此次減稅幅度低于總交易價格的0.3%，實際減負(fù)力度有限，但依然為武漢二手房交易市場帶來利好。雖然此次稅費減免總額不高，但釋放的信號明顯，對房地產(chǎn)已經(jīng)從“打壓”變成“不打壓”，接下來可能還有其他利好政策。

       2、中央通知：落戶有限制，要防止房價大起大落，嚴(yán)管城里人到農(nóng)村買宅基地

       2019年4月，國家發(fā)改委下達(dá)了通知，表示將擴(kuò)大武漢等部分特大城市的落戶規(guī)模，由此引發(fā)了落戶浪潮。近日，國務(wù)院又出臺了新的意見，強調(diào)在當(dāng)前的城鎮(zhèn)化建設(shè)中，在城市長期就業(yè)和居住的人群成了落戶重點。為此，國家決定加大落戶和居住證的辦理規(guī)模，嚴(yán)管城里人到農(nóng)村買宅基地，同時為了防止房價大起大落，武漢將實行階梯式的落戶通道。

（以上圖片源于官網(wǎng)截圖）

       解讀：隨著各地落戶的規(guī)模的加大，更多的人有了資格買房，購買需求有了明顯的增長，為了保持房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，各地應(yīng)按照情況實行不同的政策，加大對房價的調(diào)控，防止房價大起大落。但是不可否認(rèn)的是，在未來的武漢，將有更多的人擁有武漢戶口，更多的人有了買房的資格，這一點無疑對帶動房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，屆時武漢必定會提高落戶的門檻。

       2、仙桃：城區(qū)新建商品住房房源情況公告

       6月20日仙桃市房管局公布《關(guān)于我市城區(qū)新建商品住房房源情況的公告》當(dāng)前商品住房剩余房源2245套，具體如下：　

       解讀：為便于廣大購房者購買新建商品住房，保證購房者的合法權(quán)益，仙桃市房產(chǎn)局將城區(qū)可售商品住房房源信息公告進(jìn)行了公示，大家在購房時應(yīng)查驗開發(fā)商是否“五證”齊全，謹(jǐn)慎購買。

       3、提升物業(yè)服務(wù)和管理水平

       規(guī)范物業(yè)服務(wù)管理。省住建廳報請省政府出臺《關(guān)于加強全省住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理的通知》。各市、州要制定實施方案，建立街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，居（村）民委員會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)三方聯(lián)動，各職能部門行政執(zhí)法進(jìn)小區(qū)全覆蓋，各專業(yè)經(jīng)營單位履責(zé)到位的住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)綜合管理體系。

       解讀：規(guī)范小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理，我省物業(yè)收費將有統(tǒng)一規(guī)范。即住宅前期物業(yè)（開發(fā)商房屋交付業(yè)主之日至小區(qū)業(yè)主大會成立）的收費按政府規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。其他物業(yè)收費實行市場調(diào)節(jié)價，但物業(yè)公司不能單方面調(diào)整收費標(biāo)準(zhǔn)，必須經(jīng)業(yè)主大會同意，未成立業(yè)主大會的小區(qū)須經(jīng)多數(shù)業(yè)主同意。

       4、湖北省公積金貸款新政和住房公積金提取條件

       2018年湖北省利用“13條”新政進(jìn)一步調(diào)整放寬了公積金貸款和提取的政策，自2018年6月1日起，湖北住房公積金執(zhí)行“新政13條”。對比之前的政策，新政進(jìn)一步調(diào)整放寬了公積金貸款和提取政策。對有住房貸款余額的(包括住房公積金貸款和商業(yè)貸款)，控制住房公積金貸款額度，住房公積金貸款額度加現(xiàn)有住房貸款余額不得超過的最高貸款額度。

        解讀：原政策商業(yè)貸款余額在15萬元以上的，不受理住房公積金貸款。新政策調(diào)整后不再把商業(yè)貸款余額作為條件，只關(guān)注商業(yè)住房貸款余額和公積金貸款余額。有貸款余額的控制公積金貸款額度即可。如何控制?就是住房公積金貸款額度加上現(xiàn)有住房貸款余額之和不超過最高貸款限額(即：城區(qū)50萬元，縣市35萬元)就行，不再因商業(yè)貸款余額過大和有公積金貸款未還清而借款人申請住房公積金貸款。

       5、中國人民銀行征信中心2019年5月1日起新征信上線

       5月份新版?zhèn)€人征信報告規(guī)則代替舊版本上線，1、夫妻雙方名下均會體現(xiàn)房貸信息2、銀行及時更新上報數(shù)據(jù)3、分期貸款金額明確體現(xiàn)4、個人信息越來越全面詳實5、還款記錄保留五年6、月還款金額明確標(biāo)注7、被盜用身份用戶可主動上報反欺詐警示

       解讀：征信是現(xiàn)代社會的“經(jīng)濟(jì)身份證”，直接關(guān)乎個人的信貸。而信貸則關(guān)乎加桿桿的難易程度，信貸收緊，必然對樓市產(chǎn)生影響。顯然，新版征信是信貸工具，只能影響到限貸，著眼的是加杠桿的難易程度。新版征信記錄審核時間由三年延長至五年，貸款買房的朋友征信務(wù)必不能逾期。