房子還沒拿到房產(chǎn)證 我們該如何購買？

　房產(chǎn)證是購房者通過交易，取得房屋的合法所有權(quán)，購房者可依法對所購房屋行使占有、使用、收益和處分的權(quán)利的有效證件。房產(chǎn)證是國家依法保護房屋所有權(quán)的合法憑證。而在生活中往往會有那些特殊情況比如說---“沒有房產(chǎn)證”，那么在這種情況下如何購買還沒拿到房產(chǎn)證的房子呢?

　　情況一：剛交了首付款，還沒有辦按揭

　　這種情況就是發(fā)生在開發(fā)商還沒有到房管局備案的時候，這是較好處理的。買賣雙方直接到開發(fā)商那里辦理合同轉(zhuǎn)讓，跟開發(fā)商商量好，買方在重新簽訂一份購房合同，并將老的購房合同收回就可以了。然后買方再將首付款付給賣方就行了。后面的事情就跟買新房一樣，房管局備案就直接寫買方的名字，銀行按揭也是買方自己去辦理即可，房產(chǎn)證下來就直接是買方的名字了。這是流程最簡單，也是風險最小的一種情況了。

　　情況二：正在還房貸，還沒有交房

　　這種情況就比較復雜了，風險也較高，除非是朋友關(guān)系，或者是特殊原因，很少有人會在這個階段買(賣)房子，主要有兩種方式可供選擇。

　　方式一：直接更名

　　賣方將銀行的貸款還清，拿著銀行出具的結(jié)清證明后去房管局拿出正在抵押合同，開發(fā)商帶著合同和注銷備案登記表去房地局辦理該房屋的注銷手續(xù)，注銷完成后由買方和開發(fā)商簽署新的商品房買賣合同，再到房管局重新備案。但是走這些流程的前提是房子就必須還清銀行貸款和全款購買，更名也必須取得開發(fā)商的同意!

　　這種方式的優(yōu)點是手續(xù)比較簡單，且整個過程沒有稅費。缺點是不能按揭，且中間有大量的空白期，風險比較大。

　　方式二：雙方約定等房產(chǎn)證下來再過戶

　　雙方可以先簽一份協(xié)議，約定首付款項，以及過戶時間(房產(chǎn)證下來就立即過戶)，預付首付款，然后就是等了。等到房產(chǎn)證下來再辦理過戶，先過房產(chǎn)證，出新證當天再過土地證，過戶后再交付尾款。

　　這種方式就屬于二手房買賣了，因此要繳納的稅費也是比較多。包括：

1.個人所得稅：總房款的1%

　　2.契稅：契稅要交兩次，一次是賣方本人辦理房產(chǎn)證時繳納，一次是買方辦理新房產(chǎn)證時繳納。

3.營業(yè)稅：5.55%

這個方式的優(yōu)點就是能及時過戶，風險較低;缺點是稅費較高，且時間成本比較長。

　　其實從國家法律政策來講，沒有產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)是不允許交易的。我國規(guī)定，房產(chǎn)買賣以辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記(即“過戶”)為準，沒有產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)是不可以辦理過戶的，因此，法律上對這種交易行為是不保護的，出了什么問題都只能自己兜著。

　　小編建議：

　　1、沒有房產(chǎn)證的房子在交易時風險比較大，買方和賣方都應謹慎，除非是信得過的朋友，能夠知根知底。

　　2、如果遇到特殊情況一定要賣(買)沒拿到房產(chǎn)證的房子，雙方應對該房產(chǎn)進行詳細了解，明確房產(chǎn)證何時能拿到，并約定適當?shù)倪`約金標準，同時也要有心理準備，明白風險的存在。

　　3、對買方來講，降低風險可從兩方面入手，一是在取得房產(chǎn)證之前，盡量少交房款;二是應先取得房屋的使用權(quán)和控制權(quán)，這樣法律會向購房者傾斜。

　　4、考慮到房價經(jīng)過一段時間會有波動，買賣雙方應約定違約金標準，以避免房價波動較大時，一方違約。

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