房產(chǎn)證是購房者通過交易,取得房屋的合法所有權(quán),購房者可依法對所購房屋行使占有、使用、收益和處分的權(quán)利的有效證件。房產(chǎn)證是國家依法保護房屋所有權(quán)的合法憑證。而在生活中往往會有那些特殊情況比如說---“沒有房產(chǎn)證”,那么在這種情況下如何購買還沒拿到房產(chǎn)證的房子呢?
情況一:剛交了首付款,還沒有辦按揭
這種情況就是發(fā)生在開發(fā)商還沒有到房管局備案的時候,這是較好處理的。買賣雙方直接到開發(fā)商那里辦理合同轉(zhuǎn)讓,跟開發(fā)商商量好,買方在重新簽訂一份購房合同,并將老的購房合同收回就可以了。然后買方再將首付款付給賣方就行了。后面的事情就跟買新房一樣,房管局備案就直接寫買方的名字,銀行按揭也是買方自己去辦理即可,房產(chǎn)證下來就直接是買方的名字了。這是流程最簡單,也是風險最小的一種情況了。
情況二:正在還房貸,還沒有交房
這種情況就比較復雜了,風險也較高,除非是朋友關(guān)系,或者是特殊原因,很少有人會在這個階段買(賣)房子,主要有兩種方式可供選擇。
方式一:直接更名
賣方將銀行的貸款還清,拿著銀行出具的結(jié)清證明后去房管局拿出正在抵押合同,開發(fā)商帶著合同和注銷備案登記表去房地局辦理該房屋的注銷手續(xù),注銷完成后由買方和開發(fā)商簽署新的商品房買賣合同,再到房管局重新備案。但是走這些流程的前提是房子就必須還清銀行貸款和全款購買,更名也必須取得開發(fā)商的同意!
這種方式的優(yōu)點是手續(xù)比較簡單,且整個過程沒有稅費。缺點是不能按揭,且中間有大量的空白期,風險比較大。
方式二:雙方約定等房產(chǎn)證下來再過戶
雙方可以先簽一份協(xié)議,約定首付款項,以及過戶時間(房產(chǎn)證下來就立即過戶),預付首付款,然后就是等了。等到房產(chǎn)證下來再辦理過戶,先過房產(chǎn)證,出新證當天再過土地證,過戶后再交付尾款。
這種方式就屬于二手房買賣了,因此要繳納的稅費也是比較多。包括:
1.個人所得稅:總房款的1%
2.契稅:契稅要交兩次,一次是賣方本人辦理房產(chǎn)證時繳納,一次是買方辦理新房產(chǎn)證時繳納。
3.營業(yè)稅:5.55%
這個方式的優(yōu)點就是能及時過戶,風險較低;缺點是稅費較高,且時間成本比較長。
其實從國家法律政策來講,沒有產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)是不允許交易的。我國規(guī)定,房產(chǎn)買賣以辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記(即“過戶”)為準,沒有產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)是不可以辦理過戶的,因此,法律上對這種交易行為是不保護的,出了什么問題都只能自己兜著。
小編建議:
1、沒有房產(chǎn)證的房子在交易時風險比較大,買方和賣方都應謹慎,除非是信得過的朋友,能夠知根知底。
2、如果遇到特殊情況一定要賣(買)沒拿到房產(chǎn)證的房子,雙方應對該房產(chǎn)進行詳細了解,明確房產(chǎn)證何時能拿到,并約定適當?shù)倪`約金標準,同時也要有心理準備,明白風險的存在。
3、對買方來講,降低風險可從兩方面入手,一是在取得房產(chǎn)證之前,盡量少交房款;二是應先取得房屋的使用權(quán)和控制權(quán),這樣法律會向購房者傾斜。
4、考慮到房價經(jīng)過一段時間會有波動,買賣雙方應約定違約金標準,以避免房價波動較大時,一方違約。
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