民用、商用房價分化明顯 平均價格指數(shù)不真實

國家統(tǒng)計局近日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，今年前5個月，全國商品房銷售面積為24644萬平方米，同比增長25.5%，銷售金額為11389億元，同比增長高達(dá)45.3%。由此表明，今年以來全國商品房成交量已經(jīng)超過2007年同期水平。

　　另價格而論，同樣來自國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，今年5月份，全國商品房銷售均價約為4834元/平方米，環(huán)比上漲3.9%。值得指出的是，此大致表明價格微漲的數(shù)據(jù)，至少還需結(jié)合兩方面考量以作判斷：

　　其一，來自地方政府的統(tǒng)計數(shù)據(jù)與之并不配套。如以深圳為例，國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年5月份，深圳市新建住宅價格指數(shù)同比下降6.9%，環(huán)比上漲1.7%;然而該市國土房產(chǎn)部門發(fā)布的數(shù)據(jù)則顯示，當(dāng)月深圳市新建商品住宅銷售均價同比上漲17.6%，環(huán)比上漲6.1%。

　　其二，民用、商用房產(chǎn)價格走勢明顯分化，取自兩者加權(quán)平均的房屋銷售價格指數(shù)不足以反映分類市場行情。如以上海為例，國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年5月份，該市房屋銷售價格指數(shù)同比下降1.6%，環(huán)比上漲0.6%。但若專民用房產(chǎn)而論，有調(diào)查報告顯示，今年3月份以來，上海在售主力樓盤陸續(xù)已有60%以上價格上漲;若商用房產(chǎn)而論，另有調(diào)查報告顯示，今年以來上海甲級寫字樓平均空置率高達(dá)12.3%，租賃價格起碼下跌5%15%，城區(qū)甚至出現(xiàn)了寫字樓售價明顯低于住宅售價的倒掛現(xiàn)象。

　　綜合各類因素判斷，我國住宅類房產(chǎn)歷經(jīng)短暫回調(diào)，已然出現(xiàn)明顯回暖跡象。此事實雖不符合很多人的愿望，甚至不符合一些人的預(yù)期，但從市場與政府兩方面加以觀察，近期我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展脈絡(luò)卻是清晰可見的。

　　支持樓市回暖的市場因素主要有兩項：其一，雖然遭逢國際金融危機(jī)不利影響，但是，我國購房主力人群中的相當(dāng)部分并未因此減少收入，而這一點，保證了原本存在的剛性需求蓄勢待發(fā);其二，相對于需求的剛性，房地產(chǎn)市場的供給明顯更具彈性，仍以上海為例，今年1至4月，該市商品住宅銷售面積同比增長21.4%，新開工面積卻下降了28.8%。

　　支持樓市回暖的政府因素主要也有兩項：其一，短期而言，基于“保8”任務(wù)而不斷出臺的刺激計劃作用明顯，譬如說，今年5月份，上海中資銀行人民幣個人住房貸款單月增量創(chuàng)4年以來新高，顯而易見，這種反周期的信貸擴(kuò)張必定對應(yīng)寬松的貨幣政策;其二，長期而言，推動我國房價高企的土地財政的弊端雖經(jīng)多年治理，但其發(fā)生機(jī)理不依然存在，甚至有可能迫于當(dāng)下形勢危困而更為偏執(zhí)。

　　面對經(jīng)濟(jì)衰退，政府如何平衡長、短期利益勢必更為困難。關(guān)于這一點，即使是在美國這樣高度發(fā)達(dá)的成熟市場國家，政府大量接管金融機(jī)構(gòu)以及大量發(fā)債、甚至大量發(fā)鈔以維持流動性的做法同樣也是褒貶不一，更不用說，中國錯綜復(fù)雜的國情下所面臨問題的復(fù)雜性。

　　處理復(fù)雜問題的基本原則是搞清楚目標(biāo)是什么，換言之，也是要搞清楚發(fā)展的目的究竟是什么。有搞清楚了這個問題，繼而排除掉本該歸由市場解決的領(lǐng)域，政府處理政務(wù)的思路才有可能順次理清。譬如說，面對廣為百姓不滿的虛高房價，政府即可自問：由土地出讓金而來的預(yù)算外收入究竟有沒有、能不能更多地造福于民?回答這個問題雖然也不容易，但若搞清楚了為什么而發(fā)展，則這個問題基本也可以運用數(shù)學(xué)知識來解答了。