“真假小陽春”的論尚未停止,“樓市泡沫論”又引發(fā)了市場的擔憂。
成交量的迅速增大和部分地區(qū)房價的上升,讓春節(jié)后的樓市步入“小陽春”,但是在“小陽春”萌芽的過程中,有人認為樓市泡沫已經(jīng)浮現(xiàn)。這究竟是危言聳聽還是理性思考?
中國國情與發(fā)展研究所研究員清議、國金證券席經(jīng)濟學(xué)家金巖石、北京天鴻房地產(chǎn)開發(fā)公司董事長柴志坤、凱德置地環(huán)渤海區(qū)總經(jīng)理毛大慶5月28日做客北京電視臺《財經(jīng)5連發(fā)》,與主持人長盛一起解析中國房市的現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢。
剛性需求不是泡沫
對于“泡沫”的定義,專家們發(fā)表了自己的見解。金巖石認為,那是現(xiàn)代社會的一種財富形態(tài)。“泡沫多了,想擠它,泡沫少了,又會想它,愛之深責(zé)之切,其實泡沫永遠和我們形影相隨。”
清議認為當價格持續(xù)上漲,并超過市場供求關(guān)系的承受能力時,會出現(xiàn)泡沫,這也意味著整體經(jīng)濟會出現(xiàn)減速。
毛大慶認為,從2007年下半年及2008年全年,國家各方面宏觀調(diào)控都是為了努力將泡沫減少,再加上國際經(jīng)濟形勢不利,兩個因素疊加在一起,使得2008年下半年整個房地產(chǎn)市場出現(xiàn)頹勢。
從2008年下半年到2009年年初,很多開發(fā)商開始調(diào)價,房價甚至出現(xiàn)跳水,大家都說房地產(chǎn)市場回歸到一個理性狀態(tài)。2009年季度末所謂的“小陽春”,是壓抑了一年多的剛性需求集中爆發(fā)的表現(xiàn),還談不上泡沫時代來臨。
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柴志坤也贊同毛大慶的觀點,他認為可以從三個角度來分析“泡沫”。個是需求,二個是支付能力,三個是成本。先因為中國的經(jīng)濟發(fā)展速度快,城市化速度、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整速度快,由此帶來了巨大的需求,這是買方在吹泡泡;其次,從1996年到2008年,國民收入和商品房售價的比例,大概是在5.5到7.5這個范圍之內(nèi),這是賣方在吹泡泡,取吹到買房者能接受的上限;再次是成本,其實成本是很多消費者,包括一些專家很關(guān)心的問題,開發(fā)商的利潤到底有多少?其實這個數(shù)字很容易找到,上市公司的報表中都可以看到企業(yè)的利潤,市場環(huán)境好的時候開發(fā)商的平均利潤應(yīng)該在百分之十幾。
柴志坤還表示,2008年的調(diào)整,讓大家有機會去反思很多問題。今年一季度市場的反彈,說明好產(chǎn)品還是有銷路的。同時,目前開始買房的消費者,其行為比2007年理性了很多,他們很清楚自己要買什么,也很清楚好產(chǎn)品的標準是什么,這和2007年以前有很大不同。作為開發(fā)商,企業(yè)運作和開發(fā)的行為也更理性了,越來越多的開發(fā)商在集中精力做產(chǎn)品,而不是收地或者融資。
有投資有泡沫
毛大慶認為,泡沫是指資產(chǎn)價格偏離了它應(yīng)有的價值,現(xiàn)在價格的構(gòu)成中,剛性的東西非常明顯。目前賣的房子,90%都在去庫存化的過程中,這些房子的土地價格是前5年左右形成的,現(xiàn)在的問題是土地價格是不是過高了。
他還認為,從目前來看,土地價格加上微利所構(gòu)成的房價,是每個開發(fā)商都難以逃脫的框架。2007年的房價中,除了開發(fā)商提價和一些超額利潤以外,土地的高額拍賣是構(gòu)成當時價格的重要因素。
土地高額拍賣是如何產(chǎn)生的?因為城市空間有限,土地在城市中是不可再生資源。如果城市化發(fā)展長期不均衡,土地價格還是會上漲。
對于在有限城市空間內(nèi)的剛性需求,柴志坤認為,房地產(chǎn)這種產(chǎn)品具有雙重屬性,它既有消費品屬性,也有投資品屬性,一旦有投資品屬性,很難界定是投資還是剛性需求。要有投資成分,不可能一點兒泡沫都沒有,關(guān)鍵是看泡沫有多大。
金巖石分析道,美國的房地產(chǎn)有三種需求,一種是消費需求,一種是投資需求,一種是經(jīng)營需求。經(jīng)營需求對應(yīng)的是租賃業(yè),消費需求對應(yīng)的是自住,投資需求對應(yīng)的是股市、房市的互動。剛性需求指的是消費需求,不應(yīng)該把投資需求算進去。
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不固定對于很多學(xué)者提出的所謂房價和收入比例問題,清議認為這對于房地產(chǎn)毫無意義,因為買房的實際上是少數(shù)人。
近三年,世界新誕生的千萬富翁有80%在中國,中國處在一個收入不均衡的狀態(tài),不能夠指望讓所有人都通過房地產(chǎn)市場來解決居住問題。中國的住房,有50%是靠商品房來解決,這種做法在發(fā)達國家都很困難,政府應(yīng)該通過政策性保障來解決問題。
柴志坤認為,從需求的角度來看,目前市場確實比2008年、2007年,有大幅度的回落。
從長期來看,不得不考慮兩個問題:一是如何判斷你所在的區(qū)域的價值,房地產(chǎn)有一個黃金定律,是位置,隨著城市化的發(fā)展,城市功能的改變降低了交易成本;二是細化收益分配,基本上可以判斷,除去短期的波動外,整體下降的可能性很小。
金巖石表示,房地產(chǎn)不是做土地生意的,土地不是資源,房地產(chǎn)是做空間生意的,是調(diào)節(jié)、分配社會財富的工具。對于房地產(chǎn)投資的回報,金巖石認為,從長期看并不是固定的,多數(shù)房子好似攤煎餅,越攤越薄,有少數(shù)情況是攤面包,可以發(fā)起來。
清議表示,買房子是一個長期行為,不要去過分關(guān)注眼前的情況,而是要著眼于未來,很多決策回過頭來看的話都可能是正確的。