“樓市泡沫論”引發(fā)擔憂 危言聳聽還是理性思考？

“真假小陽春”的論尚未停止，“樓市泡沫論”又引發(fā)了市場的擔憂。

    成交量的迅速增大和部分地區(qū)房價的上升，讓春節(jié)后的樓市步入“小陽春”，但是在“小陽春”萌芽的過程中，有人認為樓市泡沫已經(jīng)浮現(xiàn)。這究竟是危言聳聽還是理性思考？

    中國國情與發(fā)展研究所研究員清議、國金證券席經(jīng)濟學(xué)家金巖石、北京天鴻房地產(chǎn)開發(fā)公司董事長柴志坤、凱德置地環(huán)渤海區(qū)總經(jīng)理毛大慶5月28日做客北京電視臺《財經(jīng)5連發(fā)》，與主持人長盛一起解析中國房市的現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢。

    剛性需求不是泡沫

    對于“泡沫”的定義，專家們發(fā)表了自己的見解。金巖石認為，那是現(xiàn)代社會的一種財富形態(tài)。“泡沫多了，想擠它，泡沫少了，又會想它，愛之深責(zé)之切，其實泡沫永遠和我們形影相隨。”

    清議認為當價格持續(xù)上漲，并超過市場供求關(guān)系的承受能力時，會出現(xiàn)泡沫，這也意味著整體經(jīng)濟會出現(xiàn)減速。

    毛大慶認為，從2007年下半年及2008年全年，國家各方面宏觀調(diào)控都是為了努力將泡沫減少，再加上國際經(jīng)濟形勢不利，兩個因素疊加在一起，使得2008年下半年整個房地產(chǎn)市場出現(xiàn)頹勢。

    從2008年下半年到2009年年初，很多開發(fā)商開始調(diào)價，房價甚至出現(xiàn)跳水，大家都說房地產(chǎn)市場回歸到一個理性狀態(tài)。2009年季度末所謂的“小陽春”，是壓抑了一年多的剛性需求集中爆發(fā)的表現(xiàn)，還談不上泡沫時代來臨。

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    先因為中國的經(jīng)濟發(fā)展速度快，城市化速度、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整速度快，由此帶來了巨大的需求，這是買方在吹泡泡；其次，從1996年到2008年，國民收入和商品房售價的比例，大概是在5.5到7.5這個范圍之內(nèi)，這是賣方在吹泡泡，取吹到買房者能接受的上限；再次是成本，其實成本是很多消費者，包括一些專家很關(guān)心的問題，開發(fā)商的利潤到底有多少？其實這個數(shù)字很容易找到，上市公司的報表中都可以看到企業(yè)的利潤，市場環(huán)境好的時候開發(fā)商的平均利潤應(yīng)該在百分之十幾。

    柴志坤還表示，2008年的調(diào)整，讓大家有機會去反思很多問題。今年一季度市場的反彈，說明好產(chǎn)品還是有銷路的。同時，目前開始買房的消費者，其行為比2007年理性了很多，他們很清楚自己要買什么，也很清楚好產(chǎn)品的標準是什么，這和2007年以前有很大不同。作為開發(fā)商，企業(yè)運作和開發(fā)的行為也更理性了，越來越多的開發(fā)商在集中精力做產(chǎn)品，而不是收地或者融資。

    有投資有泡沫

    毛大慶認為，泡沫是指資產(chǎn)價格偏離了它應(yīng)有的價值，現(xiàn)在價格的構(gòu)成中，剛性的東西非常明顯。目前賣的房子，90%都在去庫存化的過程中，這些房子的土地價格是前5年左右形成的，現(xiàn)在的問題是土地價格是不是過高了。

    他還認為，從目前來看，土地價格加上微利所構(gòu)成的房價，是每個開發(fā)商都難以逃脫的框架。2007年的房價中，除了開發(fā)商提價和一些超額利潤以外，土地的高額拍賣是構(gòu)成當時價格的重要因素。

    土地高額拍賣是如何產(chǎn)生的？因為城市空間有限，土地在城市中是不可再生資源。如果城市化發(fā)展長期不均衡，土地價格還是會上漲。

    對于在有限城市空間內(nèi)的剛性需求，柴志坤認為，房地產(chǎn)這種產(chǎn)品具有雙重屬性，它既有消費品屬性，也有投資品屬性，一旦有投資品屬性，很難界定是投資還是剛性需求。要有投資成分，不可能一點兒泡沫都沒有，關(guān)鍵是看泡沫有多大。

    金巖石分析道，美國的房地產(chǎn)有三種需求，一種是消費需求，一種是投資需求，一種是經(jīng)營需求。經(jīng)營需求對應(yīng)的是租賃業(yè)，消費需求對應(yīng)的是自住，投資需求對應(yīng)的是股市、房市的互動。剛性需求指的是消費需求，不應(yīng)該把投資需求算進去。

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    對于很多學(xué)者提出的所謂房價和收入比例問題，清議認為這對于房地產(chǎn)毫無意義，因為買房的實際上是少數(shù)人。

    近三年，世界新誕生的千萬富翁有80%在中國，中國處在一個收入不均衡的狀態(tài)，不能夠指望讓所有人都通過房地產(chǎn)市場來解決居住問題。中國的住房，有50%是靠商品房來解決，這種做法在發(fā)達國家都很困難，政府應(yīng)該通過政策性保障來解決問題。

    柴志坤認為，從需求的角度來看，目前市場確實比2008年、2007年，有大幅度的回落。

    從長期來看，不得不考慮兩個問題：一是如何判斷你所在的區(qū)域的價值，房地產(chǎn)有一個黃金定律，是位置，隨著城市化的發(fā)展，城市功能的改變降低了交易成本；二是細化收益分配，基本上可以判斷，除去短期的波動外，整體下降的可能性很小。

    金巖石表示，房地產(chǎn)不是做土地生意的，土地不是資源，房地產(chǎn)是做空間生意的，是調(diào)節(jié)、分配社會財富的工具。對于房地產(chǎn)投資的回報，金巖石認為，從長期看并不是固定的，多數(shù)房子好似攤煎餅，越攤越薄，有少數(shù)情況是攤面包，可以發(fā)起來。

    清議表示，買房子是一個長期行為，不要去過分關(guān)注眼前的情況，而是要著眼于未來，很多決策回過頭來看的話都可能是正確的。