物價房產(chǎn)詳解新物業(yè)服務(wù)收費辦法

日前報道了《物業(yè)服務(wù)收費高每平一元三》(詳見鞍山日報11月26日B3版)之后，引起市民的廣泛關(guān)注，昨日，《鞍山市物業(yè)服務(wù)收費管理實施辦法》，市物價局、房產(chǎn)局人員聯(lián)手為市民答疑解惑。

服務(wù)不周 業(yè)主有權(quán)終止合同

對物業(yè)服務(wù)不滿意，產(chǎn)權(quán)人應(yīng)該怎么辦?產(chǎn)權(quán)人不交納物業(yè)服務(wù)費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該怎么辦?對于這個問題，兩部門解釋，如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反法規(guī)、合同侵犯產(chǎn)權(quán)人合法權(quán)益，產(chǎn)權(quán)人可以依法追究物業(yè)服務(wù)企業(yè)的違約責(zé)任。違法行為造成損失的，產(chǎn)權(quán)人可以要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行賠償。產(chǎn)權(quán)人可以通過法律途徑維護(hù)權(quán)益，也可以召開業(yè)主大會討論解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，終止物業(yè)服務(wù)合同。但不得以此為借口拒交物業(yè)服務(wù)費。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格依照法規(guī)與物業(yè)服務(wù)合同提供物業(yè)服務(wù)，如果產(chǎn)權(quán)人無故拒交物業(yè)服務(wù)費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依照服務(wù)合同的約定，到仲裁部門申請仲裁，也可以到人民法院提起訴訟。但不得以產(chǎn)權(quán)人不交納物業(yè)服務(wù)費為由，擅自降低物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)甚至停止提供物業(yè)服務(wù)。

明確三方維修責(zé)任

有市民問如何區(qū)分開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、產(chǎn)權(quán)人的維修責(zé)任?據(jù)了解，住宅的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，在保修期內(nèi)，由開發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)維修。保修期滿后，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)日常維護(hù)。大修、中修和更新、改造費用由住宅專項維修資金列支。私有產(chǎn)權(quán)房屋進(jìn)戶門以內(nèi)由產(chǎn)權(quán)人獨自使用自用部位和自用設(shè)施設(shè)備，在保修期內(nèi)，由開發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)維修。保修期滿后，由產(chǎn)權(quán)人自行維修養(yǎng)護(hù)。開發(fā)建設(shè)單位在房屋銷售時，應(yīng)明確房屋建設(shè)質(zhì)量問題由開發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不承擔(dān)此方面的維修責(zé)任。在房屋保修期內(nèi)出現(xiàn)的房屋及配套設(shè)施的質(zhì)量問題，由開發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)解決。禁止物業(yè)服務(wù)企業(yè)與開發(fā)建設(shè)單位私自制定房屋質(zhì)量代理維修等約定，避免產(chǎn)權(quán)人將矛盾轉(zhuǎn)移到物業(yè)服務(wù)企業(yè)，造成物業(yè)管理的混亂。

煤水電氣由專業(yè)部門維修

共用的自來水、供暖、煤氣、電力設(shè)施出現(xiàn)問題，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否應(yīng)該進(jìn)行維修?依據(jù)有關(guān)規(guī)定，住宅樓內(nèi)的自來水、供暖、煤氣、電力的共用設(shè)施，由開發(fā)建設(shè)單位分別移交給供水單位、供暖單位、供氣單位、供電單位，保修期滿后由相關(guān)專業(yè)部門負(fù)責(zé)維修養(yǎng)護(hù)。因此，自來水、供暖、煤氣、電力等共用設(shè)施在保修期外出現(xiàn)問題，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是沒有維修責(zé)任的，產(chǎn)權(quán)人應(yīng)聯(lián)系相關(guān)專業(yè)部門進(jìn)行維修。如果在保修期內(nèi)出現(xiàn)問題，則由開發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)維修。

電梯費用按實際用戶均攤

居住在高層的市民，對于電梯費用如何計算一直不太清楚。對此，兩部門用舉例法說明。假設(shè)一棟10層的住宅樓有一個單元一部電梯，每層有2戶，該樓共20戶，使用電梯的產(chǎn)權(quán)人有16戶，這部電梯一年的安全檢測費用是1000元，運行電費是2200元，使用電梯的住戶每戶平均一年需要支付上兩項費用為200元，每月支付的費用為16.7元。電梯定期常規(guī)保養(yǎng)、零星配件及維修費用不得超過每戶每月15元。這樣，使用電梯的住戶每月需交納31.7元的電梯服務(wù)收費。由于電梯的設(shè)計、使用頻率、住宅樓的高度、使用電梯的戶數(shù)等不同，不同電梯的使用人每月交納的電梯服務(wù)收費存在差異。

前期費用 開發(fā)商銷售前得明示

對于前期物業(yè)服務(wù)收費是怎樣規(guī)定的及前期物業(yè)服務(wù)合同如何過渡到業(yè)主委員會成立后的物業(yè)服務(wù)合同問題，市民想知道新辦法中有沒有規(guī)定。據(jù)介紹，前期物業(yè)管理服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)，可參考本實施辦法，由開發(fā)商與通過招投標(biāo)方式聘用的物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定。開發(fā)商在銷售房屋時，必須向購房者明示。購房者在入住前必須與開發(fā)商聘用的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。

業(yè)主要認(rèn)真查看前期物業(yè)服務(wù)合同中關(guān)于物業(yè)服務(wù)費、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等事項，依合同約定的物業(yè)服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)交納費用，享有相對應(yīng)的物業(yè)服務(wù)。業(yè)主委員會成立后，業(yè)主對前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的前期物業(yè)服務(wù)認(rèn)可的，業(yè)主委員會按相關(guān)規(guī)定可以與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同。業(yè)主認(rèn)為前期物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)過高等其他事項，可以與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行協(xié)商，協(xié)商不成的業(yè)主委員會也可以采取招標(biāo)等方式聘請其他物業(yè)服務(wù)企業(yè)。