買房不住，物業(yè)費該不該交?

小區(qū)內(nèi)的供電變壓器應當由誰管理?業(yè)主委員會擁有哪些權利和義務?車庫應當出售還是出租?《山東省物業(yè)管理條例(草案)》(以下簡稱《條例》)公開征求公眾意見后，公眾反響強烈，許多人積提交建議。

10月 28日，省人大常委會法制工作委員會經(jīng)過匯總梳理，排列出了論較激烈的五大問題。

議一：專營設備產(chǎn)權是否移交?

據(jù)了解，依照原來的相關規(guī)定，水、電、暖、氣等專業(yè)經(jīng)營設備室內(nèi)部分屬于業(yè)主個人，室外部分由建設單位建設且屬于業(yè)主共有。

“比如煤氣管道、供電變壓器等專營設備，‘屬于業(yè)主共有’究竟有何效用?大部分業(yè)主對此并不太了解，一旦出了問題也沒法處理。”省人大常委會法工委經(jīng)濟法規(guī)處處長董文生介紹，從征求到的各界人士意見看，專營設備產(chǎn)權是否移交是人們議的之一，而專營單位該不該接收?能不能接收?這一系列難題也頗傷腦筋。_ueditor_page_break_tag_副標題

議二：業(yè)主委員會成員是否該有報酬?

業(yè)主委員會成立后行使哪些權力?承擔哪些義務?《條例》對這些問題都作出了明確規(guī)定。但許多人在來信或來電中提出，《 條例》 的規(guī)定與實際情況不相吻合，需要進一步研究。

同時，部分業(yè)主建議需要進一步研究的還有：業(yè)主委員會成立以后，其組成人員承擔工作需不需要付給報酬?酬金從哪里來?

青島市南區(qū)居民趙均田在發(fā)給山東人大立法網(wǎng)站的修改建議中說，業(yè)主委員會與物業(yè)公司之間也存在著權利義務分配問題?，F(xiàn)在，有的小區(qū)業(yè)主委員會權力很大，幾個人決定引進哪家物業(yè)公司。 而一旦物業(yè)公司的服務不好，業(yè)主都沖著業(yè)主委員會去了。應當在《條例》中對業(yè)主委員會的權力進行相應制約。

議三：車庫的費用是否攤入了成本?

省人大常委會法制工作委員會有關人士介紹，從調(diào)查的情況看，目前，對于小區(qū)內(nèi)車庫的出租、出售、使用等問題，業(yè)主、物業(yè)公司、開發(fā)商等各方面的意見不一致，矛盾也比較突出。

按照《物權法》的規(guī)定，車庫的產(chǎn)權屬于建設單位。如果建設單位按照規(guī)劃建設車庫，賣房子時可以將車庫贈給業(yè)主，也可以賣給業(yè)主，還可以租給業(yè)主。

但是很多市民認為，如果按照成本攤入的原則，車庫的費用已經(jīng)攤入建房成本，業(yè)主在買房時已經(jīng)花了這筆錢了，不能再掏一次腰包。

目前，很多小區(qū)的地下車庫被確定為地下人防工程，作為地下人防工程的車庫產(chǎn)權屬于誰?是人防辦還是建設單位?能不能出售?國家法律沒有明確規(guī)定，這也是需要進一步明確的問題。_ueditor_page_break_tag_副標題

議四：如何規(guī)范物業(yè)公司行為?

濟南市歷下區(qū)有多位業(yè)主反映：小區(qū)物業(yè)公司擅自擴大收費范圍、改變物業(yè)收費標準、重復收費。

對物業(yè)公司的行為如何規(guī)范，一直論頗多。由于沒有明確規(guī)定，業(yè)主與物業(yè)公司執(zhí)的結果是，部分業(yè)主拒絕交費，物業(yè)公司的服務質(zhì)量下降，供水供電等部門由于收不齊費用而停水或停電，長此以往，陷入惡性循環(huán)之中。

董文生處長介紹，大多數(shù)小區(qū)的做法是：業(yè)主委員會通過公開競標選定物業(yè)企業(yè)，服務事項都是通過合同約定的，每個事項的收費標準事前商量，然后通過合同約定。即使這樣，還是存在服務標準和質(zhì)量的糾紛，有的業(yè)主認為服務質(zhì)量不好，不交物業(yè)費;有的物業(yè)企業(yè)認為自己的服務到位，目前的物業(yè)費無法消化成本，要求再增加物業(yè)費。如何解決這些糾紛，各方執(zhí)不下。

濟南市歷城區(qū)港溝鎮(zhèn)業(yè)主張鑫在寄給省人大常委會法工委的建議信中說，他所在的小區(qū)， 1991年售完交付使用，卻至今沒有住滿業(yè)戶。買了房屋沒有入住的業(yè)戶以沒有享受服務為由拒交物業(yè)費，而物業(yè)公司以已向整個小區(qū)提供了服務為由要求他們交納費用，經(jīng)常吵作一團，幾經(jīng)調(diào)解，至今未果，成為社會不安定因素。

省人大常委會法工委的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，多數(shù)人認為，買了房子不入住，不應當交納物業(yè)費。對此，物業(yè)公司能夠接受嗎?

議五：業(yè)委會與居委會是什么關系?

濰坊、淄博等地有市民反映，個別地方的居委會認為小區(qū)已經(jīng)實行物業(yè)自治，不必進駐小區(qū)，小區(qū)事務管理與己無關。以至于小區(qū)內(nèi)部發(fā)生了治安、民事糾紛等問題，居委會也不參與調(diào)解。他們呼吁，物業(yè)自治不能代替街道辦、居委會的管理，小區(qū)在進行物業(yè)自治的同時還要接受社會各方面的管理。

也有市民提出，業(yè)主委員會與居委會、街道辦屬于什么關系?對于小區(qū)內(nèi)的治安、民事糾紛等問題，業(yè)主委員會應當管到什么程度?怎樣保證街道辦、居委會人員隨時深入封閉管理的小區(qū)開展工作?對這些問題都要細化研究。_ueditor_page_break_tag_副標題

物業(yè)管理條例草案明日聽證

14名陳述人包括業(yè)主、物管人員及律師等

本報濟南10月28日訊 經(jīng)省人大常委會主任會議研究決定，省人大常委會法制工作委員會將于 10月 30日對《山東省物業(yè)管理條例(草案)》進行立法聽證。， 14名參加聽證會的陳述人、30余名旁聽人都已確定。

記者從省人大常委會法工委了解到， 14名陳述人的選取范圍比較廣泛，包括小區(qū)業(yè)主，物業(yè)企業(yè)管理人員，水、 電、氣等專業(yè)經(jīng)營設施的供應單位代表，法律工作者等。聽證會上，這些陳述人將從不同角度闡述自己的觀點。同時， 30余名被邀請的旁聽人也將參加聽證會。

據(jù)省人大常委會法工委有關人員介紹，由于《 山東省物業(yè)管理條例(草案)》 涉及的范圍太廣，牽扯到各方利益，很多問題都成為市民關注的熱點，其中有5 大內(nèi)容論異常激烈，因此被列為聽證會的主要聽證內(nèi)容。這5 大內(nèi)容是：水、電、氣、暖等專業(yè)經(jīng)營設施設備產(chǎn)權移交的規(guī)定，業(yè)主委員會權利和義務的規(guī)定，車庫和車位出售、出租的規(guī)定，物業(yè)服務收費的規(guī)定，與物業(yè)管理相關的社區(qū)管理和服務的規(guī)定。

據(jù)了解，省人大常委會法工委將對陳述人在聽證會上的觀點認真篩選、 梳理，并選取部分建議充實到《 山東省物業(yè)管理條例(草案)》中。修改后的條例草案將于下月提交省十一屆人大常委會七次會議進行二次審議。