物業(yè)費悄上漲業(yè)主渾然不知 單方面調(diào)價無效

單方面調(diào)價屬無效行為

“物業(yè)費的調(diào)整屬于小區(qū)內(nèi)的重要事項。”中華全國律師協(xié)會民事委員會委員宋安成認為，小區(qū)要調(diào)整物業(yè)管理費，必須要得到占建筑總面積過半數(shù)，且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。物業(yè)公司和業(yè)主之間是一種合同關(guān)系，物業(yè)費的收費標準應該由雙方協(xié)商而定，物業(yè)一方隨便定價、提價，則屬于單方面變更物業(yè)合同，其所做出的公示和決定也屬于無效行為。

物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會副秘書長許玉彪也表示，在政府部門的定價幅度內(nèi)，應由業(yè)主委員會同所委托的物業(yè)管理單位共同對價格進行約定。物業(yè)公司面對困境自救的同時，也應該走合法正規(guī)的途徑。

小區(qū)的保安保潔費開始漲價，從原來的每月6元調(diào)整至10元，而費用的上調(diào)完全由物業(yè)公司單方面拍板決定。近日，家住浦東新區(qū)博山公寓小區(qū)的細心業(yè)主發(fā)現(xiàn)，物業(yè)費繳費單上的數(shù)字在沒有任何征兆的前提下，悄然上浮。沒有征得業(yè)主大會同意，物業(yè)費上漲難道是由物業(yè)公司說了算？在業(yè)主提出質(zhì)疑后，物業(yè)方面則以一紙公示希望息事寧人，經(jīng)營上的入不敷出讓物業(yè)能尋求“自救”出路。業(yè)主發(fā)問：

收費上調(diào)物業(yè)說了算？

按照慣例，博山路12弄博山公寓小區(qū)的高層業(yè)主都是憑繳費單每半年繳納一次物業(yè)費，除了每月每戶6－10元不等的管理費之外，保安保潔費則為每月每戶6元。

近日，上半年繳費單如期發(fā)放到了各家信箱中，業(yè)主張斶人發(fā)現(xiàn)，保潔保安費一項竟然發(fā)生了變動，每月費用從6元上調(diào)到了10元。張斶人告訴記者，自己是小區(qū)內(nèi)的業(yè)主代表，從未收到任何關(guān)于調(diào)整物業(yè)費的意見征詢單。而在漲價的同時，每幢高層內(nèi)門崗的保安人數(shù)也從4人縮減到了2人。

在與物業(yè)公司方面多次提議后，一紙遲到的告示終于張貼出來。在小區(qū)公示欄內(nèi)，記者看到，博山路11弄、12弄高層的保安和保潔費從2008年1月1日起，調(diào)價至每月每戶10元，由房屋使用人支付，漲價并非隨意行為，而是有政府部門的相關(guān)文件作為依據(jù)。而在11弄博南公寓的告示中，還地附注了一行字——“抄報：浦東新區(qū)博南公寓業(yè)主委員會”。張斶人表示，物業(yè)的行為完全屬于強勢行為。物業(yè)嘆苦經(jīng)：

5幢高層年虧損近5萬

“上調(diào)費用實在是無奈之舉。”小區(qū)物業(yè)公司相關(guān)負責人告訴記者，博山公寓、博南公寓都屬于老式小區(qū)，物業(yè)收費執(zhí)行的是政府定價，在用工成本不斷增加的同時，物業(yè)收費卻一成不變。博山公寓的5幢高層住宅樓而言，2007年全年支出費用近24萬元，而收取的物業(yè)費加停車費和租金，收入有不到19萬元，年虧損近5萬元。_ueditor_page_break_tag_副標題

物業(yè)解釋收費并不為過

物業(yè)表示，由于地面停車緊張局面凸顯，時常有業(yè)主車位遭遇“鳩占鵲巢”的局面。為了整治亂停車，物業(yè)率先在三期地面車位統(tǒng)一安裝地樁鎖，以后還要在一、二期陸續(xù)安裝。由于目前無法動用維修資金，購買一個地樁鎖成本在200元左右，50個要10000元左右，物業(yè)公司無法承擔這筆費用。

收取100元押金，是防止業(yè)主損壞地樁鎖，在沒有出現(xiàn)損壞的情況下，待業(yè)主不租用地面車位，物業(yè)會如數(shù)奉還。加上現(xiàn)在正值梅雨季節(jié)，地樁鎖油漆易被損壞，需要定期維修。鎖頭多3年要更換一批新的，所以收取一定維修費并不為過。

■律師觀點：

物業(yè)收費涉嫌“霸條款”

中華全國律師協(xié)會民事委員會委員宋安成律師表示，小區(qū)物業(yè)規(guī)定收取地樁鎖押金，其性質(zhì)十分模糊。

此外，地樁鎖的維修費應如實收取，小區(qū)業(yè)主每月繳納150元停車費，其中已經(jīng)包括車輛安全管理費用，物業(yè)公司對于維修費采取預收方式實際是利用其強勢地位涉嫌制訂“霸條款”。小區(qū)在物業(yè)公司已經(jīng)收取停車費的情況下，物業(yè)有義務保護業(yè)主車輛安全，如再額外收取費用，值得探討。上海市各區(qū)關(guān)于停車收費以外的收費應在與業(yè)主協(xié)商一致的基礎上進行，物業(yè)公司單方面采取強制收費涉嫌“霸條款”。

另類草瘋長小區(qū)變身“雜草園”

南匯區(qū)宣橋社區(qū)小區(qū)綠地變身“雜草園”，遍地青草在入夏后開始迅速瘋長，一大片“草海”甚至已經(jīng)有淹沒膝蓋的趨勢。原來，小區(qū)種植的另類草皮，是專門供牛食用的草。“小區(qū)里簡直是雜草叢生。”近日，家住宣橋社區(qū)的業(yè)主劉先生表示，小區(qū)綠地已經(jīng)遍生雜草，一大片的草地，高高低低的，絲毫看不出任何修剪的痕跡。

他告訴記者，自己4歲的女兒喜歡在小區(qū)里到處玩耍，而原本可以戲耍的草地，長得有人的膝蓋那么高，大人都不敢隨意在上面走動。小區(qū)地處郊區(qū)，萬一有蟲或者蛇，藏在草叢里都很難被發(fā)現(xiàn)。“我們計劃進行新一輪的修剪。”小區(qū)物業(yè)管理處有關(guān)負責人告訴記者，目前小區(qū)的綠化是由一家綠化公司負責管理，物業(yè)則對每次修剪時間進行記錄，近一次的修剪時間在上個月中旬。而對于青草瘋長的原因，他表示，小區(qū)綠地種植的是一種給牛吃的草，這種草的點在于生命力頑強，短短幾天時間能節(jié)節(jié)躥高。_ueditor_page_break_tag_副標題

物業(yè)解釋收費并不為過

物業(yè)表示，由于地面停車緊張局面凸顯，時常有業(yè)主車位遭遇“鳩占鵲巢”的局面。為了整治亂停車，物業(yè)率先在三期地面車位統(tǒng)一安裝地樁鎖，以后還要在一、二期陸續(xù)安裝。由于目前無法動用維修資金，購買一個地樁鎖成本在200元左右，50個要10000元左右，物業(yè)公司無法承擔這筆費用。

收取100元押金，是防止業(yè)主損壞地樁鎖，在沒有出現(xiàn)損壞的情況下，待業(yè)主不租用地面車位，物業(yè)會如數(shù)奉還。加上現(xiàn)在正值梅雨季節(jié)，地樁鎖油漆易被損壞，需要定期維修。鎖頭多3年要更換一批新的，所以收取一定維修費并不為過。

■律師觀點：

物業(yè)收費涉嫌“霸條款”

中華全國律師協(xié)會民事委員會委員宋安成律師表示，小區(qū)物業(yè)規(guī)定收取地樁鎖押金，其性質(zhì)十分模糊。

此外，地樁鎖的維修費應如實收取，小區(qū)業(yè)主每月繳納150元停車費，其中已經(jīng)包括車輛安全管理費用，物業(yè)公司對于維修費采取預收方式實際是利用其強勢地位涉嫌制訂“霸條款”。小區(qū)在物業(yè)公司已經(jīng)收取停車費的情況下，物業(yè)有義務保護業(yè)主車輛安全，如再額外收取費用，值得探討。上海市各區(qū)關(guān)于停車收費以外的收費應在與業(yè)主協(xié)商一致的基礎上進行，物業(yè)公司單方面采取強制收費涉嫌“霸條款”。

另類草瘋長小區(qū)變身“雜草園”

南匯區(qū)宣橋社區(qū)小區(qū)綠地變身“雜草園”，遍地青草在入夏后開始迅速瘋長，一大片“草海”甚至已經(jīng)有淹沒膝蓋的趨勢。原來，小區(qū)種植的另類草皮，是專門供牛食用的草。“小區(qū)里簡直是雜草叢生。”近日，家住宣橋社區(qū)的業(yè)主劉先生表示，小區(qū)綠地已經(jīng)遍生雜草，一大片的草地，高高低低的，絲毫看不出任何修剪的痕跡。

他告訴記者，自己4歲的女兒喜歡在小區(qū)里到處玩耍，而原本可以戲耍的草地，長得有人的膝蓋那么高，大人都不敢隨意在上面走動。小區(qū)地處郊區(qū)，萬一有蟲或者蛇，藏在草叢里都很難被發(fā)現(xiàn)。“我們計劃進行新一輪的修剪。”小區(qū)物業(yè)管理處有關(guān)負責人告訴記者，目前小區(qū)的綠化是由一家綠化公司負責管理，物業(yè)則對每次修剪時間進行記錄，近一次的修剪時間在上個月中旬。而對于青草瘋長的原因，他表示，小區(qū)綠地種植的是一種給牛吃的草，這種草的點在于生命力頑強，短短幾天時間能節(jié)節(jié)躥高。