物業(yè)管理公司為何改成物業(yè)服務(wù)公司?

物業(yè)７日內(nèi)拒退裝修押金將按每日萬分之一支付違約金；業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費將按每日萬分之一支付違約金。這是記者日前從玉林山水花園開發(fā)商與物業(yè)公司簽定本市《北京市前期物業(yè)服務(wù)合同》中獲悉的。

根據(jù)北京市工商局關(guān)于推行《北京市前期物業(yè)服務(wù)合同》和《北京市物業(yè)服務(wù)合同》示范文本的通知，從５月１日起新建小區(qū)應(yīng)當使用或參照《北京市前期物業(yè)服務(wù)合同》示范文本簽定《前期物業(yè)服務(wù)合同》。

從一份統(tǒng)計資料顯示，截至今年３月，全市實施物業(yè)服務(wù)總建筑面積達３．５億平方米，其中住宅面積２．７億平方米，約占住宅總量的８０％；全市共有物業(yè)服務(wù)企業(yè)２８４４家，從業(yè)人員約２０萬人，其中一級企業(yè)６５家、二級企業(yè)１９７家；全市住宅小區(qū)成立業(yè)主大會有６２７個，約占項目總數(shù)的２０％。按照項目總數(shù)的２０％推算，本市將有８０％的住宅小區(qū)仍使用《前期物業(yè)服務(wù)合同》。隨著本市物業(yè)企業(yè)簽定《前期物業(yè)服務(wù)合同》示范文本，意味著小區(qū)業(yè)主的合法權(quán)益將受到保護。

隨著城市建設(shè)的不斷發(fā)展，物業(yè)服務(wù)逐漸成為城市房屋服務(wù)管理的主要形式，成為物業(yè)服務(wù)糾紛的主要原因，比如合同內(nèi)容不全面、不細化，權(quán)利義務(wù)設(shè)定不公平，標準約定不明確，違約責(zé)任不清楚等方面。此外，圍繞合同而產(chǎn)生的投訴、信訪數(shù)量占了物業(yè)服務(wù)投訴、信訪總量的較大比例。

玉林山水花園簽定的前期物業(yè)服務(wù)合同是完全按照示范文本的要求進行簽定的。但與示范文本不同，該合同有兩個亮點，即業(yè)主逾期未交納物業(yè)服務(wù)費的，應(yīng)當按照逾期每日萬分之一的標準承擔(dān)相應(yīng)的滯納金；業(yè)主裝修時未造成共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和承重結(jié)構(gòu)損壞，物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)當在完工后７日內(nèi)將押金全額退還，否則應(yīng)按逾期每日萬分之一的標準向業(yè)主支付滯納金。_ueditor_page_break_tag_副標題

問：買房人購房時為什么要對前期物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容進行確認？

北京市康達律師事務(wù)所律師孟麗娜：為了避免或減少入住后發(fā)生的糾紛。物業(yè)交付使用前，按規(guī)定由建設(shè)單位選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施物業(yè)服務(wù)。將《前期物業(yè)服務(wù)合同》納入規(guī)范管理范疇，作為房屋買賣合同的附件，使購房人在購房的同時能了解此后物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容、標準和物業(yè)服務(wù)收費的標準，充分保證了業(yè)主的知情權(quán)和選擇權(quán)。同時，購房人簽署買賣合同，也承認并接受了前期物業(yè)服務(wù)合同的約束，今后要承擔(dān)交納物業(yè)服務(wù)費用的義務(wù)。前期合同制度明確了業(yè)主、建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的法律關(guān)系和法律責(zé)任，既起到了維護各方合法權(quán)益的作用，也為此后物業(yè)服務(wù)糾紛的處理提供了可靠的依據(jù)。

從玉林山水花園前期物業(yè)服務(wù)合同來看，在規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同時，維護了物業(yè)服務(wù)活動中各方當事人的合法權(quán)益，通過合同來減少一些物業(yè)糾紛，并營造和諧的物業(yè)環(huán)境。實際上，業(yè)主交納的違約金能用于物業(yè)服務(wù)公共區(qū)域的開支，不計物業(yè)服務(wù)公司的利潤。

■　權(quán)威解讀問：為什么物業(yè)管理公司改成了物業(yè)服務(wù)公司？

北京市康達律師事務(wù)所律師孟麗娜：這兩份合同范本根據(jù)新出臺的《中華人民共和國物權(quán)法》以及新修訂的《物業(yè)管理條例》等有關(guān)規(guī)定起草。合同中突出的變化是將傳統(tǒng)的“管理合同”改為了“服務(wù)合同”，從而突出了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)屬性。

《北京市前期物業(yè)服務(wù)合同》適用于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位與其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間締結(jié)的前期物業(yè)服務(wù)關(guān)系。《北京市物業(yè)服務(wù)合同》適用于業(yè)主委員會受業(yè)主大會的委托或業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間締結(jié)的物業(yè)服務(wù)關(guān)系。兩合同示范文本明確了前期和后期物業(yè)服務(wù)中的主要權(quán)利義務(wù)，既在內(nèi)容上保持了銜接，又充分考慮了前期物業(yè)服務(wù)的殊性，并重點對業(yè)主入住前的物業(yè)服務(wù)范圍、物業(yè)服務(wù)費用、合同期限等做了更為明確的規(guī)定。