以案說法：如何應對房價漲了賣家的毀約行為

2009年3月底，北京海淀區(qū)劉女士為結婚購置房產(chǎn)，經(jīng)某中介公司介紹，與李先生簽訂了《存量房屋買賣合同》。約定：李先生將自己位于海淀區(qū)萬柳地區(qū)某8號樓501號的房屋產(chǎn)權轉(zhuǎn)讓給劉女士，房款為800,000元，簽協(xié)議當日付定金100,000元，約定合同三十日之內(nèi)繳納付款200，000元，然后辦理產(chǎn)權過戶手續(xù)。4月底，劉女士順利拿到商業(yè)銀行拿到按揭貸款批準書，邀買家李先生去辦理產(chǎn)權轉(zhuǎn)移事項。但短短兩個月的時間，該處房產(chǎn)市價已經(jīng)漲到了1，000，000元，李先生此要求劉女士再加價10萬元，被劉女士拒絕。之后，李先生干脆拒絕出面協(xié)商，電話也接不通，玩起了“失蹤”?？吹嚼钕壬恢本芙^配合辦理房屋過戶事宜，無奈之下，劉女士委托律師向法院起訴，希望律師維護其合法權益。

律師說法：

當前，樓市經(jīng)過短短半年時間的低迷后，房產(chǎn)交易又開始走向，價格走勢持續(xù)上升。不少購房者在低價時入市，趕上在高價高期時履行房產(chǎn)過戶等一系列手續(xù)。于是，賣家眼看到自己的房產(chǎn)在快速升值，會提出加價或毀約的不誠信行為。那么，在這種情勢下，購房者如何全力維護個人大利益呢?如何在簽約時規(guī)避風險，如何在發(fā)生糾紛時維權?北京市盈科律師事務所房地產(chǎn)部董冬冬律師為您支招。

1、簽約時一定要考慮周全，控制好每個交易環(huán)節(jié)，提高賣家違約的成本。要采用北京市或當?shù)卣菩械摹洞媪糠课葙I賣合同》版本，因為該版本側(cè)重保護購房人利益。目前，許多房屋中介在交易過程中往往政府指導版本不用，或者在簽約上對購房人有利的條款統(tǒng)統(tǒng)用“/”廢掉，對于這一點購房人一定要據(jù)理力。比如一般情況，正式版本中合同約定，如果出賣人違約，買受人有退房或者要求繼續(xù)履行合同并獲得賠償?shù)臋嗬?，但是往往有賣家和中介增加你后期的維權難度，會阻塞你的選擇權。

2、將中介拉進來，為賣家的違約承擔連帶責任。在本律師接觸的房產(chǎn)案例中，房屋中介在出現(xiàn)糾紛后，一般沒有了纏你買房時的那份耐心和熱情，以自己是報告交易機會不承擔賣方違約責任為借口，將個人責任推到九宵云外。而且，一旦有額外利潤可覓，房屋中介會有道德風險，產(chǎn)生與賣家串通損害購房者利益的沖動。應對辦法有兩個：一是分期支付中介費用，按階段按服務項目交納相關費用。二是要求中介承擔購房過程中的銜接責任，比如，如果賣家無力償還尚有抵押的原按揭貸款，中介有義務為賣家墊資償還，為房產(chǎn)解押。

3、支付合適的定金，提高對方解約成本。筆者手中有一房產(chǎn)糾紛，標的120萬元，賣房者要求購房者交納一萬元定金。對方自己設定的定金如此之低，其實在為自己將來全身而退打好伏筆。