下半年還買房嗎？ 與其淘低價(jià)房，不如買對房子

 上海近一個月來陰雨不斷，陳曉6月份剛搬進(jìn)新家，連日降水讓他們家這戶老公房也“享受”了一番“水漫金山寺”的待遇。家里靠近陽臺的木地板上一直留著深深的水印，讓人心疼不已。雖然物業(yè)也在不斷想辦法修補(bǔ)，但這雨水還是把陳曉一家搬新房的喜悅洗得蕩然無存。

    陳曉的煩惱給了姐姐陳純很大的啟示，她還在猶豫著下半年要不要下手買房，“這樣看來，買對房子更重要，對居住環(huán)境的影響是長遠(yuǎn)的。”

    房價(jià)年內(nèi)或微調(diào)

    在二套房貸收緊、業(yè)主跳價(jià)、可售房源等幾個因素共同作用下，七月份上漲的房價(jià)依然沒有剎住車，再創(chuàng)新高。然而無論是一手還是二手住宅，成交量卻略顯疲態(tài)呈現(xiàn)出下行趨勢，市場觀望情緒明顯。

    佑威房地產(chǎn)研究副主任陸騎麟指出，“7月均價(jià)創(chuàng)出一年來的新高后，成交面積卻出現(xiàn)了09年以來的次下跌，可見目前的房價(jià)已超過了購房者的承受能力，并且新增供應(yīng)的相對不足，從而導(dǎo)致開發(fā)商捂盤惜售，也是促使成交量減少的一個原因。因此后期如果房價(jià)持續(xù)快速上漲的話，成交量有可能出現(xiàn)大幅的萎縮。”

    同時(shí)，上海二手房在經(jīng)過上半年的集中放量后，成交量在7月份也步入年內(nèi)的次調(diào)整；成交均價(jià)則連續(xù)九個月上揚(yáng)，但環(huán)比漲幅呈回落態(tài)勢。21世紀(jì)不動產(chǎn)指出：7月二手成交均價(jià)在6月高點(diǎn)的基礎(chǔ)上再度上揚(yáng)2.83%，達(dá)12760元/平方米，其環(huán)比漲幅卻較6月回落2%，房價(jià)漲勢趨于緩和。

    “中高端需求群體能否順利接過市場主導(dǎo)權(quán)，是下半年二手住宅市場行情能否延續(xù)的關(guān)鍵。”易居臣信研究楊晨青指出，“根據(jù)我們對高端住宅集中區(qū)域的調(diào)查顯示，7月份至今總價(jià)500萬以上的豪宅掛牌量較前期明顯下滑，而即便是已經(jīng)掛牌出售的業(yè)主，其賣房誠意也已大不如前，頻繁的抬價(jià)或跳價(jià)令成交周期大幅拉長。”

    21世紀(jì)中國不動產(chǎn)副總裁張衛(wèi)平認(rèn)為，房貸政策往往是市場行情的晴雨表，二套房貸的收緊對需求釋放的抑制作用已有體現(xiàn)。房價(jià)上升，尤其在一些熱點(diǎn)板塊的過度上漲導(dǎo)致買賣雙方對后市看法漸行漸遠(yuǎn)、價(jià)格預(yù)期差擴(kuò)大將使得博弈氣氛有所加劇，未來數(shù)月的交易量或持續(xù)處于較低水平。 上述人士同時(shí)表示，8、9、10三個月份很可能是樓市上沖的末尾階段。隨著高端樓盤儲備存量逐漸去化和市場觀望情緒的增加；以及央行房貸政策的收緊，四季度房地產(chǎn)市場漲勢會有所緩和。上周舉行的屆中國高端地產(chǎn)峰會上，多數(shù)業(yè)內(nèi)人士預(yù)測樓市調(diào)控政策將限于微調(diào)，對樓市進(jìn)行全面調(diào)整的可能性很小。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長丁祖昱表示，“由于外部與內(nèi)部環(huán)境均未完全回暖，我們預(yù)測房地產(chǎn)政策可能限于對某些領(lǐng)域和區(qū)域的微調(diào)，不可能全面調(diào)整。”

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 自住不要選錯房

    對于像陳純姐妹倆一樣有剛性需求的自住客而言，選房是個大工程。對于選擇自住用房，尤其是選擇老公房，房屋中介提醒，看房不但要白天看，晚上也要看；不晴天看，雨天也要看。

    平時(shí)看房要仔細(xì)查看各房間的墻面、地面是否平整光潔。雨天看房可以直接檢查房屋門窗、墻壁、屋頂?shù)扔袩o進(jìn)水、滲漏跡象。如果是連續(xù)幾天下雨后看房，再好的偽裝也會暴露無遺。與其忙著淘個低價(jià)房，還不如老老實(shí)實(shí)掌握看房策略，淘個舒適好房。

    對于看房選房要注意哪些事項(xiàng)，信義房屋分析人士指出，天氣炎熱很多看房者選擇在晚間看房，但是晚上看房，房屋的一些缺點(diǎn)可能易被掩蓋， 因此她提醒看房者：夜間看房更要留意細(xì)節(jié)問題。

    日照采光是否充足。

    晚上看房后，好白天再去看一次，觀察一下房間的日照采光。好選一個晴天，在早上9點(diǎn)以前和傍晚各去看一次房，“如果9點(diǎn)前太陽光能灑滿房間，說明該套房子的日照不錯，而傍晚則是判斷一套房子的西曬情況是否嚴(yán)重的好時(shí)機(jī)。”

    生活垃圾是否污染嚴(yán)重。

    夏天是判斷一套房子各種污染是否嚴(yán)重的好季節(jié)。由于一般社區(qū)的生活垃圾在早上10點(diǎn)之前都會一次清理，因而，白天看房一般都不會注意該問題。而晚上，生活垃圾相對多起來，這時(shí)看房，可以看看房子附近有沒有垃圾回收點(diǎn)，是否靠近排放污水較嚴(yán)重的河流等。這些地方在高溫下都是滋生蚊蟲、散發(fā)難聞氣味的源頭。

    有無噪音污染。

    夏天的晚上，有些小區(qū)周圍是夜排檔、小吃店應(yīng)有盡有，人聲鼎沸。有些小區(qū)靠近某條交通主干道，白天混凝土等大型卡車禁行，可一到晚上車流量很大。種種噪音，惹人心煩。晚上去小區(qū)附近轉(zhuǎn)一轉(zhuǎn)，可以感受一下周遭的居住氛圍是否清凈，對于這方面有要求的人可謹(jǐn)慎斟酌。

    物業(yè)安保是否到位。

    小區(qū)物業(yè)管理一直是選房考量因素的重中之重。物業(yè)管理對日后的生活影響至深，晚上看房可以考察一下小區(qū)是否重視安全方面的保衛(wèi)，有無保安定時(shí)巡邏，安全防范措施是否周全到位等等。

    房屋細(xì)節(jié)是否滿意。

    晚上看房很容易出現(xiàn)盲點(diǎn)。即使是在燈光相對明亮的室內(nèi)，一些小細(xì)節(jié)如墻壁裂縫、地板變色等也很容易被忽略掉。更不用說燈光相對昏暗的衛(wèi)生間、廚房，像地面、墻面有無滲水現(xiàn)象、廚房柜體有無變形等等，都要仔細(xì)察看。

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社區(qū)生活配套設(shè)施包括衣食住行四個方面。

    不要看自己的房子，還要看小區(qū)的綠化和小區(qū)環(huán)境的美觀舒適，還要向樓層管理、保安人員及周圍住戶了解房屋周邊環(huán)境的管理、治安情況、文化氛圍、居民結(jié)構(gòu)等狀況。除此之外，也需了解附近有沒有公園、銀行、醫(yī)院、幼兒園、學(xué)校等。

    附近有沒有公共汽車站、軌道交通，了解附近軌道及公交車線路情況。小區(qū)內(nèi)部的停車情況也是考慮因素之一，車輛的行駛和廢氣非常影響居住區(qū)舒適度、安全度。有車一族還要別關(guān)注小區(qū)內(nèi)停車位的布局安排，以及附近有沒有加油站、機(jī)動車修理店等；

    包括服裝店、裁縫店、洗衣店等。

    包括便利店、超市、菜市場、面包店、飲食店等。

    其它還包括健身、休閑、文化、娛樂等設(shè)施。

    墻面，墻角。

    墻面是否平整，可大致看出建筑安裝質(zhì)量水平的高低，從而判斷整體建筑質(zhì)量。墻角必須方正，因?yàn)閴浅惺艿氖欠矿w結(jié)構(gòu)上下左右的力量，同時(shí)對房屋裝修也很重要。

    做工。

    尤其是注意接角、窗沿、墻角、天花板等做工處理是否細(xì)致精巧。

    電路布置。

    要檢查電路布置、電線粗細(xì)及插座、開關(guān)安置是否科學(xué)合理，以及計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)布線和接口設(shè)置是否方便實(shí)用。這些線路布置是否留有余地。

    廚房及廁所的設(shè)備安裝情況需要仔細(xì)考察。

    因?yàn)榉坷锏乃?、電、氣等都集中在此，容易出現(xiàn)堵、漏等問題，不可大意而留下后患。

    另外，電梯、樓梯也是需要考察的重要因素。電梯方便與質(zhì)量好壞是日常生活的重要保證。萬一發(fā)生意外，樓梯是的逃生之路。要注意樓道是否暢通，是否有雜物堆放不便通行的現(xiàn)象。這些細(xì)節(jié)也間接考察物業(yè)管理的水平如何。

    買房有時(shí)會出現(xiàn)這種情況：簽訂買賣合同時(shí)，業(yè)主向購房人口頭保證裝修質(zhì)量絕無問題，另外將隨房屋贈送家電設(shè)備。結(jié)果到實(shí)際交房時(shí)，卻發(fā)現(xiàn)天花板漏水、地板變形等諸多問題，而原來承諾贈送的家電更是不見蹤影，或是業(yè)主要求折價(jià)賣給購房人。

    21世紀(jì)不動產(chǎn)指出，不論是室內(nèi)裝修情況或附屬設(shè)施、設(shè)備的贈送，都應(yīng)以書面形式確定下來，并將其作為買賣合同的附件。同時(shí)可約定在出現(xiàn)實(shí)際交付狀態(tài)與約定不符時(shí)，業(yè)主應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任。也可通過保留5%-10%的尾款在交房時(shí)支付來確保自己的權(quán)利。

    房屋功能的有效發(fā)揮有賴于格局的設(shè)計(jì)是否合理周全。理想的住房格局應(yīng)該是：打開房門進(jìn)入客廳（小戶型即起居室）、餐廳、廚房，而臥室不正對客廳，房間的活動區(qū)與休息區(qū)分隔合理。

    看房先要丈量房間的高度。房子空間太低，容易給人造成壓抑的感覺。通常，合理的房間高度為2.7米以上。

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  起居室

    宜寬敞、明亮、通風(fēng)、有較好的朝向和視野，采光口和地面比例不應(yīng)小于1／7。廳中的門應(yīng)盡可能減少，留出足夠擺放家具的穩(wěn)定空間。宜做成長方形，其寬度不應(yīng)小于3.3米，深寬比不宜大于2米。若入戶為起居廳時(shí)，宜在入口處設(shè)一過渡空間，以增加戶內(nèi)的私密性和滿足使用功能的需要。

    臥室

    主臥室好有好的朝向，寬度不宜小于3米，面積大于12平方米。大面積戶型的主臥室應(yīng)帶一個專用衛(wèi)生間。如戶內(nèi)設(shè)一個衛(wèi)生間，那么衛(wèi)生間應(yīng)放在主臥室附近。次臥室的面積宜大于10平方米。

    餐廳

    和起居廳空間宜相對獨(dú)立，既有關(guān)系又有分隔。餐廳如獨(dú)立設(shè)計(jì)，凈寬度不宜小于2.4米。

    廚房

    應(yīng)與餐廳密切聯(lián)系，直接對外采光通風(fēng)。凈寬度不應(yīng)小于1.5米。廚具按洗、切、燒的順序合理布置。廚房宜帶一服務(wù)陽臺佳。

    衛(wèi)生間

    帶浴缸的衛(wèi)生間凈寬度不得小于1.6米，如為淋浴則凈寬度不得小于1.2米。對著起居室的衛(wèi)生間應(yīng)設(shè)前室，衛(wèi)生間的大小應(yīng)與整幢戶型的面積標(biāo)準(zhǔn)相一致。

    陽臺

    為了保證起居廳有良好的視野和采光，陽臺欄桿高1.1米，但其實(shí)體的欄板應(yīng)降至850至900毫米下。

    儲藏間

    可不對外采光通風(fēng)。對于面積標(biāo)準(zhǔn)較高的戶型應(yīng)配有儲藏空間。