買房買出怪事：樓沒“過期”房“過期”

半年前秦先生通過拍賣買了一套房，兩個月前辦過戶時被告知要補交7.98萬元的地價，因為房產(chǎn)使用權(quán)期限竟然有20年，并在2005年已到期!查檔后竟然還發(fā)現(xiàn)該套房使用年限比其所在樓短了30年，而本著《物權(quán)法》中“自動續(xù)期”的規(guī)定，秦先生堅決認為自己不用補地價。

　　房產(chǎn)使用權(quán)4年前已過期

　　2008 年12月30日房地產(chǎn)專場拍賣會上的一聲錘響，秦先生以45.8萬元的總價競得了南山某樓盤14棟201號房(建筑面積107平方米)，隨后分別去法院和房產(chǎn)登記辦理相關(guān)手續(xù)，過戶時被告知該房產(chǎn)使用年限已過期需要補交地價。據(jù)深圳市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記辦公室2009年5月11日印發(fā)的《完善用地當?shù)厥掷m(xù)復(fù)函》，該房產(chǎn)使用年限為20年，從1985年6月4日到2005年6月4日產(chǎn)權(quán)狀態(tài)為有效，現(xiàn)需付清地價款后才能辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記。

　　“工作人員算了以后說要補交7.89萬元地價，我當時一下懵了，那么一大筆費用!”秦先生說道。他查到了此套房的原始《房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同》，簽約時間是1990年 12月16日，四條為“房地產(chǎn)使用年限到2005年6月3日止。建筑面積及相應(yīng)分攤的土地使用面積、房地產(chǎn)使用年限以深圳市房地產(chǎn)權(quán)登記處核發(fā)的房地產(chǎn)證所注的為準”。

　　該房使用期比所在樓短30年

　　隨后，秦先生又查了該套房產(chǎn)的分棟產(chǎn)權(quán)登記和分戶產(chǎn)權(quán)登記，根據(jù)深圳國土房管局的查檔資料，此套房的使用年限注明是20年，而所在的14棟的使用年限卻注明是“50年，從1985年6月4日至2035年6月3日”。 “為什么單套房產(chǎn)的使用年限反而比整棟樓的使用年限短?這么看是這棟樓沒過期而我這套房子卻過期了?”秦先生稱怎么也想不通，一是認為這套房產(chǎn)沒有過期，二是認為2007年出臺的《物權(quán)法》有“自動續(xù)期”規(guī)定，據(jù)此不用補地價。

　　“《物權(quán)法》的規(guī)定是‘住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期’，并沒有說明是有償續(xù)期還是無償續(xù)期，所以深圳現(xiàn)在適用的還是2004年頒發(fā)的《深圳到期房產(chǎn)續(xù)期若干規(guī)定》，據(jù)此是要補地價的。”深圳國土房管局相關(guān)負責(zé)人說道。至于為什么分棟產(chǎn)權(quán)和分戶產(chǎn)權(quán)年限不一，他回復(fù)記者稱估計秦先生房產(chǎn)所在地塊是行政劃撥用地，使用年限是20年，后來有部分房產(chǎn)補交了地價將使用年限延長到了50年，但有的房產(chǎn)卻因為沒有轉(zhuǎn)讓或者經(jīng)歷查封而無人理會續(xù)期之事。

　　是否補地價律師有異議

　　記者查到《深圳到期房產(chǎn)續(xù)期若干規(guī)定》，其中規(guī)定“到期房地產(chǎn)，業(yè)主需繼續(xù)使用該土地的，在不改變用途的情況下，按有償使用土地的原則，延長土地使用年期。在剩余年期(國家規(guī)定的長使用年期減去已使用年期)范圍內(nèi)約定年期的，補交地價數(shù)額為公告基準地價的35%，并按約定年期一次性支付”。

　　“且不談《物權(quán)法》已明文規(guī)定了自動續(xù)期《深圳到期房產(chǎn)續(xù)期若干規(guī)定》也是適用于行政劃撥地，而且既然分棟產(chǎn)權(quán)登記已經(jīng)顯示是50年，那么說明開發(fā)商已經(jīng)繳納了50年的土地出讓金，即使小業(yè)主購房合同上簽訂的是使用年限20年，產(chǎn)權(quán)登記部門也應(yīng)該按50年算，否則再按照20年算要求小業(yè)主補交地價屬于重復(fù)收費。”廣東鼎為律師事務(wù)所主任律師張茂榮說道。但是，因為該房產(chǎn)所涉地塊出讓年限已久，沒查到當年的《土地使用權(quán)出讓合同》，暫且無法確定該地塊是行政劃撥還是協(xié)議出讓，以及土地出讓金是否已交納50年等。_ueditor_page_break_tag_副標題

　熟知深圳房地產(chǎn)開發(fā)歷史的英聯(lián)國際不動產(chǎn)席經(jīng)濟學(xué)家郭建波也指出，《城市房地產(chǎn)管理法》有規(guī)定“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移”，所以都是“房隨地走”，即房產(chǎn)使用年限和所在地塊使用年限是一樣的，不可能一棟樓的使用年限是50年，而其中單套房產(chǎn)的使用年限卻有20年，秦先生的這種情況可能是產(chǎn)權(quán)登記沒有隨土地使用權(quán)的續(xù)期而及時更改過來。

　　延伸話題

　　《物權(quán)法》議被重提土地使用權(quán)如何續(xù)期該早定

　　“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期”，這是2007年頒布的《物權(quán)法》的明文規(guī)定，但對于到期后，土地使用權(quán)如何續(xù)期、怎樣辦理等問題至今還沒有細化規(guī)定。無論是立法者、相關(guān)政府部門或者業(yè)主，似乎并不急于給出或找到答案，畢竟多數(shù)住宅用地的使用期限都是50年或70年“續(xù)期”還是幾十年后的事。

　　但是，秦先生這樣遇到20年產(chǎn)權(quán)過期的案例，將這一自《物權(quán)法》頒布后沉寂了的問題又拉到了公眾面前。此，記者采訪的多名法律人士之間頗有議。

　　廣東鼎為律師事務(wù)所主任律師張茂榮認為“自動續(xù)期”的規(guī)定是指“無償續(xù)期”，他在近期一博文中寫到：“什么叫自動續(xù)期?是到期后，無需權(quán)利人申請，相關(guān)權(quán)利可以根據(jù)已有機制順延。有償續(xù)期需要使用人依法定程序申請并繳費，與自動續(xù)期本身是相互矛盾的。在民法領(lǐng)域有附條件民事行為之說，《物權(quán)法》規(guī)定的自動續(xù)期沒有附帶任何條件，顯然是無償續(xù)期。”

　　廣東國暉律師事務(wù)所律師霍靜則認為，根據(jù)“在沒有上位法與先前法規(guī)產(chǎn)生直接沖突的情況下，依然適用先前法規(guī)”的通則，既然《物權(quán)法》沒有明確規(guī)定續(xù)期要有償還是無償，而深圳市在2004年已有《深圳到期房產(chǎn)續(xù)期若干規(guī)定》作出到期房地產(chǎn)需補交地價的規(guī)定，那么該沿用該規(guī)定，實施有償續(xù)期。

　　“這一塊還是一個法律空白。”廣東冠杰律師事務(wù)所律師劉芳說道。她稱雖然至今沒遇到宅地使用權(quán)續(xù)期問題的糾紛，但了解到深圳有很多早期協(xié)議出讓的地塊，估計不用多久會有很多續(xù)期糾紛出來。

　　“在1994年《城市房地產(chǎn)管理法》出臺以前，土地使用年限沒有明確規(guī)定，所以上世紀80年代末90年代初有很多商住用地的使用年限有30年，甚至20年，這樣的地塊這幾年會面臨使用權(quán)續(xù)期的問題。”郭建波說。