二套房貸收緊信號：漸別房地產(chǎn)“政策蜜月期”?

7月20日，剛剛出差回來的高澤(化名)，看到銀監(jiān)會主席劉明康在銀監(jiān)會三次經(jīng)濟金融形勢通報會上的“講話精神”，既在意料之中，也在意料之外。高澤是某國有銀行總行個人信貸部高管。

“講話精神”也同時掛在了銀監(jiān)會網(wǎng)上非常醒目的位置。

    文件再次強調(diào)各家銀行要嚴格執(zhí)行“二套房”標準。前些天已經(jīng)從網(wǎng)絡(luò)、報紙各種渠道聽到消息的高澤，心中同樣存有稍許不解。“說到房地產(chǎn)市場的泡沫指資產(chǎn)價格狂漲至預(yù)期將會大幅逆轉(zhuǎn)或崩潰的程度。和風(fēng)險，2007年、2008時不是更嚴重？”他說。

    一直以來，個人住房按揭政策的變化對住房需求的影響巨大。對于近期的政策調(diào)整，北京科技大學(xué)教授趙曉認為不是孤立的現(xiàn)象，“房地產(chǎn)市場的“政策蜜月期”已經(jīng)結(jié)束，接下來又將進入“政策博弈期”，更多的調(diào)整將隨之而來。”

    收緊二套房貸在預(yù)期之中

    在7月17日銀監(jiān)會三次經(jīng)濟金融形勢通報會上，劉明康要求，各銀行業(yè)金融機構(gòu)要切實加強風(fēng)險管理風(fēng)險管理是介于交易部門與結(jié)算部門之間的“中間部門”功能。風(fēng)險管理包括至少每天重估所有的頭寸，估算未來可能虧損的風(fēng)險，并確保損失控制在可接受的范圍內(nèi)。，進一步優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)，提出了十點要求。其中十點是控制房地產(chǎn)貸款風(fēng)險，嚴格執(zhí)行“二套房”標準，嚴格按規(guī)定執(zhí)行住房按揭貸款付款比例和貸款利率，對投資性住房要堅持付高成數(shù)、利率嚴格風(fēng)險定價和資信嚴格審查的原則，嚴格執(zhí)行與借款人“面談”、“面簽”制度，采取切實有效措施防范“假按揭”、“假付”現(xiàn)象的發(fā)生。

    細心的人找到了字里行間的差別。21世紀不動產(chǎn)分析師指從事公司數(shù)據(jù)、經(jīng)濟數(shù)據(jù)或價格圖表分析，借此提出交易建議的人員。孟奇說，去年國務(wù)院有關(guān)“二套房貸”的精神時，還提到了一部分二套房可酌情享受優(yōu)惠政策，但這一次被忽略了。孟奇所指的是，國務(wù)院總理溫家寶2008年12月17日主持召開國務(wù)院常務(wù)會議時，研究部署促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策措施。其中涉及到“二套房貸”的描述是，“進一步鼓勵普通商品住房消費。對已貸款購買一套住房但人均面積低于當?shù)仄骄?，再申請購買二套普通自住房的居民，比照執(zhí)行次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策”。孟奇認為，這一次措辭更加嚴厲，限制得也更加嚴格。

    銀監(jiān)會文件精神出臺的背景在于2009年上半年信貸的井噴態(tài)勢。招商證券研究新題為《中國房地產(chǎn)信貸政策展期與分析》的報告中指出，房地產(chǎn)信貸短期收緊已在預(yù)期之內(nèi)，而下半年繼續(xù)加快信貸增長的空間已比較有限。從上半年樓市的運行狀況上看，樓市去庫存也稱為存貨(stock),指公司貯存的原材料、半成品和成品?；M程在購房需求(房屋銷售)強勁回升的帶動下明顯提速，然而房屋的開發(fā)效率則未有顯著回升?？紤]到我國目前的房屋開發(fā)周期一般在18-24個月左右，假設(shè)房屋的開發(fā)效率由2008年9月開始收縮，自2009 年9 月開始擴張，預(yù)計今年9月后可能出現(xiàn)6-12個月的供給斷層。為了防止未來房價因供需失衡而出現(xiàn)過快上漲，抑制購房需求顯然比加快住房供給更為有效也更為實際，因此金融機構(gòu)在今年下半年整體信貸增速放緩的背景下收緊房屋信貸，別是“二套房”按揭貸款，便在預(yù)期之內(nèi)。

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 趙曉還別指出，中國經(jīng)濟接下來的復(fù)蘇之路并不平坦。中國可能會發(fā)現(xiàn)經(jīng)濟新的病毒。通脹的陰影已經(jīng)出現(xiàn)，這是流動性過剩必然導(dǎo)致的結(jié)果。而美元的泡沫可能會崩潰。二代病毒將是滯脹，物價上升，但經(jīng)濟停滯不前。在此背景下，趙曉認為政策面有選擇的收緊已成為了必然趨勢和必要手段。為了防止資產(chǎn)價格快速上揚，在總體擴張貨幣信貸政策取向不變的大前提下，中央會對局部進行微調(diào)。

    此前，以國務(wù)院發(fā)展研究金融研究所副所長巴曙松為代表的經(jīng)濟學(xué)家，已經(jīng)在公開場合建議，取消套房貸7折利率優(yōu)惠政策，并且收緊二套房貸。存在的擔心在于，大量的資金進入房地產(chǎn)市場，而未能進入實體經(jīng)濟以及其他消費領(lǐng)域。

    新一輪房地產(chǎn)調(diào)控的先聲？

    趙曉和孟奇均認為，收緊“二套房貸”政策將會對房地產(chǎn)市場的需求帶來很大影響。從4月開始，孟奇開始做市場需求調(diào)查的研究報告。據(jù)21世紀不動產(chǎn)不完全統(tǒng)計，目前的購房者中，有大概30%是自住需求，改善型需求比例占55%左右，剩下的15%是多套住房持有者的投資性需求。孟奇預(yù)測，收緊二套房貸，取消利率優(yōu)惠后，將會減少市場40%的需求。盡管監(jiān)管層一直未放松二套房貸限制，但現(xiàn)實執(zhí)行中，各家主要商業(yè)銀行都放松了標準。

    趙曉也回憶說，上一輪(2005—2007年)房價暴漲時，政府一直采取各種方式給樓市降溫，但房價反而越調(diào)越漲。直到對二套房采取措施，全面收緊流動性，樓市才開始降溫。“當然這其中也有金融海嘯的因素，但金融政策對房地產(chǎn)市場影響巨大是毋庸置疑的。”趙曉說。

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趙曉分析，近日來北京市建委約談“捂盤惜售”的開發(fā)商、高人民法院出臺《關(guān)于當前形勢下進一步做好房地產(chǎn)糾紛案件審判工作的指導(dǎo)意見》、建設(shè)部表示將監(jiān)測重點城市房價等，都不是孤立的政策。“面對前期高漲的房地產(chǎn)價格，政府肯定會有一些對沖和回調(diào)的政策，而收緊二套房貸是開了個頭。”趙曉說。下一步是否將會取消交易環(huán)節(jié)的稅費優(yōu)惠，趙曉認為還要進一步看經(jīng)濟走勢。

    但招商證券研究認為，房地產(chǎn)信貸政策短期收緊，難擋房市復(fù)蘇的趨勢。隨著房地產(chǎn)企業(yè)資金狀況的逐漸改善、房價上漲預(yù)期的日益強烈,我國樓市的存貨周轉(zhuǎn)率存在一定的下調(diào)空間。6月以來，開發(fā)商“護盤惜售”的現(xiàn)象頻頻出現(xiàn)在各大中型城市，這從一個側(cè)面上反映出開發(fā)商刻意壓制房屋供給、變相推高房價的意圖。雖然各地收緊“二套房”信貸或?qū)橄掳肽甑馁彿啃枨蠼禍?，但樓市存貨量的遞減以及房屋供給量、供給效率的相對有限，或?qū)㈦y以根本扭轉(zhuǎn)樓市“求大于供”的現(xiàn)狀。孟奇認為，收緊二套房貸。暫時難以令目前樓市運行方向產(chǎn)生根本性逆轉(zhuǎn)，但須隨時關(guān)注信貸政策的進一步變化。招商證券預(yù)測，年內(nèi)房價穩(wěn)步上漲的趨勢不會改變，下半年房市的銷售量可能較上半年有所萎縮，但仍將好于去年同期水平?！?/p>