四大警報(bào)響起 樓市或開始轉(zhuǎn)風(fēng)向！

"穗四條"、二套房政策收緊、住房部警示……

　　雖然,業(yè)界對下半年的樓市繼續(xù)保持寬松政策表示樂觀。但在近一個(gè)多星期的時(shí)間里,從中央的銀監(jiān)局,到地方的房管局卻連續(xù)發(fā)出"警惕樓市過熱"的信號,"穗四條"、二套房政策收緊、住房部警示……在當(dāng)前信號頻出的現(xiàn)狀下,一方面是市場的樂觀,另一方面卻是官方的謹(jǐn)慎。面對變幻莫測的樓市,消費(fèi)者該如何作出選擇?

　　警報(bào)1　二套房貸優(yōu)惠利率可能終結(jié)

　　日前,銀監(jiān)會(huì)主席劉明康在"2009年三次經(jīng)濟(jì)金融形勢通報(bào)會(huì)"上強(qiáng)調(diào),要控制房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn),嚴(yán)格執(zhí)行"二套房"標(biāo)準(zhǔn),嚴(yán)格按規(guī)定執(zhí)行住房按揭貸款付款比例和貸款利率。這意味著去年開始的優(yōu)惠貸款利率可能終結(jié)。

　　防范假按揭等現(xiàn)象發(fā)生

　　劉明康在通報(bào)會(huì)上強(qiáng)調(diào),當(dāng)前,要?jiǎng)e防范項(xiàng)目資本金不實(shí)或不足風(fēng)險(xiǎn)、票據(jù)融資風(fēng)險(xiǎn)、貸款集中度風(fēng)險(xiǎn)和房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)等新的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。他強(qiáng)調(diào),要控制房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn),嚴(yán)格執(zhí)行"二套房"標(biāo)準(zhǔn)。對投資性住房要堅(jiān)持付高成數(shù)、利率嚴(yán)格風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)和資信嚴(yán)格審查的原則,嚴(yán)格執(zhí)行與借款人"面談"、"面簽"制度,采取切實(shí)有效措施防范假按揭、假付現(xiàn)象的發(fā)生。

　　劉明康指出,今年上半年,我國銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)經(jīng)營活動(dòng)中的不審慎行為和沖動(dòng)放貸、粗放經(jīng)營的傾向有所抬頭。央行統(tǒng)計(jì)顯示,今年前3月,全國金融機(jī)構(gòu)個(gè)人住房按揭貸款新增量約1000億元。但二季度后開始猛增,上半年新增達(dá)4661.76億元,同比增幅超過150%。

　　廣州銀行房貸處零界點(diǎn)

　　目前廣州房貸處于何種情況?是否7折貸款利率將成為歷史?銀監(jiān)會(huì)口風(fēng)之前買了房的二次置業(yè)者是否可享受優(yōu)惠貸款利率以及付三成比例?

　　據(jù)悉,廣州各大銀行都已在兩星期前接到了銀監(jiān)會(huì)"從嚴(yán)二套房"標(biāo)準(zhǔn)的文件,但大部分銀行表示具體細(xì)節(jié)還在商討之中,并表示之前買了房正在申請貸款的客戶仍可享受二套房貸優(yōu)惠。不過,少數(shù)銀行則給出了模棱兩可的答案,某銀行的客服熱線對此回答是:"如果是優(yōu)質(zhì)客戶,我們可以考慮下浮30%的利率。"而"優(yōu)質(zhì)客戶"的定義暫時(shí)未明確。

　　中原地產(chǎn)項(xiàng)目總經(jīng)理黃韜分析,目前廣州的銀行房貸可謂處于"零界狀態(tài)",二套房貸是否完全取消優(yōu)惠還不能肯定,但從政策風(fēng)向來看,今后能享受優(yōu)惠利率的客戶肯定比以前要少。_ueditor_page_break_tag_副標(biāo)題

警報(bào)2　預(yù)警信號類似2007年現(xiàn)狀

　　經(jīng)歷一年的痛苦之后,今年上半年,廣州的房價(jià)及成交量重新呈現(xiàn)回暖跡象,成交量及均價(jià)也一直保持著平穩(wěn)而小幅增長。但在剛過去的6月份,廣州一手房的成交均價(jià)從5月份的8100多元/平方米,大幅飆升至9600多元/平方米,城區(qū)的房價(jià)也在近兩個(gè)月恢復(fù)甚至超出2007年的高位。

　　這一情況,我們似曾相識?；叵?007年之初,由于房價(jià)的持續(xù)高漲,政府連續(xù)出臺嚴(yán)控政策,同時(shí)也不斷發(fā)出樓市過熱的預(yù)警信號。但在當(dāng)時(shí),相關(guān)的政策及預(yù)警信號并沒有達(dá)到預(yù)期的效果,反而促使失去理性的房價(jià)以更快的速度飆升。

　　穗四條預(yù)防樓市過熱

　　在樓市"形勢一片大好"中,在業(yè)界均表示下半年不可能出現(xiàn)大轉(zhuǎn)折的背景下,廣州市房管局在近期悄無聲息地出臺了"穗四條"政策。雖然從政策的內(nèi)容及力度上看,并沒有從深層次上觸及市場的興備點(diǎn),但其警示作用,卻是不能忽視的。

　　據(jù)了解,"穗四條"的出臺背景,主要源于6月份高達(dá)9600多元/平方米的均價(jià),以及有8塊地未履行土地拍賣公告兩大因素,而作出的調(diào)整性政策。希望借助以增加土地供應(yīng)、敦促開發(fā)商加快土地開發(fā)的節(jié)奏、加大市場供應(yīng)的方式,從而達(dá)到平衡市場供求、保持市場平穩(wěn)發(fā)展的目的。

　　政府會(huì)調(diào)整部分行業(yè)

　　中地行董事長徐建平表示,包括"穗四條"在內(nèi)的政策及重申,是政府部門對市場的一種警示信號。但宏觀政策始終是位的,在宏觀經(jīng)濟(jì)未有明顯改善的情況下,政府部門會(huì)對部分行業(yè)進(jìn)行調(diào)整,比如近期反彈較為厲害的資源類、金融類以及房地產(chǎn)行業(yè),但在宏觀面上不會(huì)有太大的變化。

　　知名房地產(chǎn)專家韓世同表示,從"穗四條"的相關(guān)內(nèi)容看,應(yīng)該是比較到位的,而且可以與二套房貸政策相疊加,能產(chǎn)生較為明顯的效果。他表示,從"穗四條"來看,政府已經(jīng)意識到從根源上解決目前地產(chǎn)行業(yè)供求問題了。"比如說,在保證房源這一條,相信政府會(huì)敦促開發(fā)商的推貨速度,嚴(yán)控捂盤惜售的現(xiàn)象,確保下半年的市場供應(yīng)。"_ueditor_page_break_tag_副標(biāo)題

　警報(bào)3　住房部三舉措加強(qiáng)監(jiān)管樓市

　　經(jīng)過對全國樓市為期數(shù)日的"微服私訪"之后,近日,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部(住房部)提出了"三項(xiàng)舉措"來力穩(wěn)樓市。據(jù)了解,住房部將重點(diǎn)加強(qiáng)對北京、廣州、上海、深圳等熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場的監(jiān)控和指導(dǎo),在供需、土地供應(yīng)等方面進(jìn)行合理調(diào)節(jié),著力穩(wěn)定房價(jià)。

　　調(diào)研后提出三項(xiàng)舉措

　　近日,住房部針對房地產(chǎn)業(yè)提出了三項(xiàng)具體舉措:一是加強(qiáng)監(jiān)督管理,確保完成今年保障性安居工程工作任務(wù),重點(diǎn)督查年度計(jì)劃執(zhí)行、建設(shè)用地落實(shí)、資金使用、工程建設(shè)管理等情況;二是繼續(xù)穩(wěn)定房地產(chǎn)投資,建議商業(yè)銀行根據(jù)信貸原則和監(jiān)管要求,加大對中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)和新項(xiàng)目的信貸支持力度;三是繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)測分析,加強(qiáng)對各地的分類指導(dǎo)。

　　據(jù)《中國房地產(chǎn)報(bào)》報(bào)道,早在幾個(gè)月前,住房部對全國近40個(gè)大中城市的樓市進(jìn)行實(shí)地考察,為了解真實(shí)全面的市場情況,住房部采用"微服私訪",在盡量不驚動(dòng)地方政府的情況下,到當(dāng)?shù)刂饕獦潜P親自考察,了解實(shí)際成交情況。

　　針對目前房地產(chǎn)市場的運(yùn)行情況,住房部有關(guān)負(fù)責(zé)人表示,下一步工作重點(diǎn)是認(rèn)真落實(shí)已出臺的各項(xiàng)調(diào)控政策,著力穩(wěn)定市場信心和預(yù)期,穩(wěn)定房地產(chǎn)投資,促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展。

　　或?qū)⒁种茦莾r(jià)上漲

　　住房部針對目前樓市提出的三項(xiàng)舉措,不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,可謂是樓市的一場"及時(shí)雨",該舉措對樓價(jià)上漲有一定的抑制作用,同時(shí),對全國樓市的進(jìn)一步穩(wěn)定也起著重要的推動(dòng)作用。

　　中國房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長、住房部住房政策專家委員會(huì)副主任顧云昌日前在接受記者采訪時(shí)表示,防止房價(jià)快速上漲,著力穩(wěn)定房價(jià),保證房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展將是未來工作的重點(diǎn)。

　　滿堂紅研究部經(jīng)理周峰認(rèn)為,住房部的三項(xiàng)舉措主要是穩(wěn)定樓市。"目前,廣州樓市來看,市場短期調(diào)整肯定會(huì)出現(xiàn)的,但地方政府是有能力配合住房部穩(wěn)定當(dāng)?shù)氐臉鞘?至于樓價(jià)的高低走勢,主要還是由市場需求自行調(diào)節(jié),主管部門無需強(qiáng)制性去干預(yù)。"

　　警報(bào)4　大量推地抑制樓價(jià)快速上漲

　　據(jù)廣州市房管局公布數(shù)據(jù)顯示,前5個(gè)月,廣州市一手商品住宅均價(jià)為8150元/平方米,同比降19%。但進(jìn)入6月后均價(jià)重上"9"字頭,漲至9676元/平方米,六區(qū)房價(jià)更是高達(dá)12354元/平方米。業(yè)內(nèi)人士表示,目前廣州的房價(jià)整體上已超過了2007年的高峰期。

　　廣州市國土房管局副局長黃文波表示,從成交均價(jià)來看,廣州市內(nèi)城區(qū)的房價(jià)升幅較為明顯,部分區(qū)域樓價(jià)升幅較快。所以有必要出臺措施穩(wěn)定市場。

　　業(yè)內(nèi)專家韓世同認(rèn)為,樓價(jià)快速上漲跟開發(fā)商的故意抬價(jià)有密切關(guān)系。廣東省政府發(fā)展研究副主任李惠武也直言,"廣州很多房子價(jià)格超過2萬元/平方米,我是副廳級職稱,每月工資8000多元,兩個(gè)月工資也買不起一平方米的房子。"

　　中原地產(chǎn)項(xiàng)目總經(jīng)理黃韜表示,為了抑制樓價(jià)的迅速上漲,政府大量推出土地是一個(gè)明顯的穩(wěn)定樓市措施,而建設(shè)廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房對抑制樓價(jià)的上漲也會(huì)有間接的作用,可以分流一部分客戶。黃韜進(jìn)一步表示,目前,隨著房管局的一些或明或暗的措施,以及7~9月份是樓市自身的調(diào)整期,成交量和樓價(jià)都會(huì)有所下降。_ueditor_page_break_tag_副標(biāo)題

　坊間流傳的二套房貸收緊的消息終于得到證實(shí)：中國銀監(jiān)會(huì)主席劉明康日前表示，要控制房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)格執(zhí)行"二套房"標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格按規(guī)定執(zhí)行住房按揭貸款付款比例和貸款利率。
　　有關(guān)專家表示，這體現(xiàn)出監(jiān)管機(jī)構(gòu)和銀行開始對樓市急速上漲抱有警惕，在實(shí)體經(jīng)濟(jì)沒有全面復(fù)蘇的前提下，樓市和房價(jià)過快上漲，房地產(chǎn)貸款擴(kuò)張?zhí)?，可能?huì)積累金融風(fēng)險(xiǎn)。
　　一些城市二套房貸已經(jīng)收緊
　　劉明康在日前召開的銀監(jiān)會(huì)2009年三次經(jīng)濟(jì)金融形勢通報(bào)會(huì)上強(qiáng)調(diào)，當(dāng)前，要?jiǎng)e防范項(xiàng)目資本金不實(shí)或不足風(fēng)險(xiǎn)、票據(jù)融資風(fēng)險(xiǎn)、貸款集中度風(fēng)險(xiǎn)和房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)等新的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。要切實(shí)加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理，進(jìn)一步優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)。
　　劉明康提出，對投資性住房要堅(jiān)持付高成數(shù)、利率嚴(yán)格風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)和資信嚴(yán)格審查的原則，嚴(yán)格執(zhí)行與借款人"面談""面簽"制度，采取切實(shí)有效措施防范"假按揭"假付"現(xiàn)象的發(fā)生。
　　上海某貸款中介機(jī)構(gòu)的負(fù)責(zé)人則告訴記者，7月1日以來，上海多家商業(yè)銀行的確對二套房貸政策有所"收緊"，更確切地講是"嚴(yán)格執(zhí)行起原來的政策"：辦理周期拉長，從"按人放貸"恢復(fù)成"按戶放貸"，從而恢復(fù)了"40%付、1.1倍利率"二套房貸規(guī)定。
　　這位諳熟銀行業(yè)務(wù)的負(fù)責(zé)人說，原先央行對二套房貸的規(guī)定，是"按戶放貸"，但是許多商業(yè)銀行可以通過"按人放貸"打"擦邊球"，比如夫妻雙方各以主貸人的身份申請貸款，雖然對家庭來說是"二套房"，但各人卻都是次貸款，從而繞過了二套房貸的政策。不過，"進(jìn)入7月以來，絕大多數(shù)銀行不再這么做了"。
　　"我們還沒有接到二套房貸變化的通知，近期投資客出手的情況比較多，按揭沒有出現(xiàn)問題。"滿堂紅地產(chǎn)深圳福田南片區(qū)負(fù)責(zé)人裘小姐告訴記者，總體而言，這一段時(shí)間以來，深圳房地產(chǎn)信貸環(huán)境沒有太大變化，但業(yè)界對于二套房貸政策收緊的預(yù)期卻比較強(qiáng)烈。
　　今年以來，隨著房價(jià)不斷攀高，國內(nèi)一線城市的銀行監(jiān)管部門不斷地提示風(fēng)險(xiǎn)。如4月上海銀監(jiān)局連續(xù)兩次發(fā)出通知要求嚴(yán)防違規(guī)房貸，在其公布的《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范個(gè)人住房按揭貸款業(yè)務(wù)的通知》中明確：除套自住型普通住房和套改善型普通住房外，付均不得低于40%。深圳銀監(jiān)局在近期召開的年中工作會(huì)議上，也對轄區(qū)內(nèi)各家商業(yè)銀行發(fā)出了風(fēng)險(xiǎn)提示，要求嚴(yán)格執(zhí)行國家二套房貸政策，防止違規(guī)放貸。
　　兩大原因?qū)е露追抠J放松后"剎車"
　　長期以來，由于國家對于二套房貸的政策以原則性為主，各家銀行在執(zhí)行過程中有較大靈活操作的空間，比如"人均平均面積"如何計(jì)算，"家庭人口"如何界定，都是可以做文章的地方，如果銀行認(rèn)定客戶違約爛賬的風(fēng)險(xiǎn)不大，可能比照套房處理。因此盡管監(jiān)管部門對于二套房貸付四成的規(guī)定是三令五申，但在執(zhí)行過程中，采取各種手段突破硬性規(guī)定的案例并不少見，可以說這一政策的執(zhí)行是"外緊內(nèi)松"，這也是銀行收緊二套房貸之前的普遍寫照。
　　據(jù)了解，近期樓市快速上漲，"虛火"上升，是銀行收緊二套房貸的主要原因。監(jiān)測顯示，2009年上半年，我國主要城市住宅市場成交量基本恢復(fù)到2007年上半年水平。北京、天津、重慶、深圳、杭州、武漢等重點(diǎn)城市同比增幅接近或超過，深圳的成交量同比更是增長150%。
　　受投資客卷土重來、通脹預(yù)期加劇等因素影響，近期一些城市房價(jià)更是上漲得讓人心驚肉跳。按照中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，6月份深圳一手房的成交均價(jià)為14908元/平方米，而1月份的成交均價(jià)為11045元/平方米。也是說，半年時(shí)間，深圳房價(jià)漲幅已達(dá)35%。北京、上海的情況與之類似。有的城市房價(jià)更是全面超越前期的高點(diǎn)，今年1月至5月，南寧市新建商品房成交價(jià)平均為每平方米4500.22元，與去年同比增長9.81%，創(chuàng)出歷史新高。
　　"在實(shí)體經(jīng)濟(jì)沒有全面復(fù)蘇的前提下，樓市和房價(jià)過快上漲，房地產(chǎn)貸款擴(kuò)張?zhí)停赡軙?huì)積累不良貸款。"深圳社科院城市營運(yùn)主任高海燕說，目前樓市的投機(jī)氣氛可謂是炙手可熱，銀行收縮房地產(chǎn)信貸是有理由的。
　　上海某貸款中介機(jī)構(gòu)的負(fù)責(zé)人告訴記者，根據(jù)常規(guī)的節(jié)奏，一般銀行是一、二季度"大量放貸"，三季度"維護(hù)老客戶"，四季度放貸"半停工"。6月底以前，許多銀行已經(jīng)早早消化完全年的放貸額度，下半年已沒有太大的放貸壓力，所以現(xiàn)在回歸于政策，其實(shí)是"順?biāo)浦?quot;的事情。