業(yè)委會要炒物管 業(yè)主不同意稱須尊重業(yè)主權(quán)利

常見業(yè)主和物管公司鬧意見，但業(yè)主為物管撐腰，卻反對業(yè)主委員會，你見過嗎?

在長沙市天心區(qū)白沙小區(qū)有這樣的事，而且動靜鬧得有點(diǎn)大。業(yè)委會想要更換物業(yè)管理公司，但一些業(yè)主覺得物業(yè)管理公司做得不錯，不想換。于是，一場關(guān)于“要不要更換物管公司”的討論在小區(qū)里進(jìn)行得如火如荼。業(yè)主你來我往紛紛往墻上貼“大字報”，一個寫得比一個大。

但終結(jié)果如何，還是要業(yè)主說了算。業(yè)委會負(fù)責(zé)人昨日表示，近期將開業(yè)主大會，由業(yè)主集體來選“管家”。

據(jù)白沙小區(qū)業(yè)委會有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，小區(qū)現(xiàn)在的物業(yè)管理公司為天環(huán)物業(yè)管理有限責(zé)任公司，入駐小區(qū)已有十年。十年來，天環(huán)為小區(qū)營造了優(yōu)雅、整潔的居住環(huán)境，曾先后被評為“全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)”，省市“物業(yè)管理住宅小區(qū)”。

然而，自2006年以后，物管服務(wù)不斷滑坡。小區(qū)發(fā)生偷盜10余起，監(jiān)控系統(tǒng)形同虛設(shè)，公共設(shè)施維修維護(hù)不足，停車問題也日益凸顯。兩屆業(yè)委會與“天環(huán)”簽合同時，一些物業(yè)服務(wù)，雙方一直未達(dá)成一致意見，終不了了之，十年都沒有簽訂合同。

業(yè)委會有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹稱，為改變物管公司現(xiàn)有的既無合同又無承諾，業(yè)主對物管公司毫無監(jiān)督的現(xiàn)狀，今年1月和4月該小區(qū)召開了兩次業(yè)主代表大會，決定采取招投標(biāo)方式，向社會公開選聘物管公司。整個過程請了主管部門相關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)行監(jiān)督和指導(dǎo)，終選定了兩家物業(yè)管理公司，“天環(huán)”在這過程中不幸落選。

該負(fù)責(zé)人表示，“天環(huán)”以前取得了成績，但并不能說它具備了在小區(qū)的“服務(wù)權(quán)”。

5月25日，“天環(huán)”落選消息出來后，“天環(huán)”即在小區(qū)內(nèi)貼出“撤離”告示。

“做得好好的，怎么要走了呢?”業(yè)主仇女士先的反應(yīng)是去找業(yè)委會問問，但沒想到里面擠滿了人，都在問這事。

令業(yè)主們疑慮的是，新選的物管公司資質(zhì)是三級，而“天環(huán)”是一級，新選的能保證做得比“天環(huán)”還好嗎?

14棟的一名業(yè)主唐國存老人現(xiàn)在還是另一小區(qū)業(yè)委會主任，他先后于6月3日和6月6日寫了兩篇文章貼在小區(qū)門口，專門討論“是否有必要撤換物業(yè)管理公司”。在指出“天環(huán)”的一些不足的同時，他說現(xiàn)在還沒有到更換物管的地步，業(yè)委會應(yīng)該要求物管加強(qiáng)服務(wù)，如達(dá)不到要求，再進(jìn)行更換不遲。令他擔(dān)憂的是，現(xiàn)在有這么多人支持“天環(huán)”，新物業(yè)進(jìn)來，這些業(yè)主必有抵觸情緒，不利于小區(qū)的安定。

也有業(yè)主貼出文章表示，“天環(huán)”沒簽合同，不存在解聘一說，而且“天環(huán)”做得越來越差了，應(yīng)該換一下物業(yè)公司了。

論愈演愈烈。到底大家意見是什么樣的呢?身為律師的業(yè)主永貴作了一份調(diào)查。小區(qū)794戶，發(fā)送問卷710份，由于部分業(yè)主未在小區(qū)，也有業(yè)主拒收問卷，收回517份。

這份調(diào)查問卷統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，469份表示業(yè)委會在更換物管公司前，沒有征求過他們的意見，492份認(rèn)為小區(qū)目前沒有必要更換物管公司，495份同意開業(yè)主大會對此進(jìn)行表決。

記者看到，每份問卷上都寫有業(yè)主姓名及聯(lián)系方式，部分還有意見、建議等。在眾多業(yè)主的挽留下，“天環(huán)”暫時留了下來。

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眾多業(yè)主的態(tài)度，令業(yè)委會始料未及。

昨日，業(yè)委會有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，他很能理解業(yè)主們的心情，畢竟在一起十年，大家的感情很深。近期小區(qū)將開一個業(yè)主大會，由業(yè)主來選物管公司，如果超過半數(shù)業(yè)主還是選擇“天環(huán)”，“天環(huán)”仍可以留下，但其服務(wù)必須有所改觀。

“業(yè)主對公司的感情很讓我感動。”“天環(huán)”副總經(jīng)理夏高波說，這些年物管服務(wù)質(zhì)量確有滑坡。但十年了，物業(yè)管理費(fèi)沒有上漲過一次。由于經(jīng)費(fèi)不足，再加上合同遲遲未簽訂，公司也不敢追加投資。這次選聘事件發(fā)生后，對公司有很大的觸動，公司目前已制定出針對現(xiàn)有問題的詳細(xì)方案。不說資質(zhì)，光憑“天環(huán)”對小區(qū)十年的了解，是其他物管公司所不能比的。他們有信心，能把物業(yè)服務(wù)做得更好。

【律師點(diǎn)評】

更換物管須業(yè)主大會決定

秦希燕律師事務(wù)所值班律師認(rèn)為，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，選聘和解聘物業(yè)公司應(yīng)由業(yè)主共同決定，采取業(yè)主大會形式，并經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意方有效。

業(yè)委會在未征得業(yè)主廣泛意見的情況下，通過業(yè)主代表大會所進(jìn)行的選聘違反國家有關(guān)法律規(guī)定，屬無效行為。

若業(yè)主大會或者業(yè)委會做出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求法院予以撤銷。

【專家觀點(diǎn)】

業(yè)主維護(hù)的是知情權(quán)和參與權(quán)

中南大學(xué)法學(xué)院教授俞衛(wèi)明認(rèn)為，這個案例與一般業(yè)主維權(quán)有所區(qū)別，它并不是簡單的物業(yè)公司侵犯業(yè)主產(chǎn)權(quán)利益，也不是業(yè)主委員會直接侵犯了業(yè)主們的產(chǎn)權(quán)利益。在整個事件過程中，業(yè)主們維護(hù)的明顯是自己參與小區(qū)公共決策的知情權(quán)、參與權(quán)和表決權(quán)，其實(shí)這是基于產(chǎn)權(quán)所產(chǎn)生的對相關(guān)事物的管理權(quán)，這也說明業(yè)主參與公共決策的意識增強(qiáng)了。

雖然業(yè)委會是由業(yè)主公選出來的，業(yè)委會代表的是業(yè)主利益，但有些業(yè)委會也有可能會做出違反業(yè)主意愿的事。這在長沙各小區(qū)時有發(fā)生，這時候，物業(yè)公司的去留，甚至業(yè)委會成員的更換，業(yè)主都可以通過業(yè)主大會來表決。

湖南行政學(xué)院研究主任兼公共管理研究所所長學(xué)杰說，從公共學(xué)的角度來講，小區(qū)物業(yè)公司是小區(qū)業(yè)主們的共同“管家”，物業(yè)公司的好壞關(guān)系著所有業(yè)主的利益，業(yè)主有權(quán)知道并參與決定，所以，理所當(dāng)然應(yīng)該通過業(yè)主大會，讓業(yè)主們共同對物業(yè)公司的選聘進(jìn)行表決。業(yè)委會的決定違反超過半數(shù)以上業(yè)主意愿的，應(yīng)認(rèn)為是違法違規(guī)的。