何謂物業(yè)稅? 從"一次性付款"到"分期付款"
物業(yè)稅,又稱"財(cái)產(chǎn)稅"或"地產(chǎn)稅",主要針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn),要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款,稅值隨房產(chǎn)升值而提高。
征收物業(yè)稅,將幾十年的土地出讓金等稅費(fèi)按年繳納,并由專門機(jī)構(gòu)每年評(píng)估土地市值,這樣每年繳納的物業(yè)稅都是合理而透明的。簡(jiǎn)單地理解物業(yè)稅,是將一次性收的錢分期來(lái)收。
在發(fā)改委公布了《關(guān)于2009年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作的意見(jiàn)》后,不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,目前我國(guó)房地產(chǎn)稅費(fèi)主要集中在開(kāi)發(fā)投資環(huán)節(jié)。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō),占有不動(dòng)產(chǎn)期間幾乎沒(méi)有稅負(fù),因此個(gè)人投資購(gòu)買房地產(chǎn)的預(yù)期收益很高。投資人要不轉(zhuǎn)讓交易,可以零稅收成本地持有房產(chǎn)和土地資源。當(dāng)市場(chǎng)處于賣方市場(chǎng)時(shí),投資者可以輕松地將手中的房產(chǎn)溢價(jià)出售,并可以不費(fèi)力地將各種交易稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁到買家頭上,從而變現(xiàn)投資收益。這刺激了各類投資者的房地產(chǎn)需求,也在客觀上鼓勵(lì)了房地產(chǎn)投資或投機(jī)行為。因此,在物業(yè)保有環(huán)節(jié)收稅,不是國(guó)際通行的慣例,也有利于充分發(fā)揮稅收對(duì)社會(huì)資源的二次分配和調(diào)節(jié)作用。開(kāi)征物業(yè)稅勢(shì)在必行。
為何要征物業(yè)稅? 令"炒房者"有所顧忌
針對(duì)在開(kāi)征物業(yè)稅問(wèn)題的討論中,很多人認(rèn)為,由于我國(guó)住房存量資源的規(guī)模大,但經(jīng)過(guò)市場(chǎng)化交易的部分所占比重又很小,再加上種種復(fù)雜的歷史原因,價(jià)值評(píng)估可能是一個(gè)難以跨越的重大障礙的說(shuō)法。中國(guó)城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)陳淮說(shuō),這個(gè)認(rèn)識(shí)存在著一個(gè)誤區(qū),是把作為稅收基礎(chǔ)的價(jià)值評(píng)估與市場(chǎng)交易性質(zhì)的價(jià)值評(píng)估混為一談,陷入個(gè)別評(píng)估的復(fù)雜因素之中是難以找到出路的。_ueditor_page_break_tag_副標(biāo)題
中國(guó)城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)陳淮認(rèn)為,物業(yè)稅的價(jià)值評(píng)估,需要分別賦予不同區(qū)域、不同性質(zhì)、不同檔次以及不同新舊程度的物業(yè)以一定的系數(shù),按照一定區(qū)域,以當(dāng)?shù)仄骄鶅r(jià)格分別乘以相應(yīng)的系數(shù)評(píng)估即可。
"假設(shè)物業(yè)稅開(kāi)征,那么一些城市的商品房因?yàn)楣芬约暗罔F的開(kāi)通而迅速升值,相應(yīng)地,屋主所需要繳納的物業(yè)稅也要提高。相應(yīng)地,它也將令人對(duì)'炒房'投機(jī)有所顧忌。但是可以預(yù)見(jiàn)的是,其他的稅費(fèi)可能會(huì)相應(yīng)減少。"上海某開(kāi)發(fā)商對(duì)筆者解釋說(shuō)。
"若是真的對(duì)征收物業(yè)稅開(kāi)閘,對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)是'不能承受之重'。好在現(xiàn)在看來(lái)并沒(méi)有到那個(gè)階段。"陳晟對(duì)筆者估計(jì)說(shuō)。也有開(kāi)發(fā)商直言,這將又是一輪舒緩的"吹風(fēng)",談不上"雷聲"或是"雨點(diǎn)","預(yù)計(jì)離真正的條款出臺(tái)還尚有時(shí)日"。
征收難度堪比奧運(yùn)? 市場(chǎng)期待實(shí)施細(xì)則
物業(yè)稅的開(kāi)征尚處研究階段,但有關(guān)物業(yè)稅的種種細(xì)節(jié),一直是人們猜測(cè)和關(guān)注的。
北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究主任董藩認(rèn)為,雖然對(duì)住宅征收物業(yè)稅很難,但再經(jīng)過(guò)些許時(shí)間準(zhǔn)備,在2010年左右,政府可能在商業(yè)物業(yè)上先嘗試一下。但是,由于現(xiàn)階段政府以及相關(guān)部門投入到這項(xiàng)工作中的精力很有限,商業(yè)項(xiàng)目的物業(yè)稅"十一五"期間也很難推出,再推后三四年也正常。至于對(duì)住宅征收物業(yè)稅,可能是十年后甚至更遙遠(yuǎn)的事情。
美聯(lián)物業(yè)上海區(qū)副總經(jīng)理丁偉預(yù)計(jì),物業(yè)稅的征收會(huì)適當(dāng)增加二手房市場(chǎng)的供應(yīng)量,從而促使價(jià)格適當(dāng)下調(diào),但對(duì)市場(chǎng)的影響多大,還要看實(shí)施細(xì)則如何規(guī)定。陸騎麟認(rèn)為,這一政策的真正實(shí)施還需時(shí)間,應(yīng)該對(duì)不同收入的群體,采用區(qū)別對(duì)待的方式。此外,物業(yè)稅也應(yīng)該取之于民,用之于民。比如,可以作為經(jīng)濟(jì)適用房,廉租房等的資金來(lái)源,以此推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。_ueditor_page_break_tag_副標(biāo)題
物業(yè)稅醞釀歷程2003年10月開(kāi)征物業(yè)稅內(nèi)容寫(xiě)進(jìn)十六屆三中全會(huì)公報(bào)
2003年12月周小川:我國(guó)將在適當(dāng)時(shí)機(jī)試點(diǎn)實(shí)施物業(yè)稅
2004年12月稅務(wù)總局:物業(yè)稅改革方案正在加緊研究
2005年01月財(cái)政部官員:物業(yè)稅征收進(jìn)入模擬測(cè)算階段
2005年04月財(cái)政部副司長(zhǎng):開(kāi)征物業(yè)稅納入財(cái)稅改革日程
2005年11月稅務(wù)總局:十一五期間我國(guó)將穩(wěn)步推行物業(yè)稅
2005年11月財(cái)政部公布物業(yè)稅開(kāi)征時(shí)間表,促進(jìn)地方財(cái)源建設(shè)
2006年01月稅務(wù)總局負(fù)責(zé)人:尚不具備開(kāi)征物業(yè)稅條件
2006年07月稅務(wù)總局:物業(yè)稅短期內(nèi)無(wú)法實(shí)現(xiàn)
2006年07月物業(yè)稅在幾個(gè)城市開(kāi)始空轉(zhuǎn)試點(diǎn)
2007年03月我國(guó)擬研究開(kāi)征物業(yè)稅實(shí)施方案
2007年07月發(fā)改委課題組提議盡快征收物業(yè)稅
2007年10月國(guó)稅總局:正進(jìn)行物業(yè)稅出臺(tái)前準(zhǔn)備工作
2008年11月物業(yè)稅模擬評(píng)稅試點(diǎn)計(jì)劃增加五城市
2009年5月國(guó)務(wù)院今年研究開(kāi)征物業(yè)稅
_ueditor_page_break_tag_副標(biāo)題
調(diào)查:物業(yè)稅開(kāi)征標(biāo)準(zhǔn)惹議該不該征收物業(yè)稅?開(kāi)征物業(yè)稅將會(huì)對(duì)百姓生活帶來(lái)何種影響?對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響又將怎樣?對(duì)于近期討論激烈的"物業(yè)稅征收"問(wèn)題,某網(wǎng)對(duì)購(gòu)房者進(jìn)行了調(diào)查--
對(duì)于國(guó)務(wù)院研究開(kāi)征物業(yè)稅,某網(wǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示,48%的受訪者認(rèn)為應(yīng)該,這是公民應(yīng)繳的稅種,還可以有效抑制樓市投機(jī);47%受訪者卻認(rèn)為不應(yīng)該,該稅種設(shè)置并不合理,平白增加人民生活負(fù)擔(dān);5%認(rèn)為不好說(shuō)。
過(guò)半認(rèn)為物業(yè)稅能抑房?jī)r(jià)
調(diào)查數(shù)據(jù)顯示,對(duì)于征收物業(yè)稅會(huì)給樓市帶來(lái)的影響,過(guò)半(53%)受訪者認(rèn)為能有效抑制樓市投機(jī),房?jī)r(jià)或下降;也有35%受訪者認(rèn)為增大了房屋的持有成本,房?jī)r(jià)反而會(huì)上升;認(rèn)為對(duì)房?jī)r(jià)沒(méi)有影響的受訪者比例為11%。在自填選項(xiàng)中,受訪者認(rèn)為,"任何政策都有兩面性,關(guān)鍵看怎么操作"、"還跟土地出讓金有關(guān)"等等。
逾八成不希望"一刀切"
對(duì)于物業(yè)稅征收對(duì)象,調(diào)查數(shù)據(jù)顯示,57%受訪者認(rèn)為應(yīng)對(duì)擁有二套及以上房子的業(yè)主征收;23%認(rèn)為應(yīng)對(duì)擁有一定總價(jià)以上房子的業(yè)主征收;而15%的受訪者認(rèn)為所有房子都應(yīng)征收。其他自選選項(xiàng)受訪者認(rèn)為,應(yīng)"對(duì)二套和超過(guò)人均多少面積的房子征收"、"對(duì)2套以上閑置房征收"以及"價(jià)值二百萬(wàn)元以上豪宅或別墅征收"等等。