物業(yè)稅讓樓市剎車 抑制了炒房者or苦了購(gòu)房者？

5月25日，相關(guān)部門出臺(tái)物業(yè)稅相關(guān)規(guī)定，年底有望開(kāi)征物業(yè)稅。喊了多年的物業(yè)稅征收再一次成為眾人。不過(guò)，各方反應(yīng)不一。有人認(rèn)為，物業(yè)稅將于近期實(shí)施，這是對(duì)資產(chǎn)保有者的"沉重打擊";但知名教授董藩認(rèn)為，物業(yè)稅在住宅物業(yè)的實(shí)施"至少要在十年之后"。數(shù)據(jù)顯示，上海市民(戶籍人口)擁有房地產(chǎn)的比例高達(dá)八成，另有大量的準(zhǔn)置業(yè)人群。顯然，物業(yè)稅實(shí)施與否，對(duì)上海市民影響巨大。

　　何謂物業(yè)稅? 從"一次性付款"到"分期付款"

　　物業(yè)稅，又稱"財(cái)產(chǎn)稅"或"地產(chǎn)稅"，主要針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅值隨房產(chǎn)升值而提高。

　　征收物業(yè)稅，將幾十年的土地出讓金等稅費(fèi)按年繳納，并由專門機(jī)構(gòu)每年評(píng)估土地市值，這樣每年繳納的物業(yè)稅都是合理而透明的。簡(jiǎn)單地理解物業(yè)稅，是將一次性收的錢分期來(lái)收。

　　在發(fā)改委公布了《關(guān)于2009年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作的意見(jiàn)》后，不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前我國(guó)房地產(chǎn)稅費(fèi)主要集中在開(kāi)發(fā)投資環(huán)節(jié)。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，占有不動(dòng)產(chǎn)期間幾乎沒(méi)有稅負(fù)，因此個(gè)人投資購(gòu)買房地產(chǎn)的預(yù)期收益很高。投資人要不轉(zhuǎn)讓交易，可以零稅收成本地持有房產(chǎn)和土地資源。當(dāng)市場(chǎng)處于賣方市場(chǎng)時(shí)，投資者可以輕松地將手中的房產(chǎn)溢價(jià)出售，并可以不費(fèi)力地將各種交易稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁到買家頭上，從而變現(xiàn)投資收益。這刺激了各類投資者的房地產(chǎn)需求，也在客觀上鼓勵(lì)了房地產(chǎn)投資或投機(jī)行為。因此，在物業(yè)保有環(huán)節(jié)收稅，不是國(guó)際通行的慣例，也有利于充分發(fā)揮稅收對(duì)社會(huì)資源的二次分配和調(diào)節(jié)作用。開(kāi)征物業(yè)稅勢(shì)在必行。

　　為何要征物業(yè)稅? 令"炒房者"有所顧忌

　　針對(duì)在開(kāi)征物業(yè)稅問(wèn)題的討論中，很多人認(rèn)為，由于我國(guó)住房存量資源的規(guī)模大，但經(jīng)過(guò)市場(chǎng)化交易的部分所占比重又很小，再加上種種復(fù)雜的歷史原因，價(jià)值評(píng)估可能是一個(gè)難以跨越的重大障礙的說(shuō)法。中國(guó)城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)陳淮說(shuō)，這個(gè)認(rèn)識(shí)存在著一個(gè)誤區(qū)，是把作為稅收基礎(chǔ)的價(jià)值評(píng)估與市場(chǎng)交易性質(zhì)的價(jià)值評(píng)估混為一談，陷入個(gè)別評(píng)估的復(fù)雜因素之中是難以找到出路的。_ueditor_page_break_tag_副標(biāo)題

　中國(guó)城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)陳淮認(rèn)為，物業(yè)稅的價(jià)值評(píng)估，需要分別賦予不同區(qū)域、不同性質(zhì)、不同檔次以及不同新舊程度的物業(yè)以一定的系數(shù)，按照一定區(qū)域，以當(dāng)?shù)仄骄鶅r(jià)格分別乘以相應(yīng)的系數(shù)評(píng)估即可。

　　"假設(shè)物業(yè)稅開(kāi)征，那么一些城市的商品房因?yàn)楣芬约暗罔F的開(kāi)通而迅速升值，相應(yīng)地，屋主所需要繳納的物業(yè)稅也要提高。相應(yīng)地，它也將令人對(duì)'炒房'投機(jī)有所顧忌。但是可以預(yù)見(jiàn)的是，其他的稅費(fèi)可能會(huì)相應(yīng)減少。"上海某開(kāi)發(fā)商對(duì)筆者解釋說(shuō)。

　　"若是真的對(duì)征收物業(yè)稅開(kāi)閘，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)是'不能承受之重'。好在現(xiàn)在看來(lái)并沒(méi)有到那個(gè)階段。"陳晟對(duì)筆者估計(jì)說(shuō)。也有開(kāi)發(fā)商直言，這將又是一輪舒緩的"吹風(fēng)"，談不上"雷聲"或是"雨點(diǎn)"，"預(yù)計(jì)離真正的條款出臺(tái)還尚有時(shí)日"。

　　征收難度堪比奧運(yùn)? 市場(chǎng)期待實(shí)施細(xì)則

　　物業(yè)稅的開(kāi)征尚處研究階段，但有關(guān)物業(yè)稅的種種細(xì)節(jié)，一直是人們猜測(cè)和關(guān)注的。

　　北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究主任董藩認(rèn)為，雖然對(duì)住宅征收物業(yè)稅很難，但再經(jīng)過(guò)些許時(shí)間準(zhǔn)備，在2010年左右，政府可能在商業(yè)物業(yè)上先嘗試一下。但是，由于現(xiàn)階段政府以及相關(guān)部門投入到這項(xiàng)工作中的精力很有限，商業(yè)項(xiàng)目的物業(yè)稅"十一五"期間也很難推出，再推后三四年也正常。至于對(duì)住宅征收物業(yè)稅，可能是十年后甚至更遙遠(yuǎn)的事情。

　　美聯(lián)物業(yè)上海區(qū)副總經(jīng)理丁偉預(yù)計(jì)，物業(yè)稅的征收會(huì)適當(dāng)增加二手房市場(chǎng)的供應(yīng)量，從而促使價(jià)格適當(dāng)下調(diào)，但對(duì)市場(chǎng)的影響多大，還要看實(shí)施細(xì)則如何規(guī)定。陸騎麟認(rèn)為，這一政策的真正實(shí)施還需時(shí)間，應(yīng)該對(duì)不同收入的群體，采用區(qū)別對(duì)待的方式。此外，物業(yè)稅也應(yīng)該取之于民，用之于民。比如，可以作為經(jīng)濟(jì)適用房，廉租房等的資金來(lái)源，以此推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。_ueditor_page_break_tag_副標(biāo)題

物業(yè)稅醞釀歷程

　　2003年10月開(kāi)征物業(yè)稅內(nèi)容寫(xiě)進(jìn)十六屆三中全會(huì)公報(bào)

　　2003年12月周小川：我國(guó)將在適當(dāng)時(shí)機(jī)試點(diǎn)實(shí)施物業(yè)稅

　　2004年12月稅務(wù)總局：物業(yè)稅改革方案正在加緊研究

　　2005年01月財(cái)政部官員：物業(yè)稅征收進(jìn)入模擬測(cè)算階段

　　2005年04月財(cái)政部副司長(zhǎng)：開(kāi)征物業(yè)稅納入財(cái)稅改革日程

　　2005年11月稅務(wù)總局：十一五期間我國(guó)將穩(wěn)步推行物業(yè)稅

　　2005年11月財(cái)政部公布物業(yè)稅開(kāi)征時(shí)間表，促進(jìn)地方財(cái)源建設(shè)

　　2006年01月稅務(wù)總局負(fù)責(zé)人：尚不具備開(kāi)征物業(yè)稅條件

　　2006年07月稅務(wù)總局：物業(yè)稅短期內(nèi)無(wú)法實(shí)現(xiàn)

　　2006年07月物業(yè)稅在幾個(gè)城市開(kāi)始空轉(zhuǎn)試點(diǎn)

　　2007年03月我國(guó)擬研究開(kāi)征物業(yè)稅實(shí)施方案

　　2007年07月發(fā)改委課題組提議盡快征收物業(yè)稅

　　2007年10月國(guó)稅總局：正進(jìn)行物業(yè)稅出臺(tái)前準(zhǔn)備工作

　　2008年11月物業(yè)稅模擬評(píng)稅試點(diǎn)計(jì)劃增加五城市

　　2009年5月國(guó)務(wù)院今年研究開(kāi)征物業(yè)稅

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　調(diào)查：物業(yè)稅開(kāi)征標(biāo)準(zhǔn)惹議

　　該不該征收物業(yè)稅?開(kāi)征物業(yè)稅將會(huì)對(duì)百姓生活帶來(lái)何種影響?對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響又將怎樣?對(duì)于近期討論激烈的"物業(yè)稅征收"問(wèn)題，某網(wǎng)對(duì)購(gòu)房者進(jìn)行了調(diào)查--

　　對(duì)于國(guó)務(wù)院研究開(kāi)征物業(yè)稅，某網(wǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，48%的受訪者認(rèn)為應(yīng)該，這是公民應(yīng)繳的稅種，還可以有效抑制樓市投機(jī);47%受訪者卻認(rèn)為不應(yīng)該，該稅種設(shè)置并不合理，平白增加人民生活負(fù)擔(dān);5%認(rèn)為不好說(shuō)。

　　過(guò)半認(rèn)為物業(yè)稅能抑房?jī)r(jià)

　　調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，對(duì)于征收物業(yè)稅會(huì)給樓市帶來(lái)的影響，過(guò)半(53%)受訪者認(rèn)為能有效抑制樓市投機(jī)，房?jī)r(jià)或下降;也有35%受訪者認(rèn)為增大了房屋的持有成本，房?jī)r(jià)反而會(huì)上升;認(rèn)為對(duì)房?jī)r(jià)沒(méi)有影響的受訪者比例為11%。在自填選項(xiàng)中，受訪者認(rèn)為，"任何政策都有兩面性，關(guān)鍵看怎么操作"、"還跟土地出讓金有關(guān)"等等。

　　逾八成不希望"一刀切"

　　對(duì)于物業(yè)稅征收對(duì)象，調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，57%受訪者認(rèn)為應(yīng)對(duì)擁有二套及以上房子的業(yè)主征收;23%認(rèn)為應(yīng)對(duì)擁有一定總價(jià)以上房子的業(yè)主征收;而15%的受訪者認(rèn)為所有房子都應(yīng)征收。其他自選選項(xiàng)受訪者認(rèn)為，應(yīng)"對(duì)二套和超過(guò)人均多少面積的房子征收"、"對(duì)2套以上閑置房征收"以及"價(jià)值二百萬(wàn)元以上豪宅或別墅征收"等等。