自住購(gòu)房者理財(cái)置業(yè)寶典

 在房?jī)r(jià)居高不下的情況下，普通購(gòu)房者應(yīng)該如何合理理財(cái)購(gòu)房？
　　
自住客量力而行當(dāng)買則買
　　
在眾多新政出臺(tái)后，很多自住購(gòu)房者也選擇了觀望，不論是新房市場(chǎng)還是二手房市場(chǎng)的成交量都有明顯的下降。其實(shí)，很多自住購(gòu)房者都想問(wèn)，現(xiàn)在是不是買房的時(shí)機(jī)呢？

上海僑泰房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)公司總經(jīng)理葉遠(yuǎn)昌在二手房個(gè)人所得稅規(guī)定出臺(tái)后分析：中國(guó)人和老外不同，都想有一個(gè)家，如果一個(gè)中國(guó)人一生都沒(méi)買到一套房子，那么他將非常遺憾。因此即使出臺(tái)了那么多新政，但是自住購(gòu)房需求依然旺盛。

    二手房轉(zhuǎn)讓增收個(gè)人所得稅后，加上原先的契稅等成本，房屋轉(zhuǎn)讓買賣的成本大概是在11%以內(nèi)。而在加拿大等地，房屋轉(zhuǎn)讓成本要比中國(guó)大。因此政府出臺(tái)這些宏觀調(diào)控的目的并非打擊房?jī)r(jià)，而是要控制房?jī)r(jià)的上漲。所以葉總建議，目前，如果不考慮投資因素，不考慮買了房子以后會(huì)不會(huì)升值的問(wèn)題，那么自住購(gòu)房者若是找到了合適自己房源，還是當(dāng)買則買。但前提是必須量力而行，在自己的經(jīng)濟(jì)承受能力范圍內(nèi)合理考慮買房自住。

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犧牲地段選擇更好居住環(huán)境

時(shí)下很多年輕人，為了買房，負(fù)債累累，成為名副其實(shí)的“負(fù)翁”和“房奴”，買房大大降低了他們的生活質(zhì)量，這樣得不償失了。既然業(yè)內(nèi)人士提醒自住購(gòu)房者在當(dāng)前市場(chǎng)情況下，不考慮投資因素應(yīng)該按照自己的實(shí)際消費(fèi)承受能力當(dāng)買則買，那么普通購(gòu)房者可以通過(guò)以下幾種方式來(lái)合理理財(cái)，降低購(gòu)房的成本。

    種是犧牲地段，選擇更好的居住環(huán)境。在近期的“上海青年居住狀況調(diào)查”中顯示，面對(duì)經(jīng)濟(jì)積累薄弱和上海房?jī)r(jià)高這一矛盾，青年人在居住條件的選擇上越來(lái)越趨向于理性。靜安、黃浦、盧灣等傳統(tǒng)市區(qū)域選擇少，大部分青年都選擇閔行、浦東等相對(duì)偏遠(yuǎn)地區(qū)居住。而這些區(qū)域的共同點(diǎn)是雖然離市較遠(yuǎn)，但是交通方便，尤其是軌道交通經(jīng)過(guò)的地方，已經(jīng)成為上海青年居住之地?？磥?lái)在青年人的觀念中，已經(jīng)改變了“唯市論”的居住心理。

    小是擁有這樣觀念的年輕人，她與父母長(zhǎng)期以來(lái)都居住在黃浦區(qū)一面積為16平方米的老式公寓內(nèi)，做飯?jiān)谧呃壤?，整個(gè)樓面居民合用衛(wèi)生間，小早厭倦了在這樣的環(huán)境中生活，勸說(shuō)父母購(gòu)買居住環(huán)境更好的房子。但習(xí)慣了在市生活的父母遲遲不舍得把市區(qū)的房子賣掉。

    轉(zhuǎn)眼小已經(jīng)大學(xué)畢業(yè)兩年了，工作穩(wěn)定，卻因?yàn)榧抑凶》繐頂D而遲遲未帶男友上門。這下，父母意識(shí)到改善居住環(huán)境的重要性了。一家人將居住了二十多年的老式公寓賣掉，加上原本家中的積蓄共40萬(wàn)元作為付，以每平方米6500元買下了寶山友誼路上一套90平方米的兩房，總價(jià)58萬(wàn)元，小貸了18萬(wàn)元的公積金貸款，每月還貸根本未對(duì)一家三口的生活造成影響。

    由于該地區(qū)即將開(kāi)通地鐵一號(hào)線和輕軌明珠線的延長(zhǎng)線，因此小高興得說(shuō)：“其實(shí)住在外環(huán)也可以很方便。”

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以小換大解決兩代住房
　　
“我現(xiàn)在和父母住在一起，雖然每天能得到父母的照顧。但是我還是希望有自己的房子，有了自己的房子，生活上可以更自由一些，更重要的是有了自己的房子標(biāo)志著生活上的獨(dú)立。”有這種想法的年輕人目前已不在少數(shù)。在“上海青年居住狀況調(diào)查”中顯示，認(rèn)為“青年人尚沒(méi)有買房意識(shí)”的占4.85%，而有74.27%的受訪者認(rèn)為真正阻礙青年人買房的因素是“總價(jià)偏高”。

    對(duì)于那些已經(jīng)談婚論嫁的年輕人而言，一套真正屬于自己的住房更是迫切之需，而父母也為兒女的住房問(wèn)題操碎了心。其實(shí)這樣的問(wèn)題不難解決，以剛在萬(wàn)里城板塊購(gòu)買了兩套住宅的小陳一家為例：小陳和女朋友大學(xué)畢業(yè)后都在浦東陸家嘴工作，為了方便工作和追求自由空間，倆人在浦東的梅園新村借了一套一室一廳的房子，每月租金1500元。

    小陳父母住在普陀的萬(wàn)里城，110平方米的房子在小陳搬出后顯得冷冷清清。轉(zhuǎn)眼小陳在外租房已有三年了，工作日趨穩(wěn)定后雙方父母都催促著二人結(jié)婚。于是小陳和父母把原先萬(wàn)里城110平方米的房子賣掉，又在當(dāng)?shù)匦陆ǖ男^(qū)內(nèi)購(gòu)買了兩套房子，一套為65平方米的一室一廳，小陳父母居住，一套為80平方米的二室一廳，作為小陳的婚房。

    通過(guò)“以大換小”的方式，小陳共貸了20萬(wàn)元公積金和15萬(wàn)元商業(yè)貸款，婚后夫妻倆省下了在外租房的開(kāi)銷，共同還貸，到也沒(méi)有增加什么負(fù)擔(dān)。而小陳父母沒(méi)有拿出任何積蓄解決了兒子的婚房問(wèn)題，又能與兒子媳婦住在同一小區(qū)內(nèi)，有個(gè)照應(yīng)，難怪老兩口樂(lè)得合不攏嘴。

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以租養(yǎng)房新型理財(cái)方式多
　　
二手房營(yíng)業(yè)稅、所得稅接踵而至，使二手房交易成本提高。轉(zhuǎn)售為租的人也漸漸多了起來(lái)。將空置的老房屋出租，以租金供新房貸款這是一種比較常見(jiàn)的理財(cái)方式。小郭今年剛剛完婚，在大華地區(qū)買了一套新的二室二廳，貸了30萬(wàn)元商業(yè)貸款和15萬(wàn)元公積金，每月還貸3000元，壓力較大。由于小郭的父親長(zhǎng)期在外地工作，難得回家，因此他將獨(dú)自住在甘泉新村老房?jī)?nèi)的母親接來(lái)新房和自己一塊住。老房子出租的1500元租金正好用來(lái)還貸，減少了每月的負(fù)擔(dān)。

    有的人出租老房子供養(yǎng)新房，而有的人出租新房子，自己依然租房子住，這種方式在目前“居者有其屋”的倡導(dǎo)下，可能很少被人接受，其實(shí)這是一種高明的理財(cái)技巧。

    嚴(yán)小姐是這樣一個(gè)買房出租，同時(shí)又租房自住的“新上海人”。原本嚴(yán)小姐想在離單位近一些的地方買房子，但市房?jī)r(jià)太貴，以她的積蓄不可能買到像樣的新房，但是住得離市區(qū)太遠(yuǎn)每天上下班會(huì)耽擱時(shí)間。而中外環(huán)的房子雖然對(duì)市的上班族遙遠(yuǎn)了一些，但對(duì)于單位在附近的人，卻是很不錯(cuò)的選擇。要地段和房型選擇得當(dāng)，不怕買了之后租不出去。

    正因?yàn)榭紤]了上面諸多因素，嚴(yán)小姐下定決心，買房出租，租房自住。她以每平方米3900元購(gòu)買了位于松江區(qū)新橋鎮(zhèn)華澤新苑兩套50平方米一房，總共不到40萬(wàn)元。嚴(yán)小姐計(jì)算了一下，她目前在市租的那套房子，月租金2000元，年租金即24000元。華澤新苑雖然地理位置較偏離市區(qū)，但小區(qū)有定點(diǎn)班車往來(lái)新橋與莘莊地鐵站之間，周圍大面積的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)很快會(huì)帶來(lái)連鎖商業(yè)運(yùn)營(yíng)。由于這些優(yōu)勢(shì)，年底交房時(shí)估計(jì)每套房子每月租金可達(dá)1500元，一年光租金收入有36000元，扣掉24000元在市租房子，還可凈賺1萬(wàn)多。

    雖然嚴(yán)小姐這樣的理念還較前衛(wèi)，涉及的買房技巧也較高，但這樣既能住得稱心如意、方便快捷，同時(shí)又能擁有自己的不動(dòng)產(chǎn)和額外的收入，多花點(diǎn)心思也值得。