“息息”相關(guān):還貸新攻略

  貸款利率降了，對投資者來說影響大也是直接的是房貸了。

    事實(shí)上，由于此次貸款下調(diào)以短期多調(diào)、長期少調(diào)為原則，因此受益大的將是短期貸款，而貸款年限較長的房貸受到的影響并不明顯。

    要想省房貸的錢關(guān)鍵在于運(yùn)用多種攻略組合出擊。固定利率轉(zhuǎn)浮動、雙周供密集還款，多種貸款策略招招制勝。除此之外，利用低息貸款做投資、多使用短期借貸，也可以為投資者省下借貸成本，少花錢本身也是一種投資。有房貸的投資者可要悉心盤算了。

    攻略一

    固定利率"乾坤大挪移"

    功效指數(shù)：☆☆☆

    去年在央行接連不斷地加息時(shí)，不少月供族紛紛采取了固定利率的方式進(jìn)行還貸，可隨著降息預(yù)期的加大，未來一段時(shí)間，避開固定利率成了投資者的共識。記者調(diào)查了建行、中行、招行等開展了固定利率房貸業(yè)務(wù)的銀行，他們均表示目前尚未接到總行通知，固定利率類貸款暫時(shí)不作調(diào)整。據(jù)此，以一家商業(yè)銀行的固貸利率為例計(jì)算固定利率與浮動利率之間的息差：降息前，5年期固定房貸的優(yōu)惠利率為6.93%，當(dāng)時(shí)相應(yīng)的浮動優(yōu)惠利率為6.6555%，兩者相差0.27%；但此次降息后，浮動優(yōu)惠利率降到6.579%，導(dǎo)致兩者差加大到0.351%，若貸款100萬元，選擇固定利率則意味一年要多還3510元。對此，建行某住房金融業(yè)務(wù)人士對外表示，利息差別確實(shí)存在，但是現(xiàn)在辦理新的固定利率房貸，還是按照舊的利率執(zhí)行，直到總行對利率作出調(diào)整。招行一內(nèi)部人士則稱，雖然現(xiàn)在沒有下調(diào)固定利率房貸，但一段時(shí)間之后有可能適當(dāng)下降，但降幅可能小于基準(zhǔn)利率降息的幅度。

    新辦理房貸可以避開固定利率，那么已經(jīng)辦理了固定利率貸款的購房者該怎么解決"鎖定"利率帶來的負(fù)面效應(yīng)呢？答案是轉(zhuǎn)貸款。目前部分擁有固定利率貸款產(chǎn)品的銀行可進(jìn)行利率轉(zhuǎn)換。光大銀行某信貸負(fù)責(zé)人告訴記者，該行的固定利率房貸可和浮動利率房貸之間相互轉(zhuǎn)換。原辦理浮動利率房貸的客戶轉(zhuǎn)辦固定利率房貸業(yè)務(wù)，辦理時(shí)不收取任何違約金和手續(xù)費(fèi)；對于已辦理固定利率房貸，且固定利率貸款存續(xù)期在1年以上的客戶，在繳納一定違約金的情況下，也可申請轉(zhuǎn)辦浮動利率房貸。固定利率貸款期在5年以上的，免收違約金。不過，也有銀行表示，是否可轉(zhuǎn)換需要按照當(dāng)初客戶所簽合同的具體條款而定。

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    雙周供"密集還款法"

    功效指數(shù)：☆☆☆☆

    貸款利率下調(diào)之后，辦理浮動利率房貸的投資者到底能省多少呢？

    根據(jù)央行的規(guī)定，下調(diào)一年期人民幣貸款基準(zhǔn)利率0.27個(gè)百分點(diǎn)，其他期限檔次貸款基準(zhǔn)利率按照短期多調(diào)、長期少調(diào)的原則作相應(yīng)調(diào)整。以50萬元貸30年為例，按照等額本息的方式還款，原先貸款利率是7.83%，每個(gè)月還款3609.74元，現(xiàn)在利率是7.74%，每個(gè)月要還3578.61元，月供節(jié)省31.13元，而還款總額則減少11208.73元。如果縮短還款年限，以10年還款為例，每月還款6021.56元，共計(jì)應(yīng)付利息222587.09元，總還款額為722587.09元。按照下調(diào)后的利率7.74%計(jì)算，每月還款5997.91元，共計(jì)應(yīng)付利息219748.72元，總還款額為719748.72元。實(shí)際每月較下調(diào)前少支付23.59元的利息款，10年減少利息支出2838.37元。

    這樣計(jì)算下來，其實(shí)總體節(jié)省得并不多，但是如果配合其他還款方式一起使用，那么效果會非常明顯。

    的還款方式中有雙周供，而這種方式對還款壓力比較輕的投資者為適合。

    "雙周供"是每兩周還款一次，雖然感覺上和月供沒有太大區(qū)別，但是由于按周計(jì)算每年有52周，比按月算的48周多出一個(gè)月的還款，因此在不知不覺中縮短了還款年限，或者說是通過密集還款法實(shí)現(xiàn)了省錢的目的。

    另外，由于按雙周還款，加快了每月資金回籠的速度，比較一般的月還款，相當(dāng)于每個(gè)月都有一半的還款額提早還款14天，積少成多也能實(shí)現(xiàn)省錢的愿望。計(jì)算顯示，如果借款30年，通過雙周供可以縮短至24.5年，因此總還款額將節(jié)省20%，也是說50萬元的借貸總額通過雙周供可以少還款近10萬元。

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    低息可施展"借貸投資法"

    功效指數(shù)：☆☆☆☆☆

    還貸的負(fù)擔(dān)輕了，多出來的錢是早早還給銀行還是做點(diǎn)別的投資呢？早在5年前貸款買房的孫先生很有發(fā)言權(quán)，"近兩年銀行的信貸任務(wù)有一個(gè)本質(zhì)變化，前年和去年大家的指標(biāo)是拉貸款，今年的指標(biāo)卻是拉存款，用通俗的語言講，現(xiàn)在是一個(gè)現(xiàn)金為的時(shí)代。要從銀行借到錢是困難的，又何必那么輕易地還進(jìn)去呢？"

    按照孫先生的說法，還貸成本有所下降，如果手上有足夠的現(xiàn)金可以提前還貸的話，還不如做一點(diǎn)別的投資來得劃算，"要尋找收益率超過7%的投資渠道并不是太困難。"現(xiàn)在孫先生和朋友合伙入股一家公司，以公司資產(chǎn)為抵押可以得到年化收益率20%的回報(bào)。在貨幣供應(yīng)量有限的市場中，利用流動性獲得差額收益正是孫先生制勝的法寶。另一位李女士告訴記者，因?yàn)槭稚险糜?0萬元閑錢，房貸還有28萬元左右可以還清，本來已經(jīng)打算提前還貸的她在得知降息之后決定放棄提前還貸的計(jì)劃。她看重的是未來幾年繼續(xù)降息的可能性，"目前一些熱門的理財(cái)產(chǎn)品，一般來說一年期年化收益率可以達(dá)到6%以上，拿銀行的借款做投資確實(shí)有得賺。"

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    中秋短假的后，央行對外公布，從2008年9月16日起，下調(diào)一年期人民幣貸款基準(zhǔn)利率0.27個(gè)百分點(diǎn)，其他期限檔次貸款基準(zhǔn)利率按照短期多調(diào)、長期少調(diào)的原則作相應(yīng)調(diào)整。其中，五年以上期限貸款利率從原先的7.83％調(diào)整為7.74％，下調(diào)了0.09個(gè)百分點(diǎn)。

    這是6年來人民幣貸款基準(zhǔn)利率次下調(diào)，據(jù)此不少研究機(jī)構(gòu)紛紛指出新一輪的降息周期可能已經(jīng)來臨，貨幣政策將有可能進(jìn)一步松動。

    然而，習(xí)慣了"加息思維"的中小投資者卻顯得有些準(zhǔn)備不足。貸款利率降了，對老百姓的儲蓄、置業(yè)、投資到底會產(chǎn)生怎樣的影響呢？

    從"緊縮貨幣"到"一保一控"，政策導(dǎo)向時(shí)刻牽動著市場的神經(jīng)。像亞當(dāng)·斯密的理論中所說，市場經(jīng)濟(jì)像一架復(fù)雜卻構(gòu)造精密的儀器，一個(gè)輕微的觸動可能帶來巨大的影響?，F(xiàn)如今，貸款基準(zhǔn)利率的微調(diào)仿佛是挪動了一顆小小的砝碼，伴隨著資本市場的異動，債市、樓市率先出現(xiàn)了轉(zhuǎn)機(jī)，新的投資機(jī)會開始涌現(xiàn)。事實(shí)將再次向我們證明，并不是有牛市才能賺到錢，借助降息周期帶來的波動順勢而為同樣能帶來不小的收益。

    挪一挪貸款，買一買債券，看清信貸理財(cái)產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)，在降息周期來臨之時(shí)，讓理財(cái)一周報(bào)替您把脈政策的導(dǎo)向、抓住投資的先機(jī)，為您剖析降息之后該如何理財(cái)置業(yè)。