國家統(tǒng)計(jì)局下屬的《中國信息報(bào)》本周一發(fā)布的消息稱,本次調(diào)查的主要內(nèi)容,一是調(diào)查樣本房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)基本情況、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目個(gè)數(shù)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況等;二是調(diào)查房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)費(fèi)用構(gòu)成情況。調(diào)查范圍和對象為包括北京、上海、廣州、杭州、無錫在內(nèi)的40個(gè)重點(diǎn)城市中部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以及其2008年1月1日到2009年4月30日有銷售活動(dòng)的商品住宅樓盤項(xiàng)目。
知情人士對記者表示,在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)費(fèi)用構(gòu)成中,國家統(tǒng)計(jì)局要求在此次調(diào)查中摸清項(xiàng)目土地費(fèi)用、城市基礎(chǔ)建設(shè)費(fèi)、項(xiàng)目建造費(fèi)用、項(xiàng)目銷售費(fèi)用和各項(xiàng)稅費(fèi)、項(xiàng)目總建筑面積和項(xiàng)目銷售總收入,而這些正是目前的房地產(chǎn)常規(guī)統(tǒng)計(jì)制度還無法全面、詳細(xì)覆蓋的統(tǒng)計(jì)信息。
他透露,此次調(diào)查由國家統(tǒng)計(jì)局各調(diào)查總隊(duì)為主負(fù)責(zé)組織實(shí)施,按照國家統(tǒng)計(jì)局的安排,在5月中旬布置該項(xiàng)任務(wù)后,各地調(diào)查總隊(duì)需要在6月15日前報(bào)送調(diào)查資料,由于本次調(diào)查安排了不到一個(gè)月的時(shí)間,時(shí)間緊、難度大,所以國家統(tǒng)計(jì)局還在通知中別要求各調(diào)查總隊(duì)要高度重視,精心組織。
長期以來,關(guān)于中國房地產(chǎn)價(jià)格高企的種種端往往在房地產(chǎn)開發(fā)的成本上形成糾結(jié),因?yàn)槌杀緹o法厘清,房地產(chǎn)定價(jià)是否合理也無從判斷。但似乎除了房地產(chǎn)開發(fā)商自身,沒有人知道房地產(chǎn)開發(fā)的真實(shí)成本。而且一旦談到成本問題,房地產(chǎn)開發(fā)商們總是默契地對此諱莫如深。
2005年,福州市的物價(jià)部門曾經(jīng)嘗試對該市市區(qū)商品房社會(huì)平均成本的測算,當(dāng)時(shí)統(tǒng)計(jì)的房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤率平均為50%,低的為20%,高的為90%,其中地價(jià)、建安成本、配套設(shè)施費(fèi)用分別占房價(jià)的20%、25%和14%左右,而管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用和利潤則占到房價(jià)的41%左右。
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此項(xiàng)結(jié)果通過媒體向外發(fā)布后,關(guān)于房地產(chǎn)暴利論和偷漏稅的指責(zé)似乎立即找到了佐證。但不少房地產(chǎn)商其后通過各種途徑辯說,在稅收之外,房地產(chǎn)的真實(shí)成本實(shí)際受到在稅收之外的各項(xiàng)政府行政事業(yè)收費(fèi)的較大影響,政府才是房地產(chǎn)的真正受益方。
針對上述問題,此次國家統(tǒng)計(jì)局對此有著較為全面的安排。在此項(xiàng)調(diào)查中,國家統(tǒng)計(jì)局要求各地在報(bào)送企業(yè)調(diào)查數(shù)據(jù)的同時(shí),還要將2008年被調(diào)查城市財(cái)政收入、土地出讓收入、房地產(chǎn)稅費(fèi)情況表一并上報(bào)。
2008年起,房地產(chǎn)價(jià)格逐步回落、開發(fā)商經(jīng)營受阻后,對房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成的模糊認(rèn)識正向著對房地產(chǎn)商不利的方向發(fā)展。因?yàn)椋瑳]有對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目真實(shí)成本的摸底,既無從了解房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)濟(jì)增速下滑后實(shí)際“受災(zāi)”情況,也無法了解既有的房地產(chǎn)刺激政策的見效程度以便對癥下藥。
即便對于經(jīng)濟(jì)學(xué)家來說,面目模糊的房地產(chǎn)領(lǐng)域也難以判斷。在剛剛結(jié)束的上海陸家嘴金融論壇上,摩根士丹利大中華區(qū)席經(jīng)濟(jì)學(xué)家慶(慶博客,慶新聞,慶說吧)和獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國忠曾對房地產(chǎn)存在較大泡沫分別發(fā)表了否定和贊成兩種觀點(diǎn),也帶來了兩種不同的政策建議。
國務(wù)院發(fā)展研究副主任劉世錦上月也曾辯證地說,房地產(chǎn)對拉動(dòng)內(nèi)需至關(guān)重要,但保房地產(chǎn)行業(yè)不等于保高房價(jià)。而其他經(jīng)濟(jì)學(xué)家所認(rèn)同的U形、V形或L形的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇道路也往往是以房地產(chǎn)能否復(fù)蘇或在什么時(shí)候復(fù)蘇作為關(guān)鍵點(diǎn)。
進(jìn)入4月后,中國的經(jīng)濟(jì)增長還是靠國內(nèi)需求在獨(dú)撐,摸底房地產(chǎn)狀況對于下一步的政策設(shè)置已顯重要。
“實(shí)際上,國家統(tǒng)計(jì)局在通知中已經(jīng)寫明,調(diào)查的目的是通過調(diào)查商品房開發(fā)土地費(fèi)用、建造費(fèi)用、管理費(fèi)用、各種稅費(fèi)以及構(gòu)成情況,全面了解房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況,為宏觀調(diào)控提供真實(shí)準(zhǔn)確的統(tǒng)計(jì)信息和決策參考。”該人士表示。