世界的武漢北編組站將正式啟用;上個月,東西湖保稅區(qū)正式投入使用;武漢住宅市場在2、3月份持續(xù)后,4月份銷量有所回落……這些消息在動力聯(lián)行總經(jīng)理梁春看來,工業(yè)地產(chǎn)的機(jī)會來了。“武漢本來處于九省通衢的地理位置,加上城市整體功能提升和產(chǎn)業(yè)調(diào)整升級,都將給武漢工業(yè)地產(chǎn)帶來空前的機(jī)遇。”
規(guī)劃搶位
比起住宅市場的波瀾壯闊,工業(yè)地產(chǎn)的價值增長似乎在悄無聲息中進(jìn)行,武漢市的工業(yè)地產(chǎn),一直保持著穩(wěn)健的上升勢頭。2005年宏觀調(diào)控后,由于與商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)相比存在巨大的土地投入成本優(yōu)勢(據(jù)統(tǒng)計(jì),工業(yè)用地的基準(zhǔn)地價成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)少于商業(yè)地產(chǎn),有商業(yè)用地的1/4,投資門檻較低),許多開發(fā)商紛紛開始加大對工業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)力度,一時間,推動了武漢工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展,漸露崢嶸。
一般工業(yè)園區(qū)項(xiàng)目,都會有部分土地用于工業(yè)園的住宅、商業(yè)以及商務(wù)配套建設(shè)。在工業(yè)園建設(shè)中,工業(yè)園的住宅和商業(yè)配套建設(shè)似乎可以帶來更多的收益。短短幾年時間,武漢相繼出現(xiàn)了佳海都市工業(yè)園、企業(yè)社區(qū)、天潤工業(yè)園等一批專業(yè)的、國際化的工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目,發(fā)展可謂迅速。
卓爾地產(chǎn)負(fù)責(zé)人認(rèn)為:市場是買方和買方雙方的事情,武漢工業(yè)地產(chǎn)的興起,一方面是開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型的結(jié)果,另一方面也是城市擴(kuò)張、產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶動經(jīng)濟(jì)發(fā)展的結(jié)果,由于有當(dāng)?shù)卣亩愂諆?yōu)惠鼓勵,加上產(chǎn)業(yè)整合的需要,近年來,不少跨國公司將其中國地區(qū)總部或研發(fā)、測試部門和生產(chǎn)車間等,從市老廠房移至公交系統(tǒng)和社區(qū)服務(wù)較為成熟的城市外圍地區(qū),工業(yè)廠房設(shè)施的需求因此大增,同時,武漢經(jīng)過多年積累,后發(fā)優(yōu)勢明顯,新開發(fā)的工業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)呈現(xiàn)集約化、規(guī)范化、國際化發(fā)展之勢。
在武漢市土地招拍掛中,從2008年下半年開始,武漢工業(yè)地產(chǎn)用地明顯增加,“2009年我們還將加大工業(yè)地產(chǎn)地塊的推出。”在春季房交會上,武漢市土地儲備主任余翔說。而在下月初,武漢四次掛牌出讓土地,推出面積約793畝的10宗地塊,其中工業(yè)用地有4宗。
武漢工業(yè)地產(chǎn)開始發(fā)力
舵落口大市場相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為:不管是政府還是企業(yè),對于工業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)目的是一樣的,政府是一種行政行為,企業(yè)則是一種市場化行為。房地產(chǎn)作為配置載體,開發(fā)商通過整合土地資源,進(jìn)行集約配置。除了單純的租賃模式外,物流地產(chǎn)領(lǐng)域的售后回租、定制返租也是相當(dāng)可觀的。
2009年,武漢工業(yè)地產(chǎn)開始發(fā)力,漢南卓爾生態(tài)工業(yè)城3月28日開盤,開盤當(dāng)天已有元祖食品、裕合食品、金楚風(fēng)食品、鴻成食品、食尚福爾五家企業(yè)成功簽約入駐;在成功開發(fā)佳海都市工業(yè)園后,佳海地產(chǎn)在黃陂武湖投資的中國長江金屬交易也已于日前開工。
“與工業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量加大相比,工業(yè)地產(chǎn)的投資收益率也從前幾年的5%上升到10%以上,隨著國家產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃的實(shí)施,以及推進(jìn)工業(yè)向園區(qū)集中發(fā)展,工業(yè)地產(chǎn)還將迎來一輪上升趨勢。”梁春預(yù)計(jì),將會有越來越多的開發(fā)商轉(zhuǎn)型進(jìn)入工業(yè)地產(chǎn)。
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工業(yè)用地招拍掛寫入新《武漢市土地交易辦法》
2月16日,武漢市政府通過修改后的《武漢市土地交易辦法》(后簡稱《辦法》),在原來規(guī)定商業(yè)、旅游、娛樂、商品住宅等各類經(jīng)營性用地必須采取招拍掛出讓的基礎(chǔ)上,增加了“工業(yè)用地也必須以招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓”。在招、拍、掛等3種方式交易的基礎(chǔ)上,明確“也可采取協(xié)議方式公開轉(zhuǎn)讓”。
業(yè)內(nèi)人士對此變更也有著更為廣泛的看法和理解,開元地產(chǎn)研究人士在了解到《辦法》變化后指出,《辦法》修改的主要目的是與國家相關(guān)政策吻合的,自2007年起,國家明確規(guī)定工業(yè)用地必須通過“招拍掛”方式出讓,而武漢市做出相關(guān)規(guī)定修改是必須的,這次修改標(biāo)志著未來武漢工業(yè)用地拍賣市場將得到進(jìn)一步的規(guī)范。
“當(dāng)然,我們也必須看到修改后的《辦法》中稱也可采取協(xié)議方式公開出讓,這代表政府一種靈活對待土地市場供應(yīng)的態(tài)度,這樣的靈活變通也可以讓開發(fā)企業(yè)更為積地參與到土地市場交易中來。”該人士說道。
對于修改工業(yè)用地出讓方式,更多業(yè)內(nèi)人士表示這將給武漢土地供應(yīng)市場放出一個信號:加大工業(yè)用地出讓比例。業(yè)內(nèi)人士稱,“以往很少有開發(fā)企業(yè)去關(guān)注武漢工業(yè)用地供給狀況,而隨著住宅市場的逐漸冷卻,以商業(yè)地產(chǎn)和工業(yè)地產(chǎn)的逐漸崛起,有更多的企業(yè)來關(guān)注與之息息相關(guān)的土地供應(yīng)市場,都希望能從中獲得比住宅用地更好的開發(fā)機(jī)會,政府在此期間修改相關(guān)規(guī)定也是看到了這一點(diǎn)。”