深圳樓市重現(xiàn)一成首付 中國(guó)式次貸隱患局部抬頭

　　看到房?jī)r(jià)快速上漲，先生開(kāi)始有了投資樓市的念頭。由于他有二十幾萬(wàn)元付款，卻又想投資兩套房子，于是有求助于幫他買房的中介。

　　“中介很樂(lè)意做，要你誠(chéng)心誠(chéng)意要買房，他們能夠與按揭評(píng)估公司合作做高評(píng)估價(jià)，以陰陽(yáng)合同的方式申請(qǐng)到低于兩成的付。”先生告訴記者，他用于申請(qǐng)銀行貸款的評(píng)估價(jià)是高于實(shí)際成交的120萬(wàn)，這樣可以申請(qǐng)到實(shí)際上高于總房?jī)r(jià)八成的貸款。

　　降低付助推炒房風(fēng)

　　“零付”、“一成付”這些曾經(jīng)在兩年前慣用的炒作伎倆，沉寂一段時(shí)間之后再次在深圳樓市出現(xiàn)。業(yè)內(nèi)人士稱，樓市信貸政策收緊階段，各家銀行對(duì)貸款審查較為嚴(yán)格;而今貸款政策寬松，商業(yè)銀行房貸任務(wù)加重，陰陽(yáng)合同難以監(jiān)督出現(xiàn)降低付的情況不難理解。

　　隨著深圳樓市的瘋狂，越來(lái)越多的投資客重新活躍起來(lái)，而這些投資客樂(lè)于一成付，本錢少而賺的快，房?jī)r(jià)上漲一些出手賣掉即可獲利豐(20.95,0.65,3.20%)厚。中國(guó)證券報(bào)記者裝作投資客調(diào)查發(fā)現(xiàn)，許多和中介公司熟悉的投資客都在尋求低于兩成的付，這樣用更少的本金，他們可以購(gòu)買更多的房產(chǎn)，房?jī)r(jià)上漲后出售獲利也更多，實(shí)現(xiàn)以小博大。

　　對(duì)于大手筆的投資客，中介也在積想辦法吸引。一家小中介的按揭員對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，他們現(xiàn)在可以通過(guò)與按揭評(píng)估公司合作，將物業(yè)的評(píng)估價(jià)做高，做成“陰陽(yáng)合同”。利用銀行較高評(píng)估價(jià)與賣家較低購(gòu)入價(jià)之間的差額甚至可以為買家實(shí)現(xiàn)“零付”。

　　“100萬(wàn)元的房子，如果評(píng)估價(jià)做到112.5萬(wàn)元，那么申請(qǐng)了八成按揭后，客戶支付的付款有10萬(wàn)元。”該按揭員稱，對(duì)于一次購(gòu)買多套房產(chǎn)的投資客，往往是向不同的銀行申請(qǐng)貸款。對(duì)于這種高杠桿的房貸融資方式，在房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的，重新成為廣深投資客熱衷的炒樓方式。

　　工商銀行的一位個(gè)貸經(jīng)理表示，在購(gòu)房按揭中，銀行很難監(jiān)控“陰陽(yáng)合同”，銀行拿到的合同是做高了評(píng)估價(jià)的合同，對(duì)于每套房產(chǎn)的價(jià)格銀行又不可能逐一去核實(shí)。

　　早在去年下半年，深圳和廣州部分新樓盤推出了低付的促銷方式。但“低付”操作方式各有不同，深圳部分樓盤的銷售人員稱，低付是銀行主動(dòng)向符合條件的公務(wù)員或者深圳事業(yè)單位部分員工提供九成按揭，號(hào)稱可以利用信用貸款、信用卡免息還貸等方式，由銀行在收樓前為客戶墊付余下的一成期。

　　在廣州期款不足的部分則是由發(fā)展商墊付。這些方式無(wú)論購(gòu)買總價(jià)多少，要交納一定數(shù)量的定金即可辦理購(gòu)房和按揭手續(xù)，期余額一般是在入伙后兩年內(nèi)分期免息繳付。

　　銀行相關(guān)人士表示，在墊付的交易中，購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商私下簽訂了一份真實(shí)交易合同。而登記、辦證等所使用的都是虛高房?jī)r(jià)的合同，在這種情況下，銀行很難監(jiān)控這種“陰陽(yáng)合同”。這種“陰陽(yáng)合同”的做法屬于違規(guī)行為，理論上銀行可以追究相關(guān)的責(zé)任賠償。這種做法放寬了購(gòu)房者的門檻，從而增加了個(gè)人的信貸風(fēng)險(xiǎn)以及銀行的放貸風(fēng)險(xiǎn)。

　　廣州滿堂紅地產(chǎn)研究部經(jīng)理周峰認(rèn)為：“降低付是在鉆市場(chǎng)的空子。”但是他認(rèn)為在銀行控制風(fēng)險(xiǎn)的前提下，零付案例不會(huì)廣泛出現(xiàn)。_ueditor_page_break_tag_副標(biāo)題

二套房貸全面松動(dòng)

　　深圳樓市自三月以來(lái)，已經(jīng)連續(xù)上漲三個(gè)月，成交量也持續(xù)維持高位。這種回暖和去年年底實(shí)施的個(gè)人房貸“新政”密切相關(guān)，即套住房利率打七折，付降至二成的優(yōu)惠政策。這個(gè)旨在應(yīng)對(duì)金融危機(jī)、擴(kuò)大內(nèi)需、提高對(duì)居民購(gòu)買普通自住房的優(yōu)惠政策，而今卻在執(zhí)行中被濫用。

　　中國(guó)證券報(bào)記者在地產(chǎn)中介和銀行實(shí)地調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，一些銀行已逐漸將優(yōu)惠范圍擴(kuò)大，把套房貸優(yōu)惠政策，用到了二套甚至多套房貸身上。一些投資客往往利用和銀行、中介公司的良好關(guān)系，所有投資房產(chǎn)都采用一套房貸政策。

　　“要你名下沒(méi)有房產(chǎn)，而丈夫或妻子名下有房產(chǎn)還在按揭，可以按套住房申請(qǐng)，沒(méi)問(wèn)題的。即使個(gè)人名下還有房產(chǎn)，運(yùn)作一下也沒(méi)問(wèn)題。”某大型地產(chǎn)中介按揭部經(jīng)理信誓旦旦地表示，銀行房貸已經(jīng)相當(dāng)于全面放松。而對(duì)于一些炒房客這樣的大客戶，在樓市上升階段，申請(qǐng)到多套的優(yōu)惠貸款，也不是難事。

　　國(guó)務(wù)院131號(hào)文件中規(guī)定：“對(duì)于已經(jīng)貸款購(gòu)買一套住房，但人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄?，再申?qǐng)貸款購(gòu)買二套用于改善居住條件的普通自住房的居民，可比照?qǐng)?zhí)行次貸款購(gòu)買普通自住房的優(yōu)惠政策”。于是，銷售商和銀行先在住房面積上做起了文章。

　　由于各地人均住房面積不同，缺乏統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。購(gòu)房者輕松的即可開(kāi)到證明，而銀行對(duì)這一塊審查并不嚴(yán)格，二套房貸政策在執(zhí)行過(guò)程中已被全面放松。

　　據(jù)了解，截至5月末，深圳工、農(nóng)、中、建四大行發(fā)放的住房貸款相比年初凈增長(zhǎng)額均超過(guò)50億元，遠(yuǎn)超去年同期水平，呈現(xiàn)井噴式增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。在深圳房貸市場(chǎng)上，四大銀行占據(jù)了八成份額。

　　由于當(dāng)前銀行對(duì)公貸款業(yè)務(wù)上升空間有限，紛紛將目光轉(zhuǎn)向以房貸為主的個(gè)人貸款業(yè)務(wù)。房貸有房可供抵押，且客戶分散，業(yè)務(wù)穩(wěn)定，是銀行利潤(rùn)的重要來(lái)源和新的增長(zhǎng)點(diǎn)。競(jìng)中，大型商業(yè)銀行的優(yōu)勢(shì)較為明顯。其活期存款多，資金成本低，可確保七折利率房貸資金來(lái)源。

　　一位專業(yè)人士表示，深圳有不少銀行還推出房貸創(chuàng)新產(chǎn)品，目的是降低貸款利息和減輕供房壓力。如主要面向高端客戶的“氣球貸”產(chǎn)品具有省息的功能。“存抵貸”產(chǎn)品則可幫助現(xiàn)金流較充足的一般客戶，存貸款共用同一賬戶，客戶有資金可隨時(shí)存入抵消部分貸款利息。對(duì)于一時(shí)資金緊張、供樓有困難的客戶，有銀行推出了“假日貸款”產(chǎn)品，可在一段時(shí)間內(nèi)還息暫不還本，減輕資金壓力。

　　炒房客卷土重來(lái)

　　深圳市國(guó)土房管部門的新數(shù)據(jù)顯示，一手住宅價(jià)格4月份環(huán)比上漲12.4%，達(dá)到12902元/平方米，5月均價(jià)再度逼近13000元/平方米，而6月份的周，深圳市新房成交均價(jià)已與2007年歷史高點(diǎn)相差無(wú)幾，達(dá)16500元/平方米，同比上升28.1%，高成交均價(jià)高達(dá)18200元/平方米。以此推算，深圳房?jī)r(jià)今年以來(lái)的漲幅已達(dá)30%左右。“今年年初時(shí)深圳樓市的投資客比例不到5%，而現(xiàn)在已經(jīng)達(dá)到20%以上，投資客開(kāi)始大量入市，助推了房?jī)r(jià)上漲。”深圳中原地產(chǎn)總經(jīng)理李耀智透露，但目前入市的主要是保值型投資客。

　　正是在這樣的背景下，投資者開(kāi)始無(wú)懼無(wú)畏地頻繁現(xiàn)身，與今年前3個(gè)月以自住型為主的買家相比，四五月份逐漸涌現(xiàn)出來(lái)的投資者比例日漸上升。

　　“如果投資比例一直上升，達(dá)到五成左右，會(huì)是一個(gè)很不好的市場(chǎng)信號(hào)。”李耀智表示，目前在銀行信貸放松的情況下，無(wú)論是對(duì)外地還是本地的投資客，沒(méi)有一個(gè)很好的約束辦法，“的辦法是收縮信貸，但現(xiàn)在看來(lái)還沒(méi)有任何跡象。”

　　與此同時(shí)，外地投資客也涌入深圳。位于梅林關(guān)口的“書香門上河坊”近期頻頻被溫州炒房團(tuán)光顧，營(yíng)銷總監(jiān)永勝介紹，溫州炒房團(tuán)主要針對(duì)中小戶型和未來(lái)發(fā)展高成長(zhǎng)性物業(yè)，先嘗試性購(gòu)買幾套，接著再有大部隊(duì)趕到。

　　而對(duì)于近來(lái)頗為流行的“房荒論”，深圳市房地產(chǎn)研究副主任鋒表示，截至6月20日，官方網(wǎng)站顯示的深圳可售房源為38294套，420多萬(wàn)平方米，但存量能反映在建項(xiàng)目達(dá)到批售狀態(tài)的情況，實(shí)際上還有很多在建項(xiàng)目沒(méi)有拿到預(yù)售許可證，這部分?jǐn)?shù)量很大但沒(méi)有被計(jì)入存量數(shù)據(jù)里。鋒認(rèn)為，目前存貨不多的情況是短暫的，隨著開(kāi)發(fā)商加快投資速度，下半年樓市的存量將明顯增多。