今年10月1日起,“住改商”將執(zhí)行新規(guī):必須得到全樓所有業(yè)主的同意才能通過。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,同樓居民可一票否決,等于是判了住宅商用的“死刑”。
“70年產(chǎn)權(quán)”寫字樓的隱患
“將來要有人不同意商用,住著又不方便,到時(shí)豈不掉得大?”昨日,走出漢口新長(zhǎng)江國(guó)際MOHO,看房人吳先生表示擔(dān)心,“住宅商用”越來越多,入住后會(huì)不會(huì)留下隱患?
吳先生反映,新長(zhǎng)江國(guó)際本來為居住用地,去年開盤時(shí)房?jī)r(jià)一度不到7000元/平方米,今年打出MOHO(即“移動(dòng)辦公”)概念,由住宅搖身變?yōu)樯虅?wù)樓,房?jī)r(jià)則上升至1萬元/平方米。
昨天中午,記者在其解放大道售樓現(xiàn)場(chǎng)看到,“70年產(chǎn)權(quán)”是其大賣點(diǎn)。一位售樓小姐介紹,房子性質(zhì)確實(shí)屬于住宅,但主要是為商務(wù)用途設(shè)計(jì)的:物業(yè)費(fèi)每平方米6元/月,沒有引進(jìn)天然氣,一棟樓7部電梯……“買房居住行不行?”對(duì)記者這個(gè)問題,銷售人員并未直接回答,而是以物業(yè)費(fèi)很貴、離馬路太近等理由,好作商業(yè)用途。但她同時(shí)稱,如果真有人作為居住用房,他們也無權(quán)干涉。
看房人擔(dān)心的,正是這一點(diǎn)。一些購(gòu)房人說,一般寫字樓產(chǎn)權(quán)有40或50年,70年產(chǎn)權(quán)確有不小誘惑,但作為住宅,將來如果有一個(gè)業(yè)主反對(duì),“商用”很有可能會(huì)泡湯,風(fēng)險(xiǎn)也不小。
居民:住進(jìn)后沒清靜
在武漢城區(qū)熱門地段,通過將住宅改為商用,來增加賣點(diǎn)、提高房?jī)r(jià)的樓盤,比比皆是。“我沒清靜過!”12日一大早,在武昌街道口鵬程國(guó)際電梯出口,急著上班的程清抱怨說,又一夜沒睡好。程清的房子對(duì)門,兩名大學(xué)生合伙開了個(gè)網(wǎng)上手機(jī)店,深夜里都有人來“拿貨”。旁邊是家送快餐的,每天從一大早開始,鍋碗瓢盆當(dāng)當(dāng)響,輾轉(zhuǎn)反側(cè)睡不著。
曾經(jīng)在漢口青年廣場(chǎng)住過的劉蕓,對(duì)程清的遭遇格外理解。2004年,她隨家人入住青年廣場(chǎng)后,同一層樓都是小公司,走廊總是臟兮兮一片,進(jìn)出都成問題,住了不到半年,好把房子租出去。
武漢市工商局12315負(fù)責(zé)人介紹,除了一般性公司外,有的小區(qū)里還開起餐館、麻將室、洗腳城,給樓內(nèi)居民的日常生活帶來不便。_ueditor_page_break_tag_副標(biāo)題
過半中小企業(yè)開在民宅
記者采訪發(fā)現(xiàn),江城“住改商”早已公開化了,尤以地段好、交通方便的住宅樓為甚,以漢口青年路、建設(shè)大道、解放大道,武昌中南路、武珞路、珞喻路較為集中。
武昌街道口阜華大廈物業(yè)公司介紹,大廈里共509戶業(yè)主,有400多戶出租給公司辦公。在眾多“住宅商戶”中,很多屬銷售、美容、職介等人員密集行業(yè),人流量很大,一定程度上造成了配套設(shè)施緊缺,如車位緊張、電梯擁堵等。
武漢市工商局注冊(cè)分局的統(tǒng)計(jì)顯示,從企業(yè)的登記信息來看,在民宅內(nèi)經(jīng)營(yíng)的中小企業(yè),超過了總數(shù)的50%。而個(gè)體工商戶的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所,80%以上也是居民住宅用房。
一些企業(yè)負(fù)責(zé)人反映,個(gè)體戶、中小企業(yè)扎堆住宅樓,主要是受低成本吸引。在南湖中央花園小區(qū)辦有一家商貿(mào)公司的涂國(guó)軍說,繁華地段一套150平方米的商用房月租金至少在6000元,在這里要1500元左右。
去年,作為鼓勵(lì)全民創(chuàng)業(yè)的措施之一,武漢市允許企業(yè)以家庭住所為經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。
武漢曾考慮“住宅禁商”
談及住宅商用,各方說得多的,是“有利有弊”。由于存在議,各地多次發(fā)生“住改商”糾紛事件。
武漢市國(guó)土房產(chǎn)局市場(chǎng)處負(fù)責(zé)人透露,在2007年那一波“住宅禁商”潮中,武漢房產(chǎn)部門當(dāng)時(shí)也拿出了初步方案,但后來因《物權(quán)法》出臺(tái),才不了了之。而按《物權(quán)法》,業(yè)主有將住宅改為經(jīng)營(yíng)性用房的權(quán)利,但“應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意”。由于沒有明確何為“有利害關(guān)系的業(yè)主”,仍然難以落實(shí)。
直到今年5月24日,高人民法院發(fā)布司法解釋性,次明確“有利害關(guān)系的業(yè)主”范圍,為在本棟建筑物之內(nèi)的業(yè)主。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,此舉意味著“住改商”基本被堵死了”。
業(yè)界呼吁不可“一刀切”
武漢市國(guó)土房產(chǎn)局市場(chǎng)處負(fù)責(zé)人介紹,“住改商”存在的議,主要在于支持者認(rèn)為住宅禁商可保證居住環(huán)境,同時(shí)有助于抑制投資,平抑房?jī)r(jià)。反對(duì)人士則認(rèn)為,住宅禁商將抬高創(chuàng)業(yè)門檻。
據(jù)了解,新的司法解釋還規(guī)定,如果現(xiàn)有住宅改商的單位不具備工商執(zhí)照,且未獲得注冊(cè),要有業(yè)主反對(duì),必須更改回住宅用途。
武漢大學(xué)經(jīng)管學(xué)院劉雙林教授分析,“住改商”對(duì)業(yè)主的居住環(huán)境肯定是有影響的,新政策擴(kuò)大了業(yè)主自治管理權(quán),保護(hù)了業(yè)主的合法自治權(quán)益。今后,“住改商”實(shí)施的可能性將變得很小。
一些企業(yè)負(fù)責(zé)人則呼吁,“住改商”不要“一刀切”:對(duì)明顯能夠改善舊有社區(qū)規(guī)劃不足、可以增進(jìn)社區(qū)內(nèi)業(yè)主生活便利的住改商,和那些對(duì)商戶及商鋪業(yè)主有利的住改商,應(yīng)該區(qū)別對(duì)待。另外,對(duì)建成已久其使用性質(zhì)明顯不符合現(xiàn)實(shí)需求的社區(qū),和那些剛剛建成規(guī)劃配有充分商業(yè)空間的社區(qū),也要區(qū)分對(duì)待。
武漢市工商局注冊(cè)分局負(fù)責(zé)人表示,新司法解釋性將在10月1日實(shí)施,在盡量減少市民創(chuàng)業(yè)門檻、又保證居民合法權(quán)益的前提下,將充分聽取各方意見,出臺(tái)具體的實(shí)施細(xì)則。