2009年第一季度 上海房地產(chǎn)市場回顧及展望

2009年4月10日，上海—— 世邦魏理仕近日發(fā)布了上海2009年季度房地產(chǎn)市場回顧及展望。

寫字樓市場 – 租金下滑和空置率上升

2009年季度，上海寫字樓租金環(huán)比繼續(xù)下跌6.8%至每月每平方米225.3元。季度凈吸納量為-28,104平方米，為連續(xù)二個(gè)季度吸納出現(xiàn)負(fù)值，進(jìn)一步說明了目前市場需求的羸弱。同時(shí)，有四幢寫字樓交付使用，為市場新增供應(yīng)147,595平方米。新樓宇的交付，加上較低的市場活躍度，推升空置率2.1個(gè)百分點(diǎn)至12.5%。

中央政府對于將上海基本建成國際金融的表態(tài)令上海寫字樓市場的遠(yuǎn)期前景更加光明，然而這并不能有助于在短期內(nèi)緩解市場當(dāng)前面臨的過量供應(yīng)問題。鑒于全球經(jīng)濟(jì)基本面尚無明顯轉(zhuǎn)好的跡象，企業(yè)信心預(yù)計(jì)仍會(huì)處于低迷狀態(tài)，而2009年剩余的三個(gè)季度內(nèi)預(yù)計(jì)會(huì)交付使用的近70萬平方米的新增供應(yīng)則令市場雪上加霜。2009年的全年供應(yīng)預(yù)計(jì)將比2004-2008年間的年均供應(yīng)高出47%，預(yù)示著租金的繼續(xù)下滑和空置率的繼續(xù)上升是不可避免的。

住宅市場 – 租金延續(xù)跌勢而銷售反彈

迫于跨國公司削減員工住房津貼以及低價(jià)的小業(yè)主物業(yè)競加劇的雙重壓力，業(yè)主在季度將租金報(bào)價(jià)進(jìn)一步下調(diào)，本市服務(wù)式公寓、公寓和別墅的租金分別較上季度環(huán)比下跌6.7%、4.1%和4.3%。與此同時(shí)，住宅銷售市場則正在經(jīng)歷一個(gè)典型的去庫存化過程，其征表現(xiàn)為售價(jià)下降、成交上升而供應(yīng)放緩。2009年季度，上海公寓和別墅售價(jià)季度環(huán)比分別下降1.7%和3.2%。而隨著價(jià)格滑落至一些買家可接受的區(qū)間，根據(jù)世邦魏理仕的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，本季共有一手公寓成交1,266套，較2008年同期增長23%。另一方面，公寓新增供應(yīng)則同比顯著下降62%至839套。

基于2009年內(nèi)跨國公司維持其預(yù)算和人員數(shù)量的嚴(yán)格控制的大可能性，上海住宅租賃租金預(yù)計(jì)將在接下來的九個(gè)月中仍存在繼續(xù)下探5-10%的空間。銷售市場方面，我們預(yù)計(jì)當(dāng)下的去庫存化進(jìn)程將繼續(xù)推進(jìn)，而市場價(jià)格出現(xiàn)大幅度回升的可能性不大，因?yàn)檫@將會(huì)促使買家重回持幣觀望的姿態(tài)。_ueditor_page_break_tag_副標(biāo)題

商鋪市場 – 下半年有望企穩(wěn)

農(nóng)歷新春后更加保守的家庭支出和部分零售商推遲的擴(kuò)張計(jì)劃導(dǎo)致市場上商鋪需求的減弱，繼而使優(yōu)質(zhì)商鋪?zhàn)饨鹪诮衲昙径瘸霈F(xiàn)進(jìn)一步的下跌。截止季度末，層和二層商鋪平均租金分別較上季度環(huán)比下跌5.4%和1.3%至每天每平方米43.9元和29.8元。在較弱的市場需求，以及香港廣場等物業(yè)進(jìn)行翻修等因素的作用下，本季出現(xiàn)了負(fù)吸納，且市場空置率上升2.0個(gè)百分點(diǎn)至8.3%。

我們預(yù)計(jì)，在2009年剩余的九個(gè)月中，商鋪?zhàn)饨鸬牡鴦輰p緩，租金逐漸企穩(wěn)。作出這一判斷主要基于兩點(diǎn)，一是從中長期來看中國和上海市場在零售商的公司戰(zhàn)略中的重要性與日俱增，二是從短期來看零售商對于中國經(jīng)濟(jì)和民眾消費(fèi)情緒的復(fù)蘇保持著信心。另外，在今年下半年，2010年上海世博會(huì)的效應(yīng)也將為商鋪市場企穩(wěn)提供額外的助力。

工業(yè)物流設(shè)施市場 – 期待經(jīng)濟(jì)基本面轉(zhuǎn)好

官方數(shù)據(jù)顯示，2009年前兩個(gè)月上海工業(yè)總產(chǎn)值和進(jìn)出口總額較去年同期分別下滑12.7%和28.1%。為了應(yīng)對市場需求尤其是外部市場對于中國制造的需求的減少，制造商采取了關(guān)閉部分產(chǎn)能，設(shè)法消化存貨和削減開支等一系列的手段。這些應(yīng)對措施作用在工業(yè)物流設(shè)施市場上，其效果是需求放緩，租金和地價(jià)繼續(xù)下跌。2009年季度，上海平均工業(yè)地價(jià)和租金分別環(huán)比下降了7.5%和3.9%。

我們預(yù)計(jì)隨著國家“四萬億投資計(jì)劃”及其他經(jīng)濟(jì)刺激方案的逐步見效，上海工業(yè)物流設(shè)施市場的經(jīng)濟(jì)基本面可能在今年三季度或四季度出現(xiàn)好轉(zhuǎn)。屆時(shí)，國內(nèi)需求的恢復(fù)會(huì)促使制造商重新開始擴(kuò)張，而工業(yè)物流設(shè)施的市場需求也將隨之改善，租金見底回穩(wěn)。但在此之前，若租金出現(xiàn)繼續(xù)下跌則并不出乎意料，我們已經(jīng)觀察到一些明智的租戶正打算利用當(dāng)前的市場狀況，“趁熱打鐵”地取得更低的租金。

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世邦魏理仕(紐約證券交易所代號(hào)：CBG)總部位于美國加利福尼亞州洛杉磯，是“財(cái)富500強(qiáng)”和“標(biāo)準(zhǔn)普爾500強(qiáng)”企業(yè)，為全球大的商業(yè)房地產(chǎn)服務(wù)公司(按2008年的營業(yè)額計(jì)算) 。公司擁有員工超過30,000名，在全球范圍內(nèi)通過300多家辦事處(不含聯(lián)營公司)為地產(chǎn)業(yè)主、投資者及承租者提供綜合的地產(chǎn)服務(wù)，具體包括：物業(yè)租售的策略顧問及實(shí)施、企業(yè)服務(wù)、物業(yè)/設(shè)施及項(xiàng)目管理、按揭融資、評估與估值、開發(fā)服務(wù)、投資管理、研究與策略顧問等。世邦魏理仕是連續(xù)三年躋身美國“商業(yè)周刊50強(qiáng)”的商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)公司，并連續(xù)兩年被«財(cái)富»雜志評為發(fā)展快的百強(qiáng)企業(yè)之一。歡迎瀏覽公司網(wǎng)址www.cbre.com。