有多少錢可以買房？買房前要考慮的8個財務(wù)問題

    崔鵬 來源：財經(jīng)周刊我們對有關(guān)房地產(chǎn)貸款的財務(wù)問題，做了一些條分縷析的考察，從而得出了一些和通常答案不同的結(jié)論。把這些解答作為你被這篇很長的文章折磨的報酬吧。

    有多少錢可以買房

    簡而言之，量入為出，有多少錢買多大房子。按照業(yè)內(nèi)經(jīng)驗總結(jié)，如果是自住房屋，總價款應(yīng)該控制在家庭年均收入6倍以內(nèi)比較安全，每月按揭貸款額度不超過家庭收入的50%。而這個經(jīng)驗值不過是個適中方案，比如公司人的預(yù)期收入，售樓小姐會把你的預(yù)期收入算得很高，而保險專家會把預(yù)期收入算得比較悲觀，傾向于用投資賺取更多收益的人士，他們總是天真地認(rèn)為投資的收益會戰(zhàn)勝通貨膨脹—比如說我—會把50%這個比例壓得更低，以便除了生活開銷之外有更富余的資金用于定投活動。

    測算現(xiàn)金：要測算家庭可變現(xiàn)用于購買房產(chǎn)的現(xiàn)金，這種測算不能滿打滿算，在已經(jīng)購買大病和意外保險的情況下，少要預(yù)留出家庭6個月的生活費，以防不測。

    預(yù)期年收入：這個測算比較復(fù)雜，因為這和個人的境遇有很大關(guān)系，很像在預(yù)測一股票的升值幅度。如果你非要預(yù)測，可以把你工作以來每年的收入增長幅度減去每年的通貨膨脹率，得出你的平均年收入增長曲線，然后再預(yù)計以后6年的通貨膨脹率，一般來說這是個猜測的數(shù)據(jù)，假設(shè)你月入6000，你猜測今后6年平均通脹率為4%，而你此前5年的實際工資增長率為10%，那么你未來工資增長率為“10%×70%+4%”，也即11%，據(jù)此你可推斷未來6年的工資水平。這種工資水平說的是實實在在可以保證拿到的那部分，有的公司人從事周期性強的行業(yè)，在旺季和淡季的年份收入相差很大，如果計算比較保守的話，應(yīng)該按淡季工資收入占比較大的權(quán)重來預(yù)期未來收入水平。

    你應(yīng)該買多少錢的房子

    假設(shè)某公司人月收入5000元，貸款20年，付30%的話，那么這個公司人適宜購買房價在100萬元左右，而付款需要在30萬左右。推算公式如下：

    房價之外還有哪些費用

    如果購房的公司人盯住房子的總價來計算自己要付出的現(xiàn)金那會有問題，因為除了房屋價款以外，還有亂七八糟一大堆其他稅費等著你支付。

    契稅：90平米以下普通住宅契稅為1%，90-140平米的住宅契稅為1.5%，非普通住宅的契稅稅率為3%。這是2008年底進行過調(diào)動的稅率，稅率會隨著金融當(dāng)局的政策而變化。

    印花稅：暫免。

    公共維修基金：從去年2月1日起按照商品房建筑和安裝成本每建筑平米造價的8%繳存期公共維修基金。

    按揭費用：公積金貸款的交易費用主要有按貸款額千分之五收取的擔(dān)保費和按揭貸款額千分之三收取的評估費。擔(dān)保費不低于300元；評估費用不低于300元，不高于1500元。

    期物業(yè)費：收房時須交一年的物業(yè)管理費用。

    期取暖費：收房時須交一年的取暖費用（北方地區(qū)，自供暖除外）。

    裝修費用：每平米平均1000元左右。

    車位費用：大概一個月100-400元

    如果有公司人要購買一套90平米的多層住宅新房，總價80萬，付20%以公積金貸款的普通住房其所需要繳納的費用則有：

    在二手房交易中還需要繳納中介費用；成交價格的2.5%以內(nèi)的信息費用；居間中保及權(quán)證代辦費用3000元；貸款服務(wù)費用1000-2000元。

    在二手房交易中賣方還需繳納營業(yè)稅、土地增值稅和個人所得稅。但一般賣方會把這些稅務(wù)費用加在買方身上，如果購買二手房的公司人也應(yīng)該對這些稅有所了解。 _ueditor_page_break_tag_副標(biāo)題

    很多公司人認(rèn)為在購買房屋時貸款是迫不得已的行為，如果有足量的現(xiàn)金，好提前還清房屋貸款，這樣可以無債一身輕，不過也許事實并非如此。

    我們可以拿國債收益和房屋貸款做以下對比。2008年1萬元新發(fā)行的3年期期國債的到期收益為1098元，5年期的期國債到期收益為2040元。以此為基準(zhǔn)計算15年后兩種國債收益分別為5490元和6120元，那相對于10萬元的兩種國債收益分別是5.49萬元和6.12萬元。而同期放貸，10萬元15年個人住房商業(yè)貸款，等額本息還款方式五年以上利息貸款利率打完七折為4.16%，15年還款利息總額為34591.67元，兩者相差1萬多塊的利差。

    還款利率會隨著宏觀經(jīng)濟的變化而起伏，但是由于在這個經(jīng)濟發(fā)展階段，金融當(dāng)局對個人購買住房的鼓勵，長期投資收益還是能戰(zhàn)勝長期個人房屋貸款利息的。如果公司人購房者是更激進的投資人，選擇將可以用來還清房屋貸款的現(xiàn)金用于更加高收益的投資，比如更有魅力的公司債或者普通股投資，從長期來說應(yīng)該可以獲得更加出色的收益—據(jù)統(tǒng)計美國股票長期平均收益在8%左右，而中國資本市場的年頭比較短而且波動大還不具統(tǒng)計學(xué)意義，但總的來說不會 比這個收益率差—也是說，公司人如果提前還貸，在這個經(jīng)濟階段，會付出很大的機會成本，而且也可能由于大部分存款的消耗，在一段時期失去存款保障，對生活中的緊急情況缺乏應(yīng)付能力。當(dāng)然，上邊所說的不包括“消費狂”型公司人，他們更喜歡把大量現(xiàn)金用在消費上，如果是這樣也不存在收益差的問題，把錢用來還房貸則是一個好主意。

    固定利率好不好

    房屋固定利率貸款是把房屋貸款在一定時間內(nèi)固定下來，不隨著現(xiàn)行利率變動。利率固定在期限檔次上主要分為3年期、5年期和10年期三個檔。不同銀行的產(chǎn)品其差別主要體現(xiàn)在相同期限檔次上固定利率的基準(zhǔn)利率設(shè)定有所不同。固定利率房貸的申請過程與個人住房貸款沒有太大差別，不同的是公司人需要事先對市場有所判斷，利率是不是要上升？在簽訂貸款合同時與銀行約定一個固定利率。

    固定利率基本上是公司人購房者和商業(yè)銀行的一個對賭，如果在貸款期間利率處于上升周期，那么購房人贏了，如果利率處于下降周期，那么購房人輸了。固定利率貸款的利率要高于同期浮動貸款利率，這種利率上的歧視使得想采取固定利率的公司人購房者已經(jīng)先輸了一成，因為從歷史經(jīng)驗來看，從現(xiàn)在看下三年或者五年的平均利率水平是很難的，所以對于以后利率的水平猜測，銀行和公司人都處于“倆眼一抹黑”的狀態(tài)。所以，如果是公平的完全對賭，那么固定利率應(yīng)該定在現(xiàn)有的利率水平才合適，如果定在高于現(xiàn)在房屋貸款利率水平，那等于是你和銀行跑一個為期至少3年的馬拉松，而銀行已經(jīng)先跑出幾千米了。而且銀行相對公司人購房者來說，占有的信息優(yōu)勢和解釋權(quán)，所以，在這個賭博中，公司人勝利的可能性是非常小的。在升息頻繁的經(jīng)濟周期中，銀行推出固定利率信貸產(chǎn)品在一定程度上契合了購房者的恐慌心理，而銀行賺到了實際利益。

    選擇個好的貸款方式

    貸款買房的公司人根據(jù)自己的情況采用恰當(dāng)?shù)馁J款方式可能是釋放財務(wù)困境的一種有效方法。一般來說，它有以下幾種方式。

    等額本息還款：還款本金逐月增加，而利息逐月減少，還款總金額不變。這種還款方式適用于現(xiàn)在收入少，而對未來收入預(yù)期較高的公司人，其還款方式計算簡單，方便公司人進行財務(wù)規(guī)劃。

    等額本金還款：還款本金不變，而利息逐月減少，還款總金額逐月減少。適用于收入處于峰值的公司人，在同樣本金，同樣貸款年限的情況下等額本金所付利息要少于等額本息還款所付利息。

    等額遞增和等額遞減：這兩種還款方式是等額本息的變種，不過把一個貸款期分為多個貸款期，在多個貸款期中進行等額本息還款，多個貸款期之間進行額度遞增或者額度遞減，它適用人群類似于等額本息還款和等額本金還款的情況。

    雙周供：雙周供縮短了還款周期，比原來按月還款的還款頻率高一些，由此產(chǎn)生的便是貸款的本金減少得更快，也意味著在整個還款期內(nèi)所歸還的貸款利息，將遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于按月還款時歸還的貸款利息，本金減少速度加快。對于工作和收入穩(wěn)定的人，選擇雙周供還是很合適的。

    移動組合還款：根據(jù)貸款人情況進行靈活的還款計劃。通過計劃有效率地運用資金還款，它適應(yīng)于收入不穩(wěn)定公司人群。

    接力貸：由比較年長的父母和年齡較小的子女組合貸款，按揭時間可按年齡較小還款人計算。這解決了年齡較小，比如剛參加工作公司人購房需求。適宜于和睦并且財務(wù)簡單的家庭。

    入住還款：與銀行約定在一定時限內(nèi)還少量貸款利息，在一定時限后等額本息還款或等額本金還款。適用當(dāng)前收入較少的公司人群。

    循環(huán)貸：將房產(chǎn)在銀行作抵押獲得貸款，然后在貸款期內(nèi)分次提取，適宜于改善型房屋置業(yè)。

_ueditor_page_break_tag_副標(biāo)題

    由于商業(yè)銀行的競逐漸激烈，為了能拉到更多的存款，他們也推出了各種和房屋貸款相聯(lián)系，實際上帶有攬存性質(zhì)的金融產(chǎn)品。如果公司人購房者多關(guān)注這些金融產(chǎn)品，也會帶來一定的額外收益。

    比如一些商業(yè)銀行推出的“存低貸”和“存貸通”有這種作用。

    需要貸款買房者如果在活期賬戶上存有一定數(shù)額的現(xiàn)金，這些金融產(chǎn)品把客戶的活期存款與住房貸款結(jié)合起來管理，要活期存款超過一定數(shù)額比如5萬元，銀行會把超出部分按一定比例將其視作提前還貸，節(jié)省的貸款利息作為理財收益返還到客戶賬上。但客戶存折上的資金并沒有真正動用，需要周轉(zhuǎn)時可隨時支取。

    例如一公司人，近在一商業(yè)銀行辦理了60萬30年的個人住房貸款，某日的增值賬戶存款余額為10萬元，則2.5萬元視作提前歸還貸款，剩余7.5萬元則按活期存款計算。但他可提取的金額不受影響，取現(xiàn)時仍可提取10萬元現(xiàn)金，這樣，他在當(dāng)天可節(jié)省貸款利息支出3.82元（25000×5.508%／360），相信這些小錢通過日積月累會成為一筆可觀的財富。

    不過，銀行審批這種客戶時比較嚴(yán)格，而且較一般按揭貸款利率偏高。

    盤活公積金

    住房公積金是個好東西。很多年輕人在選擇業(yè)公司的標(biāo)準(zhǔn)上，往往容易看重得到的稅后現(xiàn)金，而輕視公司繳納住房公積金的比例，這其實是個“朝三暮四”式的錯誤。

    公積金賬戶上的錢不能作為購房的付款，它的大功能是“沖還貸”，抵減房貸的還款額。

    因此，如何用每個月的公積金來沖抵自己的房貸便是一門學(xué)問，一般而言，公積金“沖還貸”的常見方式有兩種：月沖和年沖。到底哪種方式能達到佳“減負(fù)”效果，并不能一概而論，關(guān)鍵要看房貸者本身現(xiàn)金流等情況。

    月沖：又叫逐月還款法，是指銀行逐月地將公積金賬戶上的資金支取出來，用于支付住房貸款的本息。對于多數(shù)購房者而言，其所能夠申請到的大公積金貸款額一般不足以覆蓋全部房貸，而每月公積金的進賬額一般也小于月總還款額，因此，公積金加商業(yè)貸款的組合貸款模式以及公積金“月沖”方式是多數(shù)人的常見選擇。

    年沖：又稱為一次性還款法。和“月沖”的本息還貸不同，“年沖”是直接用公積金賬戶上的全部余額來沖抵貸款本金。而根據(jù)公積金的規(guī)定，“年沖”須優(yōu)先歸還公積金貸款本金，也是說，償還完全部公積金貸款本金后，才可以沖減商業(yè)貸款的本金部分。“年沖”方式其實是一種提前還款，節(jié)省的多為公積金貸款的利息，同時，這種方式更適用于公積金賬戶余額較多，且貸款初期現(xiàn)金支出壓力不大的購房者。