一投資客是怎么挖掘房產(chǎn)價(jià)值的？3月賺100萬

 借著今年樓市上半年的這撥旺銷行情，杭州人小良成功地做了回短線投資客：今年4月初，小良花410萬元買進(jìn)了位于濱江某小區(qū)的4套50年產(chǎn)權(quán)的二手住宅。6月份，他將這4套住宅悉數(shù)拋出。短短3個(gè)月時(shí)間，一下子賺進(jìn)100萬元。他是怎么來挖掘二手房價(jià)值的？對(duì)想購買二手房的人有何借鑒？

    A>>專門瞄準(zhǔn)50年產(chǎn)權(quán)的“住宅”

    什么是50年產(chǎn)權(quán)“住宅”？在這次實(shí)盤操作之前，小良已經(jīng)對(duì)這類也許連專業(yè)人士都說不清楚的投資品種作了深入研究：一般來說，所有70年產(chǎn)權(quán)的住宅小區(qū)偶爾有少數(shù)房子有50年產(chǎn)權(quán)的。比如說黃龍雅苑，因?yàn)槲鬟吘o靠電力大廈，一般4樓以下的住宅都滿足不了“大寒日須有2個(gè)鐘頭以上日照”的建筑設(shè)計(jì)要求，這幢住宅在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)被設(shè)定為50年產(chǎn)權(quán)，即交付后辦理的是公建類房產(chǎn)品的產(chǎn)權(quán)證。這類“住宅”和普通的寫字樓不一樣，雖說都是50年產(chǎn)權(quán)，但從居住功能上看，和住宅是一模一樣的。

    別簡單地看待這“50年”和“70年”的區(qū)別，一般來說，這些“住宅”售價(jià)都要明顯低于同類住宅。比如小良選中的4套住宅4月份時(shí)的售價(jià)在7000元/平方米左右，而同一個(gè)小區(qū)70年正常產(chǎn)權(quán)的住宅當(dāng)時(shí)售價(jià)要10000元/平方米左右。

    今年4月份，杭州一二手房成交量突然開始放量，嗅覺靈敏的小良判斷這是個(gè)入市的好時(shí)機(jī)。他果斷地花410萬元買進(jìn)了這4套位于同一個(gè)小區(qū)同一幢樓的房子。

    “4月份，我判斷每套房出手可賺5萬元。沒想到樓市行情上升之迅猛遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了我的預(yù)期，到了5月份，每套房的轉(zhuǎn)讓利潤已經(jīng)上升到10萬元。”看到買房的人接踵而至，原本打算5月底出貨的小良狠狠心，將出貨時(shí)間延遲到了6月底。

    小良手頭的這4套房子是陸陸續(xù)續(xù)出貨的：早一套是6月上旬拋的，后一套是6月下旬拋掉的。當(dāng)時(shí)杭州一些銀行已傳出二套房貸收緊的消息，小良感覺樓市的階段性高點(diǎn)可能已經(jīng)來臨，所以果斷全部出貨。_ueditor_page_break_tag_副標(biāo)題

 B>>短線和中長線混搭來降低風(fēng)險(xiǎn)

    雖說是短線賺了一大票，但是小良認(rèn)為，在眼下這個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)的樓市，不能光做短線，還應(yīng)該根據(jù)房產(chǎn)品的差異化，短線和中長線相結(jié)合，這樣才能大化降低風(fēng)險(xiǎn)。

    上半年，小良除了短線炒了4套房，還有著長線投資和中線投資各兩個(gè)案例。從進(jìn)貨出貨的時(shí)間段看，一般短線投資為一年以內(nèi)，中線投資為1~3年，長期投資為3年以上。

    5月份，杭州城北某住宅樓盤開盤，小良買進(jìn)了一套90平方米左右的房子。因?yàn)檫@是期房，3年后才能交房轉(zhuǎn)讓，小良買這套房走的是“長線投資”策略。“這一區(qū)塊周邊有兩三個(gè)樓盤在開發(fā)，區(qū)域尚不成熟，要想短線贏利可能性不大，預(yù)計(jì)3年后才可轉(zhuǎn)讓贏利。”

    另外，6月份，小良還購進(jìn)一套申花板塊的商鋪，購入價(jià)為2.5萬元/平方米。“這一區(qū)塊有萬家花城、西城年華、文鼎苑等小區(qū)，都已入市，商業(yè)成熟在即，是個(gè)適合中線投資的品種。”

    今年的房價(jià)上漲之快很多人都沒有料到。由于實(shí)體經(jīng)濟(jì)還沒有根本回暖，雖說有通脹的預(yù)期，但房價(jià)上漲的背后總是缺少支撐點(diǎn)。正因?yàn)槿绱?，小良選擇了“短線為主，中長線為輔”的混搭型投資模式：如果全部選擇短線品種，萬一判斷錯(cuò)誤，風(fēng)險(xiǎn)太大。如果全部選擇長線品種，萬一經(jīng)濟(jì)不好，房子被擱置，資金可能周轉(zhuǎn)不過來了。_ueditor_page_break_tag_副標(biāo)題

   C>>善于發(fā)現(xiàn)價(jià)值被嚴(yán)重低估的二手房

    7月初，杭州各大銀行收緊二套房貸的消息，讓盛夏的杭州樓市打了一個(gè)噴嚏。有人預(yù)測，杭州房價(jià)的上漲之路會(huì)由此有個(gè)階段性節(jié)點(diǎn)。

    “這個(gè)時(shí)候再做短線可能已經(jīng)錯(cuò)過了好的時(shí)機(jī)。”小良認(rèn)為，4月份至今，杭州某些樓盤的房價(jià)已上漲了15~20%。下一步怎么走？政府政策導(dǎo)向如何？這一切似乎都不明朗。為求穩(wěn)妥，近段時(shí)間還是先觀望一下再說。但小良也認(rèn)為，在觀望的前提下，要發(fā)現(xiàn)市場價(jià)值被嚴(yán)重低估的二手房，還是有短線操作機(jī)會(huì)的。

    一是拍賣房。一般來說，法院拍賣房產(chǎn)，拍賣價(jià)都會(huì)低于市場價(jià)約15%。去年10月份小良買進(jìn)的一套風(fēng)雅錢塘的拍賣房，8500元/平方米，而市場價(jià)已達(dá)到10000元/平方米。小良后在今年6月份以13500元/平方米的價(jià)格賣出，每平方米賺了5000元。但小良提醒，這類房子，一定要注意兩點(diǎn)：一是產(chǎn)權(quán)是否清晰。有些拍賣房，雖然價(jià)格便宜，但可能產(chǎn)權(quán)有議。二是搞清性質(zhì)，避免拍進(jìn)一些高稅費(fèi)的房子。比如贈(zèng)予房產(chǎn)，自今年6月份開始，贈(zèng)予房產(chǎn)如果是陌生人之間的贈(zèng)予行為，要征收20%的個(gè)稅。拍賣時(shí)如果不小心拍到這樣的房產(chǎn)，交一大筆稅費(fèi)得不償失了。

    二是“缺陷”房。比如像有50年產(chǎn)權(quán)的住宅，這類房子和70年產(chǎn)權(quán)的存在30%的價(jià)差，但在實(shí)際使用中其實(shí)沒有那么大的差別。

    三是低價(jià)二手房。小良認(rèn)識(shí)不少中介的朋友，在投資房產(chǎn)的過程中也常能碰到一些房東因賭博、破產(chǎn)或出國原因掛價(jià)明顯低于市場價(jià)的二手房。仔細(xì)淘淘掛牌二手房，如果做足功課，還是會(huì)碰到這類房源的。