物業(yè)稅開征將提升二手樓市

　國務(wù)院日前公布的《關(guān)于2009年深化經(jīng)濟體制改革工作的意見》中提出，深化房地產(chǎn)稅制改革，研究開征物業(yè)稅，此消息近來被部分業(yè)內(nèi)人士解讀為物業(yè)稅即將開征或開征時間全面提速，刺激著樓市的神經(jīng)。

　　物業(yè)稅的征收直接影響著房價，因此備受關(guān)注。物業(yè)稅主要有兩種征收方式。簡單說來，一種是包括土地出讓金和各項房地產(chǎn)稅收在內(nèi)的物業(yè)稅收總和；一種是除土地出讓金以外的其他房地產(chǎn)稅收的物業(yè)稅收總和。近期業(yè)內(nèi)熱烈討論的是前一種方式，征收標準是以物業(yè)市場評估價為基準按年征收，稅率約為1%-1.5%。

　　今年3月，全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會以全國工商聯(lián)的名義向全國政協(xié)十一屆二次會議遞交的一份《關(guān)于我國房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)費用的調(diào)研報告》指出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目開發(fā)中，土地成本占直接成本的比例高達到58.2%；在開發(fā)項目的總費用支出中，大約一半即49.42%流向政府。此前，國務(wù)院發(fā)展研究一份調(diào)查報告顯示，土地出讓金、房地產(chǎn)相關(guān)稅收占地方預(yù)算的40%，一些地方政府的預(yù)算外收入中，土地出讓金凈收入甚至達60%以上。一些業(yè)內(nèi)專家據(jù)此認為，物業(yè)稅開征以后，房價將下跌40%以上。

　　21世紀不動產(chǎn)分析師孟奇認為，包括土地出讓金在內(nèi)的物業(yè)稅若開征，由于房價成本大幅降低，房價確有較大下降空間，但是，商品房定價不是主要由成本決定，而是由市場定價，即主要是以需求決定。物業(yè)稅開征以后，若需求旺盛，則房價并不必然下跌40%以上。這種觀點實際上也為開發(fā)商所認同，有大型房企高管表示，房地產(chǎn)企業(yè)在拿地時，無論出手價格高低都是以市場供需狀況為抉擇條件，即便開發(fā)商拿到了不要錢的土地，終房價也是隨行市的。

　　物業(yè)稅開征以后，必然會對二套以上住房產(chǎn)生擠出效應(yīng)，相當(dāng)一部分住房會逐漸流向二手房市場。據(jù)此，孟奇提出，若開征包括土地出讓金在內(nèi)的物業(yè)稅，必然開啟一個以二手房為的房地產(chǎn)新時代。

　　我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司也認為，物業(yè)稅開征能夠增加買賣、出租房源的供給。由于物業(yè)稅是針對財產(chǎn)執(zhí)有征收的稅種，將可刺激擁有多套住宅的業(yè)主釋放房源，滿足市場的供求。同時，物業(yè)稅開征后，對于投資客戶的投資成本也相應(yīng)地提高，這樣是可以避免盲目的多次置業(yè)、占有過多住房的囤房等不良現(xiàn)象。能夠促進市場合理需求，抑制非剛性的過度需求。

　　據(jù)不完全估計，目前北京擁有存量房約為550萬套，其中，很大一部分是近10年建成的次新房甚至是新房，被部分家庭“持有”而未進入市場交易。業(yè)內(nèi)人士分析，在物業(yè)稅的“擠壓”下，這些住房的一部分將流入二手房市場。

　　由于操作性問題和法律問題，來自政府及專家方面的消息，物業(yè)稅的開征還需要較長的時間。然而，據(jù)21世紀不動產(chǎn)監(jiān)測，2008年北京一手房成交約7.5萬套，二手房成交約為7萬余套，今年前5個月，二手房交易量已連續(xù)多月超過一手房。假如物業(yè)稅開征，將大地促進二手房成交量的增長，幾乎可以肯定全年二手房交易量將全面超過一手房。因此，物業(yè)稅開征之日，是樓市以二手房為之日。在未來的二手房時代，房地產(chǎn)開發(fā)商的主角地位將不得不讓位于房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)。