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物權(quán)法司法解釋：住改商須經(jīng)全樓業(yè)主同意

2009年05月25日 16:33 小編：未知|0 點擊：1731

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高人民法院昨日公布了《物權(quán)法》兩部司法解釋———《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律問題的解釋》和《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律問題的解釋》，將于10月1日起施行。司法解釋施行前已經(jīng)終審，解釋施行后當(dāng)事人申請再審或者按照審判監(jiān)督程序決定再審的案件，不適用此司法解釋。

　　近年來，涉及物業(yè)權(quán)益的糾紛案件數(shù)量不斷增加。2007年初，這兩個解釋正式立項。此間，高人民法院進行了廣泛的調(diào)研、分析與論證，多次征求了有關(guān)部門和社會各界的意見。

　　經(jīng)過數(shù)年的起草制定工作，兩部司法解釋終出臺。兩部司法解釋涉及系列熱點、難點問題，具體包括業(yè)主身份的界定、車位車庫糾紛的處理、住改商糾紛的處理、物業(yè)費糾紛處理、物業(yè)服務(wù)合同的解除及相應(yīng)糾紛的處理等。

　　比如，在備受議的小區(qū)車位歸屬方面，司法解釋明確：如果建設(shè)單位已經(jīng)按照規(guī)劃確定的建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫與專有部分的比例，將車位、車庫以出售、附贈或者出租等方式處分給業(yè)主的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其行為已符合《物權(quán)法》74條1款有關(guān)“應(yīng)當(dāng)先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定。

　　在近年出現(xiàn)的業(yè)主炒物業(yè)公司引發(fā)的糾紛方面，司法解釋明確，物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，業(yè)主委員會請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域、移交物業(yè)服務(wù)用房和相關(guān)設(shè)施，人民法院應(yīng)予支持;物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕退出、移交，并以存在事實上的物業(yè)服務(wù)關(guān)系為由，請求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止后的物業(yè)費的，人民法院不予支持。

　　此外，針對目前頻發(fā)的“民宅商用”引發(fā)的糾紛，司法解釋也明確了相應(yīng)細則?！段餀?quán)法》規(guī)定，業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。

　　司法解釋對上述條款明確稱，應(yīng)綜合考慮“民宅商用”糾紛的實際情況，將有利害關(guān)系業(yè)主的范圍原則上確定為在本棟建筑物之內(nèi)。

　　1 車位按比例配置給業(yè)主

　　■

　　【司法解釋】 建設(shè)單位按照配置比例將車位、車庫，以出售、附贈或者出租等方式處分給業(yè)主的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其行為符合物權(quán)法七十四條款有關(guān)“應(yīng)當(dāng)先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定。

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　　●解讀

　　高院民一庭負責(zé)人坦言車位、車庫問題為司法解釋起草中的“硬骨頭”，面對普遍存在的車位、車庫緊張問題，司法解釋作出上述規(guī)定。

　　該負責(zé)人解釋，規(guī)劃確定的配置比例具有法定性和確定性，業(yè)主在購買專有部分的時候?qū)Υ艘彩敲髦摹Ｒ獦I(yè)主已經(jīng)按照配置比例購置或者租賃到車位、車庫，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為其需要已經(jīng)得到了“先滿足”。否則，將有可能出現(xiàn)定業(yè)主對車位、車庫提出過度主張。

　　不過這位負責(zé)人也認(rèn)為，由于車位、車庫糾紛的處理其復(fù)雜，審判實踐中，法官可結(jié)合具體情況妥善處理案件。

　　●現(xiàn)狀

　　業(yè)內(nèi)人士稱，實際中，有開發(fā)商把所有的規(guī)劃車位賣給跟開發(fā)商關(guān)系密切的一個業(yè)主，然后再通過這個業(yè)主把車位零散地高價賣給其他業(yè)主。

　　北京業(yè)委會協(xié)會申辦委員會召集人、健翔園小區(qū)屆業(yè)委會主任任晨光說，開發(fā)商的上述行為，并不違反物權(quán)法，但是單個業(yè)主的權(quán)益受損。司法解釋規(guī)定必須按比例分配給業(yè)主，每一個業(yè)主都將有機會按比例取得車位，這使車位分配更加公平。

　　2 住改商須整棟業(yè)主同意

　　■

　　【司法解釋】 業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法七十七條所稱“有利害關(guān)系的業(yè)主”。

　　●解讀

　　民宅商用改變了住宅的法定用途，破壞了既有秩序，如果利害關(guān)系業(yè)主認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)缺失將會造成法律適用的困難，此次司法解釋將“有利害關(guān)系業(yè)主的范圍原則上確定為在本棟建筑物之內(nèi)”，此規(guī)定在審判實務(wù)中易于掌握和操作，至于如果出現(xiàn)建筑區(qū)劃內(nèi)本棟建筑物之外的業(yè)主也與民宅商用行為存在利害關(guān)系的情況，高院民一庭負責(zé)人表示，為防止利害關(guān)系業(yè)主范圍的無限制泛化，司法解釋另外規(guī)定，其應(yīng)證明利害關(guān)系的存在。

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　　●現(xiàn)狀

　　北京的住宅區(qū)里住改商的不少，雖然規(guī)定了必須取得利害關(guān)系人同意，但此前沒有確定利害關(guān)系人范圍和同意的程序?，F(xiàn)在的實際做法是，住改商須征得大部分的近鄰?fù)饧纯伞?/p>

　　任晨光說，司法解釋明確規(guī)定了利害關(guān)系人的小范圍，即整棟樓的業(yè)主。這將使得住改商難度加大，要有1名利害關(guān)系人向法院主張不同意，可以“1票否決”。

　　3 房子空置也要交物業(yè)費

　　■

　　【司法解釋】 物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。

　　●解讀

　　高院民一庭負責(zé)人介紹，實踐中，有的業(yè)主以未享受物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)提供的服務(wù)(比如業(yè)主提出其因出國而未享受服務(wù))或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)(比如低樓層業(yè)主提出其從未乘坐電梯等)提出抗辯。

　　該負責(zé)人表示，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)是業(yè)主共同作出的決定，要物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照合同約定提供了相關(guān)服務(wù)，則物業(yè)費的交納義務(wù)對全體業(yè)主而言都是均等的。除非管理規(guī)約或者物業(yè)服務(wù)合同等有另外的規(guī)定或者約定。

　　●現(xiàn)狀

　　目前，有些業(yè)主認(rèn)為，自己沒有得到物業(yè)服務(wù)可以拒付物業(yè)費。

　　對此，任晨光認(rèn)為，在實際情況下，物業(yè)合同不大可能與每一個單個業(yè)主簽訂，但合同的效力仍然對單個業(yè)主有效。即使業(yè)主一段時間不在小區(qū)居住，房屋空閑，但物業(yè)服務(wù)使小區(qū)建筑物及其附屬設(shè)施正常運行，仍然間接地為業(yè)主提供了服務(wù)。

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　4 物業(yè)未獲續(xù)聘無權(quán)收費

　　■

　　【司法解釋】 物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，業(yè)主委員會請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域、移交物業(yè)服務(wù)用房和相關(guān)設(shè)施，人民法院應(yīng)予支持。

　　●解讀

　　高院民一庭負責(zé)人表示，該類糾紛實踐中不少，此次司法解釋給予了明確。

　　此外，如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域，并以存在事實物業(yè)服務(wù)關(guān)系為由，請求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止后的物業(yè)費的，法院不予支持。

　　●現(xiàn)狀

　　北京有不少小區(qū)，物業(yè)合同到期，或業(yè)委會聘請了新的物業(yè)公司，但老的物業(yè)公司賴著不走。如果業(yè)主不交物業(yè)費，物業(yè)公司訴至法院，法院會以有事實服務(wù)為由，判決業(yè)主支付物業(yè)費。

　　任晨光認(rèn)為，這個現(xiàn)狀雖然不公平，但在存在事實服務(wù)這個概念的情況下，業(yè)主也能交費。司法解釋取消了事實服務(wù)這個概念，有望解決這個問題。

　　因為物業(yè)公司拒不撤出時，業(yè)主有權(quán)利不交物業(yè)費，法院也不會支持物業(yè)公司討要物業(yè)費，物業(yè)公司等于白干，沒有經(jīng)濟利益，物業(yè)公司會主動撤出。

　　5 沒有產(chǎn)權(quán)證也能當(dāng)業(yè)主

　　■

　　【司法解釋】 基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為物權(quán)法六章所稱的業(yè)主。

　　●解讀

　　由于物權(quán)法未對“業(yè)主”這一概念作出規(guī)定，那些已經(jīng)買了房子但未取得房產(chǎn)證的人是否屬于業(yè)主?根據(jù)司法解釋明確，此類人群亦應(yīng)具備業(yè)主身份。

　　高院民一庭負責(zé)人表示，現(xiàn)實生活中，房屋買受人在已經(jīng)合法占有使用專有部分的情況下，仍未依法辦理所有權(quán)登記的情形大量存在，如果以是否已經(jīng)依法登記取得所有權(quán)作為界定業(yè)主身份的標(biāo)準(zhǔn)，將與現(xiàn)實生活產(chǎn)生沖突，并有可能對前述人群應(yīng)當(dāng)享有的權(quán)利造成損害。

　　因此，司法解釋對其“業(yè)主身份”問題進行別規(guī)定。

　　●現(xiàn)狀

　　當(dāng)前業(yè)主的認(rèn)定，基本上是指產(chǎn)權(quán)證上的人，導(dǎo)致一些因夫妻關(guān)系、繼承遺產(chǎn)等取得產(chǎn)權(quán)的人，或者正在辦理產(chǎn)權(quán)的人，無法行使表決權(quán)，影響小區(qū)管理。

　　北京業(yè)委會協(xié)會申辦委員會召集人、健翔園小區(qū)屆業(yè)委會主任任晨光認(rèn)為，解釋將業(yè)主的范圍進行了擴展，不再簡單的規(guī)定為產(chǎn)權(quán)證上的人，便于小區(qū)業(yè)主共同決定小區(qū)事務(wù)。