購(gòu)房按揭算術(shù)題：選擇房貸銀行的最佳理財(cái)組合

 央行決定救房市,并“勒令”各大銀行盡快出臺(tái)實(shí)施細(xì)則,在銀行和觀望的購(gòu)房者中間激起了一層層的“漣漪”。也讓購(gòu)房一族開(kāi)始關(guān)注如何選擇適合自己需求的房貸方式以及房貸銀行才是佳的理財(cái)組合。

    央行自上個(gè)月22日出臺(tái)的新政明確規(guī)定,對(duì)于那些次購(gòu)買(mǎi)普通自住房和改善型普通自住房的貸款需求,貸款利率的下限可擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍,其中并未提及“普通自住房”的面積標(biāo)準(zhǔn)。但從已經(jīng)出臺(tái)細(xì)則的農(nóng)行、建行、招行、交通銀行的細(xì)則中卻都不約而同地把90平方米作為判斷次購(gòu)房能否享受利率優(yōu)惠的標(biāo)準(zhǔn)。其中,建行、招行和交通銀行都規(guī)定了“次購(gòu)買(mǎi)普通自住房付20％”,而農(nóng)行在普通自住房的基礎(chǔ)上又加上了改善型普通自住房,也是說(shuō)改善型普通自住房也可享受20％的折扣和7折的利率優(yōu)惠。但由于各大銀行對(duì)于“改善型自住房”定義都在等待央行做出解釋,因此,其實(shí)此次房貸細(xì)則變動(dòng)大的受益者是那些畢業(yè)工作不久有購(gòu)房欲望或是有婚房需求的剛性需求群體。

    居民次購(gòu)房有兩種可能:普通住房和非普通住房。縱觀各家銀行細(xì)則,幾乎都提及普通住房購(gòu)買(mǎi)的細(xì)則,對(duì)非普通住房的相關(guān)細(xì)則寥寥無(wú)幾。記者在農(nóng)行的細(xì)則中看見(jiàn)“借款人購(gòu)買(mǎi)非普通住房的,即使是次購(gòu)房,付款比例原則上不低于25％”,其他行均未涉及。

    中央財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)銀行研究主任郭田勇認(rèn)為,在央行給出的新政策中,沒(méi)有對(duì)于普通住房做出規(guī)定性和可操作性的標(biāo)準(zhǔn)解釋,因此,目前來(lái)看,從銀行所公布的細(xì)則內(nèi)容來(lái)分析,各大銀行似乎都不約而同地把90平方米作為了新的判斷標(biāo)準(zhǔn)。

    顯然,對(duì)于那些尚未置業(yè)的次購(gòu)房一族來(lái)說(shuō),新細(xì)則將會(huì)有效地減少他們的觀望情緒。目前多數(shù)銀行的新細(xì)則都處于懸而未決當(dāng)中,但廣東金融學(xué)院張友凱教授對(duì)理財(cái)周報(bào)記者透露的消息,在年底之前,各大銀行的細(xì)則將會(huì)終塵埃落定。“目前的存貸利息差太小,對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)無(wú)利可圖,他們都在等待11月CPI的情況,因?yàn)?1月CPI情況決定了年底之間再次降息的幅度的大小以及利率變動(dòng)的落實(shí)情況。”

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    選擇房貸產(chǎn)品

    “對(duì)于那些初次購(gòu)房的購(gòu)房者來(lái)說(shuō),大多是經(jīng)濟(jì)實(shí)力一般的年輕群體,其防范風(fēng)險(xiǎn)的能力都較差,因而在選擇房貸銀行時(shí),應(yīng)當(dāng)更多的是考慮貸款銀行承諾的穩(wěn)妥性和所提供增值服務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)性。”中原地產(chǎn)研究部經(jīng)理馬冀對(duì)理財(cái)周報(bào)記者表示,通常國(guó)有大銀行承諾的優(yōu)惠不會(huì)很多,但其所受的監(jiān)管也會(huì)更嚴(yán)緊,而相對(duì)而言,商業(yè)銀行推出的各類(lèi)房貸的優(yōu)惠組合種類(lèi)非常繁多,競(jìng)也很激烈,其房貸組合也經(jīng)常具有金融投資性能,如深圳發(fā)展銀行推出的“氣球貸”, 招商銀行推出的“隨借隨還”等房貸套餐。“這些優(yōu)惠套餐其實(shí)潛藏著較大的風(fēng)險(xiǎn),不適合初次職業(yè)者。”馬冀說(shuō)。

    而對(duì)于已具備一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力且已完成了次購(gòu)房并希望再次投資性購(gòu)房的群體來(lái)說(shuō),具有投資性的商業(yè)銀行的房貸套餐產(chǎn)品顯然實(shí)惠得多。如招商銀行的“隨借隨還”,其是一個(gè)典型的具有綜合理財(cái)功能的房貸產(chǎn)品。比如要購(gòu)買(mǎi)一套總價(jià)100萬(wàn)元的房產(chǎn),從銀行貸款70萬(wàn)元,還掉30萬(wàn)元之后,要去招行柜臺(tái)開(kāi)通“隨借隨還”功能,便能在急需用錢(qián)時(shí),通過(guò)招行的網(wǎng)上銀行或電話銀行再把30萬(wàn)元借出來(lái)解急,而貸款利率還可按房貸合同簽訂時(shí)的利率執(zhí)行,享受到比普通商業(yè)貸款更為優(yōu)惠的利率。

    “隨借”可大限度地滿足貸款人對(duì)貸款手續(xù)的便捷性和資金使用及時(shí)性的需求,一般而言,購(gòu)車(chē)、裝修等大件消費(fèi)均可獲得貸款;客戶的再貸款額度將視其房產(chǎn)總價(jià)值而定,高不超過(guò)房貸本身的授信額度,貸款利率則將根據(jù)具體的貸款用途而定。

    另?yè)?jù)馬冀向理財(cái)周報(bào)記者透露,出于應(yīng)對(duì)競(jìng)的需要,目前有好幾家銀行對(duì)于二套房的房貸條件已經(jīng)開(kāi)始松動(dòng)。有些銀行甚至在三套以?xún)?nèi)都可以享受7折利率,付兩成。另?yè)?jù)理財(cái)周報(bào)記者從中原地產(chǎn)中介分店了解到,如果購(gòu)買(mǎi)的是二套房及以上,好去原貸款銀行以外的銀行貸款,這樣獲批上述優(yōu)惠申請(qǐng)的可能性會(huì)大一些。

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直客式按揭辦理方式

    或?qū)⒐?jié)省更多費(fèi)用

    按揭辦理方式有兩種:一種是由開(kāi)發(fā)商代辦,按揭銀行也由開(kāi)發(fā)商指定,購(gòu)房者不能選擇銀行。另一種是直客式按揭,簽合同前,購(gòu)房者須先向招行提出申請(qǐng),并找一擔(dān)保公司擔(dān)保,待銀行同意先墊付按揭部分的款項(xiàng)。

    據(jù)民生銀行服務(wù)咨詢(xún)?nèi)藛T向理財(cái)周報(bào)記者介紹,直客式按揭與傳統(tǒng)的按揭方式相比,其大的便利在于其不論是自行成交還是通過(guò)經(jīng)紀(jì)公司撮合完成交易,均可以到銀行申請(qǐng)貸款,由銀行直接受理,不指定經(jīng)紀(jì)公司,中間環(huán)節(jié)少,完全免除律師費(fèi)用,因此大幅降低了購(gòu)房人的按揭成本。

    以購(gòu)買(mǎi)一套價(jià)值74.8萬(wàn)元的二手房為例,如果買(mǎi)賣(mài)雙方同時(shí)到銀行申請(qǐng)辦理二手房按揭貸款,經(jīng)評(píng)估,價(jià)格為68.64萬(wàn)元,高貸款成數(shù)可達(dá)到八成,借款人付19.8萬(wàn)元,其余55萬(wàn)元采用按揭方式,貸款期限30年。

    如果采用一般二手房貸方式,買(mǎi)方需支付貸款代辦費(fèi)、律師費(fèi)等1.5萬(wàn)-1.6萬(wàn)元左右。如果采用銀行直客式二手房貸,買(mǎi)方與賣(mài)方是自行成交,則上述1.6萬(wàn)元左右的費(fèi)用全部可免除。如果是通過(guò)中介撮合成交,也至少可以節(jié)約1萬(wàn)余元。

    此外,購(gòu)房者還可以利用直客式按揭享受開(kāi)發(fā)商相應(yīng)的一次性付款的優(yōu)惠。招行工作人員透露,在獲得銀行先行墊付的款項(xiàng)后購(gòu)房者再告訴開(kāi)發(fā)商自己打算一次性付款,并讓開(kāi)發(fā)商給予一次性付款的折扣。這樣,在節(jié)省律師費(fèi)等中間環(huán)節(jié)后,可以巧妙地利用銀行資源再次“獲利”。

    另外,在某些銀行的直客式按揭服務(wù)中,對(duì)于符合公積金貼息標(biāo)準(zhǔn)的購(gòu)房人,在銀行申請(qǐng)二手房貸款還可以享受公積金貸款利率水平的優(yōu)惠,使貸款利息降到低。