近段時間的土拍新聞炒的沸沸揚揚,也恭喜競拍新地的開發(fā)商們,能實現(xiàn)仙桃發(fā)展壯大,希望能給仙桃人民帶來更好多選擇的住房選擇。收到消息,仙桃南城新區(qū)某新地塊的樓面價已過2000,直破逼三,不少業(yè)內(nèi)人士瘋狂轉(zhuǎn)發(fā),那么樓面價破三,是意味著房價再次上漲?這是如何計算有何依據(jù)呢?
那么,究竟這個樓面價是什么,與房價又有什么關(guān)系呢?跟著房網(wǎng)小編一起來了解下。
一、什么是樓面價?
樓面價又稱單位建筑面積地價,是指平均到每單位建筑面積上的土地價格,具體是指按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途分別評估的一定使用期限的建設(shè)用地使用權(quán)在某一時點的平均價格,并由市、縣以上人民政府公布的國有土地使用權(quán)的平均價格。
二、如何計算?
房價中的樓面土地價格計算和兩個指標(biāo)有關(guān)系。一是土地本身價格,二是規(guī)劃容積率。土地價格,計算時要包括各種購買土地時所發(fā)生的費用;容積率,是規(guī)劃總建筑面積除以土地面積。附屬建筑物也計算在內(nèi),但應(yīng)注明不計算面積的附屬建筑物除外。以上所提到的規(guī)劃建設(shè)用地面積是指項目用地紅線范圍內(nèi)的土地面積,一般包括建設(shè)區(qū)內(nèi)的道路面積、綠地面積、建筑物 (構(gòu)筑物)所占面積、運動場地等等。
對于開發(fā)商來說,容積率決定地價成本在房屋中占的比例,而對于住戶來說,容積率直接涉及到居住的舒適度。一個良好的居住小區(qū),高層住宅容積率應(yīng)不超過5,多層住宅應(yīng)不超過3,綠地率應(yīng)不低于30%。
計算公式
樓面價=土地總價/規(guī)劃建筑面積
規(guī)劃建筑面積=土地面積*容積率
容積率=地上建筑總面積/規(guī)劃用地面積
舉例說明:2018年5月22日仙桃市國土資源局公布了土地交易公告:決定以拍賣方式公開出讓仙地[2018]56、57、58號三宗土地的國有建設(shè)用地使用權(quán)。
出讓宗地具體情況如下:
仙地【2018】56號 樓面地價=147280000/43834.61*2.8≈1199.96元/㎡
仙地【2018】57號 樓面地價=152520000/45393.06*2.8≈1199.99元/㎡
仙地【2018】57號 樓面地價=64140000/23324.72*2.5≈1099.95元/㎡
由上述公式可知,樓面價與容積率的關(guān)系是負(fù)相關(guān)的,這就意味著容積率越高,樓面價就會越低,反之,樓面價就越高。因此,樓面價比土地單價更能說明土地價格的高低,還可以是我們判斷一個小區(qū)容積率的重要指標(biāo)。
三、樓面價和房屋最終銷售關(guān)系?
樓面價代表著一個項目在銷售時,單位售價中所包含的土地成本。商品房的最終售價包含著樓面價,所以開發(fā)商在拿地的時候支出的土地價格會作為商品房最終售價的參考標(biāo)準(zhǔn)之一。
樓面價是房屋建造的土地成本,但房屋成本除了土地成本外,還有建安成本、勘察設(shè)計和前期工程成本、配套成本、稅費成本、營銷成本、開發(fā)成本等。而一般情況下,樓面價和房價呈正比例關(guān)系,樓面價高的房子房價肯定貴。
房價由以上10種費用累加而成。其中土地費用作為最基本的構(gòu)成因素所占比例最大。據(jù)推算,土地成本占房地產(chǎn)開發(fā)成本比例在40%左右,這還要看土地是通過什么途徑拿到的,如是通過競爭激烈的拍賣,土地成本有可能占到開發(fā)成本的60%左右甚至更高。
這么說來,一般情況下,樓面價越高,房價相應(yīng)就越高,當(dāng)然也不排除一些特殊情況。從前仙桃房價三千出頭,現(xiàn)在光樓面地價即將超越,所以還在苦苦等房價下跌的網(wǎng)友還是醒醒吧!三千多的房子早就過去,倒不如趁現(xiàn)在買個地段和環(huán)境好一點的小區(qū),不管樓市成不成泡沫都與你無關(guān),作為普通的上班打工仔,還是買個房安居樂業(yè)的來的實在!
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