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上海銀監(jiān)局發(fā)文要求二套房貸政策不得變相松動(dòng)

2009年04月22日 16:27 小編：未知|0 點(diǎn)擊：1570

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　　在3月初浙江銀監(jiān)局發(fā)文要求當(dāng)?shù)厣虡I(yè)銀行不得放松或變相放松二套房房貸后，其他各地銀監(jiān)局亦出了類(lèi)似文件。

　　上海銀監(jiān)局近日印發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范個(gè)人住房按揭貸款業(yè)務(wù)的通知》，要求在滬中外資商業(yè)銀行落實(shí)國(guó)家信貸政策，除套自住型普通住房和套自住改善型普通住房外，貸款付款比例不得低于40%，且貸款付款比例應(yīng)隨套數(shù)增加而提高，具體提高幅度按各總行相關(guān)原則自主確定。

　　不過(guò)，與浙江銀監(jiān)局文件不同的是，上海銀監(jiān)局表示，貸款利率在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上按風(fēng)險(xiǎn)合理確定。

　　嚴(yán)禁變相放寬貸款條件

　　上海銀監(jiān)局表示，為進(jìn)一步規(guī)范本市銀行個(gè)人住房按揭貸款業(yè)務(wù)，上海銀監(jiān)局重申了有關(guān)規(guī)定：各商業(yè)銀行在制定個(gè)人住房按揭貸款業(yè)務(wù)政策和辦理相關(guān)業(yè)務(wù)時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行此前國(guó)務(wù)院、人民銀行、銀監(jiān)會(huì)等公布的有關(guān)付款比例和利率的相關(guān)規(guī)定。

　　除套自住型普通住房和套自住改善型普通住房外，貸款付款比例不得低于40%，且貸款付款比例應(yīng)隨套數(shù)增加而提高，具體提高幅度按各總行相關(guān)原則自主確定，貸款利率在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上按風(fēng)險(xiǎn)合理確定。

　　“這個(gè)文件綜合了各個(gè)文件的精神。”一位國(guó)有銀行人士分析，對(duì)二套房政策的嚴(yán)格規(guī)定包括了銀發(fā)2007359號(hào)文和銀發(fā)2007452號(hào)文，當(dāng)時(shí)對(duì)二套房貸款付比例和利率做了嚴(yán)格規(guī)定，不過(guò)2008年12月，國(guó)務(wù)院131號(hào)文中列明“對(duì)其他貸款購(gòu)買(mǎi)二套及以上住房的，貸款利率等由商業(yè)銀行在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上按風(fēng)險(xiǎn)合理確定”，上海銀監(jiān)局此次在堅(jiān)持貸款付比例的底限上，同時(shí)又綜合了國(guó)務(wù)院131號(hào)文的精神，“利率讓我們按照風(fēng)險(xiǎn)來(lái)制定，還是比較合理的”。

　　同時(shí)，上海銀監(jiān)局還嚴(yán)禁變相放寬貸款條件，要求加強(qiáng)貸款審查制度執(zhí)行力度，嚴(yán)控住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)。

　　一是嚴(yán)禁以對(duì)VIP客戶(hù)實(shí)行區(qū)別對(duì)待政策為名放寬貸款利率和付款比例優(yōu)惠政策的適用范圍;二是嚴(yán)禁以另行發(fā)放個(gè)人消費(fèi)貸款，或銀行通過(guò)與中介機(jī)構(gòu)合作向客戶(hù)進(jìn)行費(fèi)用返還、墊付付款等方式降低條件，變相突破監(jiān)管政策;三是嚴(yán)格審查客戶(hù)付款的充足性和真實(shí)性，不得允許付比例不足的客戶(hù)以銀行信貸資金或以信用卡透支等方式支付付款。

　　這幾點(diǎn)正是銀行得以打擦邊球的做法。

　　據(jù)銀行人士透露，為了給客戶(hù)發(fā)放更多貸款，同時(shí)規(guī)避付不能低于4成的政策，一些銀行確實(shí)會(huì)給客戶(hù)發(fā)放個(gè)人消費(fèi)貸款，比如給多套房的客戶(hù)發(fā)放五成按揭貸款，同時(shí)再貸兩到三成個(gè)人消費(fèi)貸款，而個(gè)人消費(fèi)貸款的利率則一般是基準(zhǔn)利率下浮10%，比起上浮10%已有所下降，更重要的是突破了付比例。

　　甚至，市場(chǎng)上也出現(xiàn)過(guò)“零付”的現(xiàn)象，比如客戶(hù)以評(píng)估200萬(wàn)的房子辦理個(gè)人房屋抵押貸款100萬(wàn)，用作購(gòu)買(mǎi)二套房的費(fèi)用，那么買(mǎi)二套房其實(shí)也是零付了。

　　“在貸款用途上它是按揭貸款，但在擔(dān)保方式上它又是房屋抵押貸款，所以有議，但確實(shí)有銀行愿意做。”上述國(guó)有銀行人士說(shuō)。

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　　規(guī)范中介合作

　　除了上述內(nèi)容，上海銀監(jiān)局還要求各行進(jìn)一步加強(qiáng)個(gè)人住房按揭貸款業(yè)務(wù)中與中介機(jī)構(gòu)合作行為的管理，統(tǒng)一規(guī)范合作模式。

　　“目前為了市場(chǎng)競(jìng)，銀行的二手房房貸都非常依賴(lài)中介來(lái)介紹客戶(hù)，給中介的費(fèi)用在去年也開(kāi)始漲到了1%。”一家銀行負(fù)責(zé)房貸的人士表示。

　　上海銀監(jiān)局表示，商業(yè)銀行分行對(duì)該項(xiàng)業(yè)務(wù)應(yīng)實(shí)行集中管理，加強(qiáng)對(duì)支行營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、一線(xiàn)營(yíng)銷(xiāo)人員的業(yè)務(wù)指導(dǎo)，強(qiáng)化合規(guī)意識(shí)，規(guī)范操作流程。完善中介機(jī)構(gòu)資質(zhì)評(píng)估和準(zhǔn)入制度，對(duì)有違規(guī)宣傳、提供虛假申請(qǐng)材料的中介機(jī)構(gòu)應(yīng)建立黑名單并有嚴(yán)格的退出機(jī)制，防范中介機(jī)構(gòu)違法違規(guī)引發(fā)的操作風(fēng)險(xiǎn)和合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)。要嚴(yán)禁通過(guò)惡意抬高中介機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)方式奪他行客戶(hù)。

　　上海銀監(jiān)局還要求各商業(yè)銀行應(yīng)選取信譽(yù)良好的房地產(chǎn)評(píng)估公司，并對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格建立嚴(yán)格的審核制度，防止外部人員通過(guò)虛增評(píng)估價(jià)格達(dá)成“零付”或“低付”貸款。

　　為進(jìn)一步落實(shí)貸款“三查”制度，提高基層行的內(nèi)控執(zhí)行力，上海銀監(jiān)局提出，要加強(qiáng)貸前調(diào)查，在辦理個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)時(shí)，嚴(yán)格執(zhí)行與借款人“面談”“面簽”制度，認(rèn)真核查借款人信息，掌握借款人貸款真實(shí)意愿、償付能力等。

　　其次還要加強(qiáng)貸時(shí)審查，嚴(yán)格審核借款人提交的文件資料、相關(guān)要件及客戶(hù)經(jīng)理貸前調(diào)查報(bào)告等，認(rèn)真把好貸時(shí)審批關(guān)。此外還要加強(qiáng)貸后管理工作，加大對(duì)貸后資金流向的監(jiān)控力度，定期回訪借款人，嚴(yán)防假按揭違規(guī)行為，持續(xù)監(jiān)控貸款風(fēng)險(xiǎn)。

　　上海銀監(jiān)局將加大對(duì)各商業(yè)銀行個(gè)人住房按揭貸款的檢查力度，嚴(yán)肅處理相關(guān)違規(guī)行為，以維護(hù)銀行業(yè)市場(chǎng)競(jìng)秩序。

　　實(shí)際上，上海銀監(jiān)局的行動(dòng)并非個(gè)案。3月初浙江銀監(jiān)局明確表示，對(duì)已利用銀行貸款購(gòu)買(mǎi)套住房，又申請(qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)二套且不屬于改善型住房，以及多套住房的，堅(jiān)持“貸款付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于中國(guó)人民銀行同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍，而且貸款付款比例和利率水平應(yīng)隨套數(shù)增加而大幅度提高”的貸款條件。