房主跳價該咋應(yīng)對

物價上漲，賣主反悔，這似乎是不可避免的現(xiàn)象，在個人信用與更大的收益之間，不少人選擇了后者，尤其是在二手房這樣的一次性交易市場中。近，小黃很無奈地遇到了這樣的情況。

  小黃在CBD區(qū)富力城看中了一套面積100平方米的房子，房東出價180萬元?？赐攴康漠?dāng)天，他便向中介公司支付了2萬元的定金，并開始跟家人商量如何裝修這套房子。沒料想，二天中介公司的工作人員打來電話，表示房東要價已經(jīng)提高到190萬元。小黃感到非常震驚，這價格也漲得太邪乎了吧。

    中介公司二次給他推薦的是望京小區(qū)附近的房子，對于110平方米175萬元的價格，小黃表示再考慮考慮。兩個小時之后，中介給他打來電話說，房東提價5萬元，問小黃是否有意向。“175萬元的報價我已經(jīng)有所猶豫，提價之后肯定難以接受。”小黃說。

    房價普漲造成房主毀約

    我愛我家副總助理李季指出，像小黃這樣的情況絕不是個案，每當(dāng)房價上漲過快，二手房跳價惜售會出現(xiàn)，甚至?xí)聿簧俳灰准m紛，給整個二手房市場的正常交易造成沖擊。

    房價上漲過猛

    房主跳價惜售屢屢重現(xiàn)，是與二手房市場當(dāng)前的程度分不開的。以北京市為例，從2009年二季度以來，二手房市場的房價迅速攀升，比季度環(huán)比上漲了近15%，目前部分區(qū)域某些樓盤的二手房掛牌房價已經(jīng)超過了2008年高的成交價。我愛我家提供的數(shù)據(jù)資料顯示，在今年1月份，富力城二手房成交均價為1.79萬元/平方米，但是近，部分房主一下將掛牌價提高到了2.5萬～2.6萬元/平方米。同樣的現(xiàn)象在望京、方莊、朝青、金融街(000402,股吧)等區(qū)域的二手次新房市場中也有體現(xiàn)。

    在上海的內(nèi)環(huán)區(qū)，如浦東聯(lián)洋板塊中的前期交投活躍次新樓盤聯(lián)洋年華、天安花園等，目前可售房源十分，掛牌價格也是突然間普遍增長了10%左右。上海中環(huán)附近的知名二手樓盤近期新增放盤量同樣急轉(zhuǎn)直下，閘北的慧芝湖花園、長寧的虹橋花苑等知名樓盤甚至已有價無市。

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收益來得輕易

    二手房是典型的一次性交易市場，個人信用對交易雙方的約束作用較小。同時由于房產(chǎn)交易是每個家庭的大宗消費(fèi)，在交易過程中會精打細(xì)算每一步。對許多房主來說，如果所得遠(yuǎn)大于損失，他們將毫不猶豫選擇跳價惜售。

    以一套80平方米120萬元的二手房為例，如果房價上漲5%，其中的溢價將是6萬元。而相對于通常為2萬元的定金，即使違了約雙倍返還定金，賣房人的損失也不過是2萬元。坐地起價能獲取高額收益，難怪有不少人去做。

    防跳有招數(shù)

    李季說，二手房主的反悔借口主要有3個。一是以所售房屋是夫妻共同財產(chǎn)，夫妻一方在出售二手房時沒有征得另一方同意為由，要求解除賣房合同收回房屋。二是以賣房時為避稅簽署的是“黑白合同”為由，要求認(rèn)定買賣合同無效。三是以中介公司沒有及時轉(zhuǎn)交買房人的定金為由，要求認(rèn)定合同無效。

    對此，李季建議：一是購房人在與二手房主簽訂購房合同時，應(yīng)提前考慮房價上漲等因素可能帶來的隱患，約定好違約賠償責(zé)任，并在能夠辦理過戶手續(xù)時，及時辦理，避免對方反悔。二是買房人在買房前要充分了解房屋買賣需要的各種手續(xù)，好選擇專業(yè)人士提供法律意見，再慎重簽訂合同。三是買房人應(yīng)在簽訂買房合同時讓對方提供確保有權(quán)處分所售房屋的證明或夫妻等其他共有人同意的證明。四是二手房買賣雙方在交易時應(yīng)當(dāng)選擇正規(guī)中介機(jī)構(gòu)，并對雙方談定內(nèi)容，以書面形式約定好。

    魔高一尺，道高一丈，據(jù)介紹，不少購房者也創(chuàng)造出了“防跳價”招術(shù)。

    快付訂金 經(jīng)歷過兩次跳價的劉小姐是個典型。劉小姐三次買房時隨身帶著2萬元訂金，看中后立馬把這筆錢交給中介業(yè)務(wù)員，要求業(yè)務(wù)員當(dāng)天聯(lián)系房主并簽訂合同，房主還沒反應(yīng)過來把2萬元訂金收下。這招起到了作用，劉小姐這次買房沒有碰上房主跳價。

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 提高訂金額度 像劉小姐的情況，在上文提到的小黃那里行不通了。不少購房者發(fā)現(xiàn)，即便交了訂金還是會碰上房主跳價，于是追加訂金金額，少則5萬元，多則10萬元。因為中介一旦將訂金轉(zhuǎn)到房主手上，并且簽定合同，訂金成為定金。房主如果跳價，購房者可以要求對方依定金罰則雙倍返還定金。比如一次付10萬元定金，房主跳價的話，要倒賠給購房者10萬元，他要掂量跳價是否值得了。

    要求繼續(xù)履行合同

    簽署二手房買賣合同后，如果賣方違約，買房能否要求繼續(xù)履行？目前相當(dāng)一部分購房者對違約責(zé)任有著錯誤的理解，認(rèn)為賣方需雙倍返還定金即可解除合同。

    根據(jù)合同法的規(guī)定，違約責(zé)任包括繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施、定金、違約金賠償損失等。當(dāng)賣方出現(xiàn)不履行合同義務(wù)的主動違約行為，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任，買方有權(quán)選擇要求賣方繼續(xù)履行合同，即要求房屋過戶，也可要求雙倍返還定金或賠償損失等。其中賠償損失包括“房屋上漲的損失”。房屋上漲的損失，一般可參照同地段同類房屋市場成交價。因此，賣方不是簡單地需承擔(dān)雙倍返還定金責(zé)任，還包括了繼續(xù)履行合同、賠償損失、支付違約金等更嚴(yán)重的違約責(zé)任。

    遇到類似情況時，買房人可以拿起法律武器積維權(quán)。

    專家建議：房價莫追高

    二手房市場的虛假繁榮不具有可持續(xù)性，當(dāng)前的情況不會持續(xù)很久，而部分房主趁勢坐地起價，甚至在簽約后過戶前毀約，這也給整個二手房市場的交易量和人氣熱度造成直接打擊。李季指出，現(xiàn)在的二手房市場已經(jīng)面臨十字路口，正是改善型住房釋放的高峰期，房主應(yīng)該把握市場良機(jī)，及時了解市場動態(tài)和購房者需求，適時以合理的價格出售二手房。而買房人更不能看房價升溫，非理性地盲目追漲。