物價上漲,賣主反悔,這似乎是不可避免的現(xiàn)象,在個人信用與更大的收益之間,不少人選擇了后者,尤其是在二手房這樣的一次性交易市場中。近,小黃很無奈地遇到了這樣的情況。
小黃在CBD區(qū)富力城看中了一套面積100平方米的房子,房東出價180萬元??赐攴康漠?dāng)天,他便向中介公司支付了2萬元的定金,并開始跟家人商量如何裝修這套房子。沒料想,二天中介公司的工作人員打來電話,表示房東要價已經(jīng)提高到190萬元。小黃感到非常震驚,這價格也漲得太邪乎了吧。中介公司二次給他推薦的是望京小區(qū)附近的房子,對于110平方米175萬元的價格,小黃表示再考慮考慮。兩個小時之后,中介給他打來電話說,房東提價5萬元,問小黃是否有意向。“175萬元的報價我已經(jīng)有所猶豫,提價之后肯定難以接受。”小黃說。
房價普漲造成房主毀約
我愛我家副總助理李季指出,像小黃這樣的情況絕不是個案,每當(dāng)房價上漲過快,二手房跳價惜售會出現(xiàn),甚至?xí)聿簧俳灰准m紛,給整個二手房市場的正常交易造成沖擊。
房價上漲過猛
房主跳價惜售屢屢重現(xiàn),是與二手房市場當(dāng)前的程度分不開的。以北京市為例,從2009年二季度以來,二手房市場的房價迅速攀升,比季度環(huán)比上漲了近15%,目前部分區(qū)域某些樓盤的二手房掛牌房價已經(jīng)超過了2008年高的成交價。我愛我家提供的數(shù)據(jù)資料顯示,在今年1月份,富力城二手房成交均價為1.79萬元/平方米,但是近,部分房主一下將掛牌價提高到了2.5萬~2.6萬元/平方米。同樣的現(xiàn)象在望京、方莊、朝青、金融街(000402,股吧)等區(qū)域的二手次新房市場中也有體現(xiàn)。
在上海的內(nèi)環(huán)區(qū),如浦東聯(lián)洋板塊中的前期交投活躍次新樓盤聯(lián)洋年華、天安花園等,目前可售房源十分,掛牌價格也是突然間普遍增長了10%左右。上海中環(huán)附近的知名二手樓盤近期新增放盤量同樣急轉(zhuǎn)直下,閘北的慧芝湖花園、長寧的虹橋花苑等知名樓盤甚至已有價無市。
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收益來得輕易二手房是典型的一次性交易市場,個人信用對交易雙方的約束作用較小。同時由于房產(chǎn)交易是每個家庭的大宗消費(fèi),在交易過程中會精打細(xì)算每一步。對許多房主來說,如果所得遠(yuǎn)大于損失,他們將毫不猶豫選擇跳價惜售。
以一套80平方米120萬元的二手房為例,如果房價上漲5%,其中的溢價將是6萬元。而相對于通常為2萬元的定金,即使違了約雙倍返還定金,賣房人的損失也不過是2萬元。坐地起價能獲取高額收益,難怪有不少人去做。
防跳有招數(shù)
李季說,二手房主的反悔借口主要有3個。一是以所售房屋是夫妻共同財產(chǎn),夫妻一方在出售二手房時沒有征得另一方同意為由,要求解除賣房合同收回房屋。二是以賣房時為避稅簽署的是“黑白合同”為由,要求認(rèn)定買賣合同無效。三是以中介公司沒有及時轉(zhuǎn)交買房人的定金為由,要求認(rèn)定合同無效。
對此,李季建議:一是購房人在與二手房主簽訂購房合同時,應(yīng)提前考慮房價上漲等因素可能帶來的隱患,約定好違約賠償責(zé)任,并在能夠辦理過戶手續(xù)時,及時辦理,避免對方反悔。二是買房人在買房前要充分了解房屋買賣需要的各種手續(xù),好選擇專業(yè)人士提供法律意見,再慎重簽訂合同。三是買房人應(yīng)在簽訂買房合同時讓對方提供確保有權(quán)處分所售房屋的證明或夫妻等其他共有人同意的證明。四是二手房買賣雙方在交易時應(yīng)當(dāng)選擇正規(guī)中介機(jī)構(gòu),并對雙方談定內(nèi)容,以書面形式約定好。
魔高一尺,道高一丈,據(jù)介紹,不少購房者也創(chuàng)造出了“防跳價”招術(shù)。
快付訂金 經(jīng)歷過兩次跳價的劉小姐是個典型。劉小姐三次買房時隨身帶著2萬元訂金,看中后立馬把這筆錢交給中介業(yè)務(wù)員,要求業(yè)務(wù)員當(dāng)天聯(lián)系房主并簽訂合同,房主還沒反應(yīng)過來把2萬元訂金收下。這招起到了作用,劉小姐這次買房沒有碰上房主跳價。
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提高訂金額度 像劉小姐的情況,在上文提到的小黃那里行不通了。不少購房者發(fā)現(xiàn),即便交了訂金還是會碰上房主跳價,于是追加訂金金額,少則5萬元,多則10萬元。因為中介一旦將訂金轉(zhuǎn)到房主手上,并且簽定合同,訂金成為定金。房主如果跳價,購房者可以要求對方依定金罰則雙倍返還定金。比如一次付10萬元定金,房主跳價的話,要倒賠給購房者10萬元,他要掂量跳價是否值得了。要求繼續(xù)履行合同
簽署二手房買賣合同后,如果賣方違約,買房能否要求繼續(xù)履行?目前相當(dāng)一部分購房者對違約責(zé)任有著錯誤的理解,認(rèn)為賣方需雙倍返還定金即可解除合同。
根據(jù)合同法的規(guī)定,違約責(zé)任包括繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施、定金、違約金賠償損失等。當(dāng)賣方出現(xiàn)不履行合同義務(wù)的主動違約行為,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任,買方有權(quán)選擇要求賣方繼續(xù)履行合同,即要求房屋過戶,也可要求雙倍返還定金或賠償損失等。其中賠償損失包括“房屋上漲的損失”。房屋上漲的損失,一般可參照同地段同類房屋市場成交價。因此,賣方不是簡單地需承擔(dān)雙倍返還定金責(zé)任,還包括了繼續(xù)履行合同、賠償損失、支付違約金等更嚴(yán)重的違約責(zé)任。
遇到類似情況時,買房人可以拿起法律武器積維權(quán)。
專家建議:房價莫追高
二手房市場的虛假繁榮不具有可持續(xù)性,當(dāng)前的情況不會持續(xù)很久,而部分房主趁勢坐地起價,甚至在簽約后過戶前毀約,這也給整個二手房市場的交易量和人氣熱度造成直接打擊。李季指出,現(xiàn)在的二手房市場已經(jīng)面臨十字路口,正是改善型住房釋放的高峰期,房主應(yīng)該把握市場良機(jī),及時了解市場動態(tài)和購房者需求,適時以合理的價格出售二手房。而買房人更不能看房價升溫,非理性地盲目追漲。