房產(chǎn)理財：教你算算“以房養(yǎng)房”是否劃得來

前一陣兒，剛剛畢業(yè)兩年的董先生物色到鐵西區(qū)滑翔附近的一套50多平方米的"老式房"，正期待著沈陽秋季房交會的開幕，好與房主過戶交易。

 董先生說，"十一"之后去找?guī)准曳慨a(chǎn)中介，把房產(chǎn)掛牌"出租"。

    "半間臥室自己住，一室的出租。"才到手的房子，為什么選擇跟別人合住呢？原來董先生畢業(yè)不久，目前月收入2000元左右，如果每月要負(fù)擔(dān)按揭還貸，還要應(yīng)付日常生活開銷，比較吃力，所以出租另一半房屋，實現(xiàn)以房養(yǎng)房，可減少還貸壓力。

    9月11日，記者了解到，購買一套小區(qū)商品房自住，將"老房子"出租，這種"以房養(yǎng)房"的房產(chǎn)投資方式在沈陽已蔚然成風(fēng)。

    "以房養(yǎng)房"是否劃算要算賬

    "以房養(yǎng)房"是否劃算呢？從事房產(chǎn)中介多年的奧隆職業(yè)房產(chǎn)總經(jīng)理夏先生介紹，原則上來說，如出租房產(chǎn)年收益率高于銀行按揭貸款利率，則應(yīng)出租，反之則出售。

    他舉例說，一套位于富民小區(qū)、建筑面積60平方米左右的老式住宅，目前市值估價為24萬元左右。如果以月租金750-800元出租，那么一年的租金收益為9000-9600元，年租金收益率為3.75%-4%。從這一點，我們不難得出結(jié)論：出租后的收入，超過銀行貸款利率是有一定難度的。而且租金收益要受到市場供求關(guān)系和定價的影響，但新買的房子每個月銀行貸款是固定的，也是財務(wù)上的"收入不穩(wěn)定而支出剛性"。按照上述計算結(jié)論，"以房養(yǎng)房"是不如"賣房款存銀行"的。

    但是，夏先生告訴，計算的結(jié)果是"以房養(yǎng)房"不劃算，但是這個例子是沒有考慮到二手房本身的價值增長，如果算上房價未來的上升空間，是另外的結(jié)果了。

    業(yè)內(nèi)人士介紹，沈城"以房養(yǎng)房"的人群不占少數(shù)。今年1-7月商品房銷售合同備案均價為3729元/平方米，比去年同期上漲5.4%，據(jù)此推算，沈城存量房價格每年的增長幅度應(yīng)該在4%左右，再加上3.75%-4%的出租收益，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于銀行貸款利率了。因此，在沈陽"以房養(yǎng)房"是非常劃算的。

    "月光族"轉(zhuǎn)身變"房東"　　

    "本來可以買單間，總價低，但住著不舒服。

    此外，我單身，還考慮到外地父母要要來沈陽落腳，所以選擇了購買了這個50平方米的'一室半'，但是總價上去了，按揭壓力也大了。"準(zhǔn)備十一以后出租的董先生坦言。在此矛盾下，"月光族"的他便想出了這套房子以"自住+出租"的形式賺取收益，不實現(xiàn)了買房計劃，而且真正成了"房東"。

    這類"一半出租，一半自住"的房東大多數(shù)是高校剛畢業(yè)，或者是工作不久創(chuàng)業(yè)初期的年輕人，房款付由父母資助，按揭款主要由個人承擔(dān)，因為在創(chuàng)業(yè)初期，每月的按揭還貸成了不小的負(fù)擔(dān)，于是，想著出租部分房間收租金的方法，緩解經(jīng)濟(jì)壓力。

    "以房養(yǎng)房"派生"以房換房"

    在沈陽，"以房養(yǎng)房"已經(jīng)走進(jìn)公眾視線并為很多人熟悉，而由此派生出來的"以房換房"卻并不是被人所了解。

    據(jù)了解，目前在很多房產(chǎn)網(wǎng)站上，諸如"環(huán)境好，交通方便，配套設(shè)施齊全。入住子女可讀育才小學(xué)。欲換面積大約在100平方米左右的房子……"這樣換房信息眾多。

    據(jù)在北陵電影院從事房產(chǎn)中介五年有余的李先生介紹，"以房換房"初被家族內(nèi)部所使用，后來規(guī)模得以壯大，在陌生人與陌生人之間進(jìn)行。"以房換房"的初衷頗多，"有的家長為了孩子上學(xué)，圖一個好的學(xué)校，但手頭資金又不富裕；有的需要資金，但房屋售出后又沒有住處；有的想提高生活質(zhì)量，擴(kuò)大房屋面積，而在短時間內(nèi)，自用房屋還難以出手……"李先生說。

    而且，換房還有一個好處，是在稅務(wù)上有所減免。房主選擇以房換房，可以申請退還轉(zhuǎn)讓個人所得稅。在《關(guān)于個人出售住房所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》明確規(guī)定，"為鼓勵個人換購住房，對出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)按市場價重新購房的納稅人，其出售現(xiàn)住房所應(yīng)繳納的個人所得稅，視其重新購房的價值可全部或部分予以免稅。" _ueditor_page_break_tag_副標(biāo)題

    "以房養(yǎng)房"風(fēng)險也不小。

    9月11日，工商銀行遼寧分行營業(yè)部個人金融業(yè)務(wù)部金融理財師健接受采訪時認(rèn)為，采用"以房養(yǎng)房"的方式理財，除了每月固定要支付銀行貸款本息外，還要承受出租收入不穩(wěn)定、物業(yè)貶值等多種風(fēng)險。

    健認(rèn)為，盡管房產(chǎn)作為不動產(chǎn)，其價值的波動性相對比股市要小一些，但在某些定情況下，其波動幅度同樣很大。尤其是在形成高價的房地產(chǎn)"泡沫"破裂后或經(jīng)濟(jì)危機(jī)及經(jīng)濟(jì)衰退期則更是如此。

    另外，供求關(guān)系變化的風(fēng)險同樣不容忽視。房產(chǎn)的供給量與客戶的有效購買量是動態(tài)變化的關(guān)系。在供應(yīng)量超過購買量時，房價會掉頭向下。后是按揭還貸風(fēng)險，如果還貸額占收入或資產(chǎn)比重較大，將來一旦出現(xiàn)沒有預(yù)料到的事情，很容易出現(xiàn)還貸困難，甚至有"斷供"的可能。

    總體上看，房地產(chǎn)商手里的空置房越多，"以房養(yǎng)房"的風(fēng)險越大。當(dāng)房地產(chǎn)商的房子賣不出去時，意味著市場已經(jīng)飽和，市場飽和的結(jié)果是有更多的房屋用于出租，這樣，"以房養(yǎng)房"所承受的風(fēng)險更大了。

    "以房養(yǎng)房"如何應(yīng)對加息風(fēng)險

    以房養(yǎng)房，是用一套房子的租金去還另一套房子的貸款。

    那么如果遭遇加息，將直接增加購房者的每月還款額，肯定影響到購房者的收益。那么，"以房養(yǎng)房"者應(yīng)如何規(guī)避加息風(fēng)險呢？

    工商銀行理財師解聰杰認(rèn)為，如今，銀行放貸一般要求購房者還貸額度不得超過家庭收入的50%。一方面是為了保證銀行放貸的安全性，另一方面也考慮到購房者家庭的正常生活。所以，這個50%比例成了貸款購房的一條"警戒線"。

    以離近的后一次加息為例，5年以上房貸利率從7.56%上調(diào)至7.83%。那么一筆30萬元20年期房貸款，若采用等額本息還款，每個月增加的還款額應(yīng)該約50元左右。"以房養(yǎng)房"要重新算一筆賬了。

    解聰杰建議，要保證"以房養(yǎng)房"順利進(jìn)行，須符合以下要求，即租金收入＋家庭其他收入(包括工資、存款利息等)要大于還貸額度＋家庭正常開銷。在家庭收入以及正常開銷不變的情況下，租金收入越高，還貸額度越低，家庭財務(wù)安全系數(shù)也越大。所以，"50%"的"警戒線"，對于"以房養(yǎng)房"同樣很適用。

_ueditor_page_break_tag_副標(biāo)題

    記得20年前，曾經(jīng)有一個關(guān)于房屋消費的"腦筋急轉(zhuǎn)彎"故事，中國人習(xí)慣于用攢一輩子的錢買一幢房子，終卻留給了兒女；美國人卻用房屋貸款的方式早早住上大房子。

    20年后，當(dāng)人們的生活更進(jìn)一步時，如何換掉舊房子，住進(jìn)更好的新房子，又成為理財新問題。是"以房換房"還是"以房養(yǎng)房"，這是一個腦筋急轉(zhuǎn)彎的問題。

    "以房養(yǎng)房"是貸款購置了二套房產(chǎn)后，出租其中一套房產(chǎn)，以租金收入償還月供的投資方式。如果一個人的月收入不足以支付銀行貸款本息，或是支付后不足以維持每月的日常開銷，而擁有一套可以出租的空房，且這套房子所處的位置恰好是租賃市場的熱點地區(qū)，那么可以考慮采用這個方案，將原有的住房出租，用所得租金償付銀行貸款來購置新房。稍稍將頭腦轉(zhuǎn)個彎，"以房養(yǎng)房"不可以改善居住條件，更可以積累財富。

    一些認(rèn)為未來房價將持續(xù)上揚的房主，自然不會立刻把房屋出售變現(xiàn)。因為房價在上漲，房產(chǎn)不斷升值。于是購買新房后，如果資金充裕，仍然保留舊房，將其出租而不售。隨著"以房養(yǎng)房"群體的不斷壯大，"以房養(yǎng)房"也開始由單純的購房籌資行為演變成一種房產(chǎn)理財行為，形成了房地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)一個新的投資群體--新房東。

    根據(jù)投資經(jīng)驗，"新房東"大致可分成三類人群。一種是出租舊房，用所得租金償付銀行貸款來購置新房；一種是投資購房，出租還貸。買一套用來自住的新房后，再買一套租價高、升值潛力大的房子專門用來出租，用每個月穩(wěn)定的租金收入來償還兩套房子的貸款本息；還有一種是將舊房出售或抵押，再買新房。

    投資市場向來都是挑戰(zhàn)與機(jī)遇并存的地方，既然是投資會有風(fēng)險，"以房養(yǎng)房"也不例外。采用"以房養(yǎng)房"方式除了每月固定要支付銀行貸款本息和物業(yè)管理費外，還要承受出租收入不穩(wěn)定、房產(chǎn)市場波動、物業(yè)貶值等多種風(fēng)險。即使已經(jīng)租出去的房子中間也很有可能"斷檔"，這需要購房者有充分的心理準(zhǔn)備和經(jīng)濟(jì)承受能力。

    "新房東"們不要有投資眼光，腦筋必須多幾次轉(zhuǎn)彎，充分預(yù)計風(fēng)險，在"以房養(yǎng)房"的過程中將每一筆買賣賬算清楚，才能做到穩(wěn)中求勝。