2009年中國房地產(chǎn)可能出臺利好政策六大猜想

　　對于2009年樓市的走向，大致有三種觀點，一種是表示樂觀，一種是認(rèn)為可能更加艱難，還有一種是沒有明確看法的等待觀望。其實無論是哪一種觀點，都傾向于樂觀期待，在建設(shè)和諧社會這個大目標(biāo)下，政府會審時度勢采取激勵發(fā)展的調(diào)整措施，畢竟發(fā)展向好對社會、對企業(yè)、對民眾都有好處。

　　每天都是新的，因此也可以說每年都是新的，因為是新的，所以未來的每都是我們寄予希望的空間。我們注意到，2009年一開年,國務(wù)院新聞辦公室根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的有關(guān)問題舉行了一場新聞發(fā)布會，這次新聞發(fā)布會也是國務(wù)院新聞辦公室在新年舉行的場發(fā)布會，邀請了住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家發(fā)改委、財政部、中國人民銀行等多個部門的有關(guān)負(fù)責(zé)人出席，所談全是有關(guān)房地產(chǎn)的問題，諸如市場健康、住房價格、資金等。這至少說明一個問題，政府高層今年對住房市場的重視態(tài)度顯得比較明朗。這其實是一個信號，讓敏感的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)嗅到2009年的希望:多事之秋的樓市是否會在這些政策利好的推動下繁榮起來呢?

　　利好政策猜想一：

　　個人購房可否退稅

　　1998年樓市低迷之時，上海率先出臺了個人購房可享受所得稅抵扣政策，即消費者買房后于5年時間內(nèi)每年可退上年度每月工資、獎金等所得而繳納的個人所得稅。這一政策在當(dāng)時被廣泛認(rèn)為促進(jìn)了上海低迷的房地產(chǎn)市場的迅速回暖。業(yè)內(nèi)人士據(jù)此猜測，10年后的，購房退稅政策擇機(jī)出臺的可能性還是有的。在這次新聞發(fā)布會上，財政部一位負(fù)責(zé)人在回答記者提問時對今年是否出臺新的房地產(chǎn)稅收優(yōu)惠政策明確表示:“如果執(zhí)行得好，可能會延續(xù)這些政策;如果執(zhí)行得不好，可能會考慮出臺其他更好的政策措施。”

　　而在不久前舉行的中國產(chǎn)業(yè)投資論壇上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究一位負(fù)責(zé)人也曾表示:類似上海1998年實行的購房退稅政策，已經(jīng)進(jìn)入住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的研究范圍之中，也略微印證了這個利好政策的猜測。當(dāng)然，也有人認(rèn)為購房退稅的一個核心是收入越高的階層退稅越多，因此質(zhì)疑個人所得稅抵稅政策本質(zhì)上在于補(bǔ)貼富人，可能會因此拉大貧富差，故此預(yù)計政府會非常謹(jǐn)慎。

　　利好政策猜想二：

　　政府會回購商品房嗎

　　目前市場上的商品房存量巨大，但是保障性住房卻很緊張，在不少商品房售樓部門可羅雀的情況下，市民購買經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房仍要排隊搖號，保障性住房和商品房的供需關(guān)系顯然嚴(yán)重失衡。因此有人提出，若政府通過逆向拍賣購買存量商品房來補(bǔ)充保障性住房，既可有效緩解開發(fā)商資金鏈緊張，又可刺激社會投資，還能保證城市中低收入者的住房需求，可謂一箭多雕。

　　但也有分析人士認(rèn)為，政府回購商品房可能導(dǎo)致周邊區(qū)域房價回落，進(jìn)一步動搖市場根基，帶來市場動蕩，打擊消費者對市場的信心。但從活躍經(jīng)濟(jì)的角度考慮，眾多專家還是認(rèn)為由于保障性住房來源中本身已包含這種方式，所以政策終執(zhí)行的可能性較大。而這種回購包含的道德風(fēng)險也引發(fā)了議，比如不了解開發(fā)商的利潤有多大、回購價是否出現(xiàn)貓膩等。

　　利好政策猜想三：

　　二套房政策是否完全松綁

　　目前明確的二套房政策已經(jīng)有了大幅度松綁，但不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，因為缺乏總體指引，很多地方的理解和執(zhí)行尺度不一，雖然不少人士認(rèn)為“松綁”可能會因為刺激眾多樓市投資者再次入市尋找機(jī)會導(dǎo)致房價推高，但是這對推進(jìn)整個市場活躍來說是個積的影響。

　　利好政策猜想四：

　　是否取消90/70政策

　　從樓市低迷時期的成交情況看，目前為堅挺的是單價實惠的90平方米左右中小戶型，“90/70”政策實施至今，加大供應(yīng)成效已顯現(xiàn)出來，樓市大戶型產(chǎn)品一手遮天的不合理現(xiàn)象得到了有效遏制，平抑樓價的作用也基本顯現(xiàn)。但希望調(diào)整“90/70”政策的呼聲依然存在，一些開發(fā)商認(rèn)為，目前樓市需求較明顯的除了90平方米左右的初次置業(yè)需求，還有很多120～130平方米左右的改善性需求。目前經(jīng)過調(diào)整，90平方米的供應(yīng)量已經(jīng)不小了，一些樓盤甚至出現(xiàn)了130平方米賣得更俏的現(xiàn)象，是因為此類房源在新上市的樓盤中反而顯得。

　　雖然有業(yè)內(nèi)人士表示不排除新一年政策繼續(xù)松綁的可能，但仍有不少人認(rèn)為這一政策的制定是充分考慮了我國人多地少的現(xiàn)實而制定出來的具有長遠(yuǎn)意義的政策，在還沒建立保障房體系之前急于取消有利于解決住房供給問題的“90/70”政策于民情于國情都不合適。

　　利好政策猜想五：

　　能否繼續(xù)降息減稅

　　去年12月中旬的一個公開場合，央行行長周小川曾表示，直到2009年中期都有可能降息。而摩根大通席經(jīng)濟(jì)學(xué)家龔方雄也預(yù)測，2009年存款利率會降至1%以下，貸款利率降至4%以下。甚至還有人預(yù)測，央行在明年年中之前可能會繼續(xù)降息135個基點。業(yè)內(nèi)人士表示:央行大幅降息，主要目的是為了刺激投資和消費，提高經(jīng)濟(jì)增長率，房地產(chǎn)作為國家重要的支柱性產(chǎn)業(yè)，無疑是受益大的行業(yè)之一。如果今年銀行利率真的大幅度降低了，那么購房者還貸的壓力將大大減輕。同時，降息也會刺激樓市消費增加，甚至有望促進(jìn)樓市回暖。

　　另外，未來政府在稅收上還有進(jìn)一步操作空間。一些業(yè)內(nèi)人士表示，房地產(chǎn)市場目前所推出的減免稅費主要集中在交易環(huán)節(jié)。實際上，在房企開發(fā)環(huán)節(jié)有城建稅、教育費附加、土地增值稅等十幾項稅種，而目前的減稅并沒有觸及國家政策底線，因此，預(yù)計還有進(jìn)一步的減免稅費措施出臺。

　　利好政策猜想六：

　　彰顯土地政策和信貸支持

　　鑒于之前高價拿地問題還沒有很好解決，所以一位開發(fā)商表示，有些已經(jīng)拿到的土地，如果現(xiàn)在開盤賣，光土地成本價高于周邊的打折樓盤，與其賣不如不賣，番禺2007年先后誕生的兩個所謂“地”項目遇到了這種尷尬。而國家對土地開發(fā)又有限制融資渠道且“兩年不開發(fā)將回收土地”之限，令一些發(fā)展商左右為難。如果能延長開發(fā)時間，一些房源可以打個時間差，不用在已經(jīng)房源扎堆的市場上再來一窩蜂地?fù)屢槐?/p>

　　對此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，年底國家剛出臺的樓市新政中已經(jīng)出臺多項政策支持房地產(chǎn)企業(yè)融資信貸，但總體依舊沒有實質(zhì)性的放松，因此，市場預(yù)計未來繼續(xù)加大對房地產(chǎn)市場的信貸支持可能成為政府救市的又一張牌。央行金融市場司相關(guān)負(fù)責(zé)人在某新聞發(fā)布會上稱，房地產(chǎn)投資信托基金目前已經(jīng)形成初步試點總體構(gòu)架，有關(guān)部門進(jìn)一步會商后將報批國務(wù)院，然后進(jìn)行試點。在度過了慘淡的2008年以后，國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有望獲得新的融資渠道。當(dāng)然，也有觀點認(rèn)為，在落實有效監(jiān)管的前提下，在擴(kuò)大信貸融資支持的同時，給發(fā)展商以適當(dāng)?shù)慕?jīng)營開發(fā)自主權(quán)，適度放寬土地開發(fā)實效限制，可能會給市場的健康發(fā)展注入活力。