仙桃房地產(chǎn)市場2009年1–4月份分析報(bào)告

仙桃市房地產(chǎn)管理局辦公室                      2009年5月18日

2009年1–4月份

仙桃市房地產(chǎn)市場分析報(bào)告

市場分析是加強(qiáng)管理的基礎(chǔ)工作。加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)測，有利于科學(xué)決策，推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。今年以來，我們按照以季報(bào)為主，月報(bào)為輔的要求，以房地產(chǎn)交易信息網(wǎng)為平臺，深入開展房地產(chǎn)市場監(jiān)測?，F(xiàn)將1-4月份情況報(bào)告如下：

一、市場運(yùn)行情況

1-4月份，全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 1.55億元，同比下降26.1 %。商品房施工面積22.45萬㎡，同比增加18.7%。商品房新開工面積與竣工面積暫未發(fā)生。商品房可售面積32.9萬㎡,同比增長79.5%,已售面積11.28萬㎡，同比增長  105%；存量房交易面積 4.82萬㎡，同比增長25.52 %。主要表現(xiàn)為：

（一）商品房銷售增長明顯，存量房交易略有上升

根據(jù)商品房備案數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，1-4月份，全市商品房銷售面積11.28萬㎡，同比增長105%。其中商品住房銷售套數(shù)1026套，銷售面積9.71萬㎡，同比分別增長151%和 123 %。存量房交易 402宗，交易面積 4.82萬㎡，去年同期交易 327宗，交易面積 3.84萬㎡，分別增長 22.9%和25.52 %。

（二）開發(fā)投資出現(xiàn)下滑，季度無新開工項(xiàng)目

1-4月全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資1.55 億元，同比下降 26.1%。一季度，全市暫無新開工面積和竣工面積。

（三）商品房空置擴(kuò)大，價格小幅上漲

2008年全年結(jié)轉(zhuǎn)商品房供應(yīng)面積30.5萬㎡,2009年1-4月份新增13.7萬㎡,合計(jì)44.2萬㎡。扣除本季度已銷售11.28萬㎡,商品房存量32.9萬㎡。與去年同期18.32萬㎡相比,存量增加79.5%。其中，商品房空置面積8.39萬㎡,同比增長41.8%。空置達(dá)一年以上的商品房面積3.07萬㎡,同期增長11%。

截止四月底，我市商品房銷售均價為2570元/㎡，與去年同期2200元/㎡，增長 16.81%，季度環(huán)比增長2.8%。商品存量房價格，一季度均價1400元/㎡，與同期1500 元/㎡，下調(diào) 6.6 %,季度環(huán)比基本持平。

二、市場形勢分析

一季度，我市商品房銷售出現(xiàn)反彈性增長，市場供需觀望的態(tài)勢有所松動。在當(dāng)前國內(nèi)整體經(jīng)濟(jì)下滑的非常時期，樓市利好的消息增強(qiáng)了開發(fā)企業(yè)和購房消費(fèi)者的信心，同時，市場按照自身運(yùn)行規(guī)律出現(xiàn)深幅調(diào)整，具體表現(xiàn)為：一是剛性需求是市場的支撐點(diǎn)。從購買群體情況來看，近期的購房基本上是以居住需求為主，集中體現(xiàn)在購買經(jīng)濟(jì)緊湊型的戶型結(jié)構(gòu)以及對現(xiàn)房的需求上，另外，房市價格泡沫較少，相對基數(shù)較底，受春節(jié)消費(fèi)影響，在持續(xù)觀望一段時間后，面對依舊上漲的商品房價格，一些被壓抑的剛性需求不再具有彈性，這部分剛性需求得到了集中釋放。二是企業(yè)價格下調(diào)是銷售的興奮點(diǎn)。我市的商品房價格總體仍呈上漲趨勢，這一現(xiàn)象與我市城市建設(shè)和發(fā)展背景相聯(lián)系，由于住房相對成本高，價格浮動區(qū)間小，商品房價格總體呈上漲狀態(tài)，但有減緩的趨勢。從2009年1-4月月環(huán)比情況來看，房價在小幅度向下調(diào)整（2009年1-4月，月均價格分別為2750元/㎡、2650元/㎡、2560/㎡、2350/㎡，月環(huán)比數(shù)1.1、1.06、1.03、0.9）。三是政策推動是信息的突破點(diǎn)。近期國家出臺了一系列鼓勵住房消費(fèi)的政策，從政策層面上給予了消費(fèi)者信心，消費(fèi)者預(yù)期也逐漸發(fā)生了變化。

雖然近階段我市商品房銷售處于利好階段，但是能否證明樓市真的開始觸底反彈，我們認(rèn)為還需要進(jìn)一步觀察?？傮w來看，我市房地產(chǎn)市場仍然存在一些不利因素。一是市場銷售面臨較大壓力。近期銷售量雖有增長，但與市場可售量比較，占據(jù)的比重還有些離。另外，季度新開工項(xiàng)目雖然暫未發(fā)生，但從2007年年底及2008年年初的土地購置情況來看，預(yù)計(jì)銷售面積在本季度基礎(chǔ)上會增加不會減少。二是開發(fā)企業(yè)面臨資金吃緊。從本季度內(nèi)月環(huán)比指數(shù)來看，企業(yè)雖未大張旗鼓，進(jìn)行降價促銷，但回籠資金基本成為了行內(nèi)共識，一些項(xiàng)目由于在高峰期取得土地，目前售價基本上已無利潤可言，降價促銷為急于回籠資金周轉(zhuǎn)。三是市場信心依然不足。開發(fā)企業(yè)對未來房地產(chǎn)走勢和房價仍然不明確，有所顧忌。消費(fèi)者對房價預(yù)期下降心理普遍存在，觀望氛圍依然存在。

三、未來走勢判斷

分析當(dāng)前房地產(chǎn)市場走勢，我們認(rèn)為：一是開發(fā)投資可能面臨繼續(xù)下滑的態(tài)勢。由于在售樓盤可售量較大，開發(fā)企業(yè)主要集中力量消化庫存量，對新項(xiàng)目開發(fā)持謹(jǐn)慎態(tài)度，加上我市土地供應(yīng)的放緩，土地購置有下降的趨勢，直接影響到開發(fā)新增投資的增加。二是銷售反彈處于暫時階段。后期仍然面臨嚴(yán)峻形勢。三是房價維持小幅上漲，預(yù)期房價大幅下跌可能性不大。四是從潛在住房消費(fèi)市場來看，供需關(guān)系可基本維持平衡，房地產(chǎn)市場總體發(fā)展態(tài)勢依舊良好。